Податкова система SCI (Société Civile Immobilière) знає все за 4 хвилини, переваги, недоліки

Громадянське суспільство нерухомості за замовчуванням підлягає податок на прибуток (IR): з моменту свого створення, і без того, щоб партнери повинні виконувати будь-які формальності, SCI регулюється податковим режимом IR. Необхідно дотримуватись певних процедур та формальностей, зокрема щодо декларації про доходи. За бажанням, партнери можуть віддати перевагу корпоративний податок (ІС): як оптимізувати оподаткування вашого SCI ? Відповіді.

податкова

Прозоре оподаткування SCI: зосередьтеся на режимі IR

Статус SCI, в принципі, називається прозорим або напівпрозорим: компанія не платить податки, кожен партнер сплачує податок на свою частку доходу від нерухомості - дохід від оренди та ціна продажу нерухомості в основному.

Оподаткування доходу від оренди від SCI до IR

Реальний режим оподаткування

Коли майно нерухомості здається в оренду:

  • Витрати, що підлягають вирахуванню, віднімаються із загального річного результату. IR оподаткування SCI дозволяє вирахувати: відсотки за позику, витрати на утримання та поліпшення майна, податок на майно, страхування та поточні витрати компанії. Партнер декларує свою частку чистого доходу у податковій декларації № 2042 щодо доходу від власності.
  • Коли чистий результат позитивний: дохід від оренди SCI, пропорційно часткам партнера в компанії збільшити загальну суму його річного доходу. Партнер оподатковується в ІР відповідно до його дужки в податковій шкалі.
  • Коли чистий результат є від’ємним, дефіцит землі зменшує загальну суму річного доходу партнера до межі 10 700 євро. Коли дефіцит власності на рівні партнера перевищує 10 700 євро, надлишок переноситься на наступні 10 років. Якщо загальний річний дохід партнера нижчий за обумовлений дефіцит, надлишок переноситься на наступні 6 років.

Примітка: партнери сплачують податок незалежно від того, розподіляються дивіденди чи ні.

Виберіть мікроземлю:

За певних умов партнери, які зберігають вигоду від оподаткування SCI до IR може вибрати режим мікроземелля:

  • Під час подання податкової декларації партнер вказує свою частку у валовій сумі доходу від оренди SCI.
  • Сума ІР розраховується після стандартного відрахування 30%.

Мікрофончик відкритий за таких умов:

  1. Оподаткування ДКІ в ІР.
  2. Немебльована оренда.
  3. Прямий власник партнера принаймні 1 іншого помешкання, знятого голим.
  4. Частка валового доходу від власності менше 15 000 євро.

Примітка: мікро-нерухомість з фіксованою надбавкою 30% цікава лише тоді, коли франшизні витрати складають менше 30% від орендного доходу, отриманого від експлуатації нерухомого майна.

Продаж нерухомості: податок на приріст капіталу в прозорих SCI

Коли SCI продає нерухомість, кожен партнер є оподатковується прибутком на капітал, за необхідності - з належної частини. Коли SCI оподатковується за IR, вигідний режим для приросту капіталу від нерухомості застосовується: партнер отримує допомогу на час тримання під вартою.

  • Сума оподаткування податком на прибуток з приросту капіталу від нерухомості зменшується щороку з 5-го року власності.
  • Понад 22 роки власності партнер отримує повне звільнення від ПДВ від приросту капіталу від нерухомості.

Примітка: механізм ідентичний у разі збільшення капіталу від продажу акцій SCI.

Варіант для непрозорого SCI: фокус на податковому режимі ІС

Партнери SCI оподатковуються корпоративним податком у 2 ситуаціях:

  • Вони добровільно обирають ІС. Зверніть увагу, цей вибір безповоротний: якщо ви не розпустите компанію, щоб створити нову (довгу та дорогу), повернення назад неможливе.
  • Оподаткування SCI є обов'язковим для ІС коли компанія в основному здійснює комерційну діяльність за своєю природою. Наприклад, купівля-перепродаж або мебльована оренда є комерційною діяльністю: ДПІ є обов'язковим для оподаткування корпоративним податком.

Механізм СІ

Новини: поступове зменшення податку на прибуток підприємств

Продовжується поступове зменшення корпоративного податку.

Для податкових років, відкритих з 01.01.2019, та компаній з оборотом менше 7,63 млн. Євро, ставка корпоративного податку становить:

  • 15% для прибутку від 0 до 38 120 євро
  • 28% для прибутку від 38 120 до 500 000 євро
  • 31% для прибутку понад 500 000 євро

Для компаній з оборотом більше 7,63 млн. Євро ставка корпоративного податку на 2019 рік становить:

  • 28% для прибутку від 0 до 500 000 євро
  • 33,1/3% для прибутку понад 500 000 євро

Це поступове зниження податку на прибуток підприємств досягає 25% до 2022 року.

У IS доходи громадянського суспільства від нерухомості оподатковуються на двох рівнях:

  1. На рівні компанії: ДКІ сплачує податок із своїх чистих доходів. Ставки, що діяли в 2018 році, складають 15% на частку прибутку нижче 38 120 євро, 28% до 500 000 євро, 33,33% далі. Примітка: збори, що підлягають вирахуванню в IS, вищі в порівнянні з податковим режимом у IR. На додаток до прозорих податкових витрат, що підлягають податку, компанія може вирахувати витрати на придбання, реєстраційні збори та нотаріальні збори, а також винагороду асоційованого менеджера. Крім того, амортизаційний механізм дозволяє відняти від річного валового прибутку закупівельну ціну будівлі, поділену на термін амортизації (зазвичай тридцять років).
  2. На рівні партнера: кожен партнер платить податок на його частку в прибутку SCI, але лише за умови розподілу прибутку.

Оподаткування ДКІ з ІС: режим професійного приросту капіталу.

Менш вигідний, ніж режим приросту капіталу від нерухомості, Режим приросту капіталу SCI з ІС ґрунтується на наступних принципах:

  • Приріст капіталу розглядається як результат, він оподатковується до ставка податку від SCI до IS.
  • Сума приросту капіталу дорівнює різниці між ціною продажу майна та ціною його придбання за вирахуванням зносу. Однак, як тільки актив знецінюється, його ціна придбання вважається нульовою, а сума приросту капіталу дорівнює ціні продажу: податок тоді дуже високий.

ІС чи ІЧ: як вибрати ?

В принципі не існує такого поняття, як більш вигідна система оподаткування SCI. Податковий режим компанії повинен вибиратися відповідно до ситуації та конкретних цілей партнерів.

Оподаткування ДКІ

Є

ІЧ

Партнери не оподатковуються особисто, якщо прибуток не розподіляється.

Прибуток оподатковується лише один раз на рівні партнерів.

У разі отримання прибутку від капіталу під час продажу майна, партнери отримують вигоду віднадбавка за тривалість тримання під вартою.

У разі розподілу прибуток оподатковується двічі (на рівні компанії, а потім на рівні партнера).

У разі амортизації, податок на приріст капіталу може бути дуже важливим.

Партнер, який підпадає під високий рівень податкової шкали, обкладається великим податком на свою частку доходу в ДЗП.

Доходу від власності від SCI може бути достатньо, щоб підштовхнути партнера до верхньої категорії шкали оподаткування.

За відсутності розподілу прибутку партнер сплачує податок, хоча у нього немає грошей від доходу ДКІ.

Приклади роздумів:

  • Партнери SCI мають достатній дохід, щоб відкласти розподіл прибутку SCI, або бажають реінвестувати виручку в SCI. оподаткування SCI до IS може бути цікавим, якщо партнери підпадають під високий рівень податкової шкали: прибуток оподатковується від 15 до 33,33% на рівні компанії, а не оподатковується на рівні партнерів.
  • Майно SCI призначене для перепродажу в довгостроковій перспективі з метою досягнення значного приросту капіталу: оподаткування SCI до IR цікавіше завдяки механізму надбавки за тривалість тримання під вартою.

Рекомендується здійснити довгострокову прогнозування і, можливо, наблизитися до бухгалтера або юриста оптимізувати оподаткування ДСІ і до того, як безповоротно вибрати ІС.

Ще один елемент оподаткування SCI: режим ПДВ

За замовчуванням SCI не обкладається ПДВ. Бізнес-приміщення ДКІ може підлягати режиму ПДВ за рішенням партнерів, про які було повідомлено SIE. Варіант ПДВ цікавий, коли витрати, понесені на управління професійним майном, повторюються і значні: партнери повертають більше ПДВ, ніж вони повертають.