Податкове оподаткування рентних доходів правила, які слід знати до d; купити будинок в оренду LCI
НЕРУХОМІСТЬ - Дохід від оренди житла оподатковується по-різному залежно від того, порожній він чи мебльований. Власник може в деяких випадках вибрати спрощений план, але операція не обов'язково є більш вигідною. Тим часом перехід на податок, який утримується, розмив проблему. Ось ключі до правильного вибору.
Мебльований чи голий? Мала чи велика оренда? Значні або скромні витрати? Ці параметри змінюють гру, коли йдеться про оподаткування доходу від оренди. Технічно за оголене житло орендна плата оподатковується як прибуток від землі, тоді як для мебльованої квартири вона оподатковується як промисловий та комерційний прибуток (BIC). Процедури тоді кардинально відрізняються.
Вся інформація про
Податки та податок на прибуток: через рік
Читайте також
Однак власники будинків, які ненавидять адміністративні завдання, можуть бути заспокоєні. У деяких випадках їм надається можливість обрати спрощену систему. Однак краще зробити деякі розрахунки перед вибором, оскільки операція може бути менш вигідною. Не забуваючи, що фіскальний білий рік ще більше ускладнить ситуацію в 2018 році. Ось основні правила гри.
Голе житло: орендна плата оподатковується як дохід від землі
• Нормальна система: реальний режим
Реальний режим є обов’язковим у двох випадках: якщо сума річної орендної плати перевищує 15 000 євро, або незалежно від суми для партнера компанії з нерухомості (SCI) або інвестиційної компанії (SCPI), яка виплачує йому орендну плату. В інших випадках цей режим також може бути обраний. Потім варіант безвідкличний протягом трьох років.
оподаткування стосується орендної плати за вирахуванням зборів
Дохід, що підлягає оподаткуванню, відповідає рентній платі за вирахуванням таких зборів, як плата за управління, страхування, плата за ОСББ, орендна плата, витрати на роботи, відрахування, пов’язані з конкретною податковою системою, або навіть проценти за позику, зокрема. Отже, це може бути прибуток або дефіцит, якщо, наприклад, ви зробили важливу роботу. В останньому випадку дефіцит можна відняти до 10 700 євро. Будь-який залишок залишку повинен бути перенесений на наступні роки в межах десяти років.
двоступенева заява
Адміністративні зобов'язання трохи важкі. Спочатку потрібно скласти декларацію про доходи від власності № 2044, щоб розрахувати оподатковуваний результат майна (прибуток чи дефіцит) за рік N-1. Потім суму (позитивну чи негативну) слід повідомити у декларації з основного податку на прибуток № 2042.
• Спрощена система: мікрофончик
Режим мікроземелень дозволений, якщо сума річної орендної плати становить менше 15 000 євро.
70% орендної плати оподатковується
Дохід від власності зменшується на стандартну допомогу в розмірі 30% і додається до оподатковуваного доходу. Отже, решта 70% обкладаються прогресивною шкалою податку на прибуток. Немає питання про відрахування фактично сплачених зборів протягом року, оскільки вони включені у вигляді одноразової суми до надбавки у розмірі 30%.
проста згадка в основній декларації
Це легко. Достатньо згадати загальну орендну плату за рік N-1 за основною декларацією з податку на прибуток № 2042. Податкова адміністрація відповідає за вирахування 30% .
То який вибрати? Фактичний режим є актуальним, якщо комісійні збори перевищують 30% від суми орендної плати. Можна навіть створити дефіцит землі і не платити податок на прибуток з майна. З іншого боку, необхідно вести точний, навіть копіткий облік. Що стосується мікроземельних ділянок, то це цікаво, якщо плата за них низька, і вона має ту перевагу, що не має ніяких витрат, які б виправдовували.
Приклад: власник орендує свою студію в Парижі за 900 євро на місяць без урахування оплати або 10 800 євро на рік. Його витрати протягом року були особливо низькими: 140 євро для страхування майна, 380 євро податку на майно без податку на вивезення побутових відходів та 1000 євро відсотків за позику. Мікроземельний режим у цьому випадку цікавіший, оскільки він буде оподатковуватися 7560 євро замість 9 280 євро з реальним режимом.
Мебльоване житло: орендна плата оподатковується в BIC
Тут також можливі дві системи. Ось деталі лише для непрофесійних орендних компаній.
• Нормальна система: справжній BIC
Фактичний режим BIC є обов'язковим, якщо розмір орендної плати перевищує 70 000 євро на рік. Однак під цією стелею можна вимагати, щоб на нього поширювались. Потім варіант безвідкличний протягом двох років.
оподаткування стосується орендної плати за вирахуванням зборів
Власник вираховує свої реальні витрати з орендної плати. Це різні витрати, такі як, серед іншого, витрати на співвласність, витрати за управління, роботи, відсотки за позику або навіть амортизація майна (як правило, до 2% від вартості придбання), проте остання не може створити дефіцит. Таким чином, податковий дохід може стати нульовим, що не дає змоги сплачувати ні податок, ні внески на соціальне страхування. Потім цей результат додається до інших ваших оподатковуваних доходів. У разі виникнення дефіциту його можна нарахувати на прибуток наступних десяти років.
конкретні твердження
Потрібно скласти декларацію про результати n ° 2031, потім повідомити про розрахунок у додатковій декларації n ° 2042 C PRO.
• Спрощена система: мікро BIC
Мікробік можливий, якщо орендна плата не перевищує 70 000 євро річної межі.
50% орендної плати оподатковується
Податкова адміністрація застосовує стандартний відрахування для нарахувань у розмірі 50% до отриманого доходу (орендна плата, нарахування, виставлені рахунку орендарю та резерви за нарахування), як мінімум 305 євро. Ця сума додається до інших ваших оподатковуваних доходів. Примітка: це зниження збільшено до 71% для номерів для гостей або мебльованих туристичних закладів.
додаткову декларацію
Розмір доходу від оренди повинен бути зазначений у декларації № 2042 C PRO.
Коротше кажучи, простота процедур, пов’язаних з дієтою micro bic, робить її головним надбанням. Але коли звинувачення високі, справжній BIC, хоч і більш втомливий, виявляється більш цікавим для податкових цілей.
Білий рік 2018: важка робота може створити важіль
Реалізація податку на вилучення, запланована на 2019 рік, передбачає неоподаткування поточного доходу на 2018 рік на користь податку на 2019 рік, який потім оподатковуватиметься в режимі реального часу. Іншими словами, орендна плата, зібрана в 2018 році і вважалася звичайним доходом, не оподатковуватиметься. Отже, прагнення зменшити їх оподатковувану суму шляхом множення зборів не має пріорі жодних відсотків.
Однак уряд запровадив винятковий захід, щоб відмовити власників відкладати свої нетермінові ремонтно-відновлювальні роботи, спочатку заплановані на 2018 рік, побоюючись не скористатися зменшенням суми орендної плати, яку вони спричинять під час цього фіскальний білий рік. Система дозволяє вирахувати з розрахунку доходу від власності за 2018 рік 100% від обсягу виконаних робіт у 2018 році - білий рік не знімає зобов’язання декларувати податковий дохід - тоді, в 2019 році, ефективно вирахувати цей час 50% витрат на роботи, сплачені у 2018 та 2019 роках.
Зрозуміло, незалежно від того, чи виконується робота у 2018 чи 2019 роках, скорочення зменшується вдвічі порівняно зі звичайним роком. Це може призвести до очікування до 2020 року ... хіба що це дуже дорога робота, для якої міра надає непередбачуваний ефект. Якщо сума ремонту або ремонту, проведеного в 2018 році, перевищує вдвічі річну орендну плату + вдвічі 10 700 євро (дефіцит, що припадає щороку на загальний дохід), ця франшизна робота у розмірі 150% створює дефіцит земельної ділянки, який перевищує обсяг робіт. Тобто, ваша робота більше ніж компенсується.
Приклад: 60 000 євро роботи у 2018 році віднято під 107% !
Власник отримує 15 000 євро податкової ренти та виконує роботи у 2018 році на суму 60 000 євро. Тоді сума франшизної роботи складає 60 000 євро в 2018 році (100%), тоді 30 000 євро в 2019 році, або 90 000 євро. Дефіцит оподатковуваного податку в 2018 році становить 45 000 євро (60 000 - 15 000), з них 10 700 - до загального доходу та 34 300 євро (45 000 - 10 7000), які будуть перенесені на наступні роки. Оскільки платник податків не має на практиці жодного податку, який би сплачував за 2018 рік, потрібно врахувати саме 34 300 євро. Додавши 30 000 євро франшизи в 2019 році (50% х 60 000), загальна сума фактично франшизної роботи досягає 64 300 євро, або 107% від їх фактичної суми.
Оновлено: 17.09.2018 о 12:21
17.09.2018 о 12:21