Податковий режим доходів від нерухомості - Роль комерційної нерухомості

Як тільки будівля та експлуатація розділяться, орендна плата може бути вирахувана з результату професійної діяльності. Відповідно, тоді вони підлягають оподаткуванню в руках власника.

режим

Приклад: будівля здається в експлуатацію компанії 18 000 євро на рік. Ця будівля фінансується протягом п’ятнадцяти років за рахунок позики під ставку 3% річних із урахуванням страховки. Річний термін позики становить 20 000 євро. Для простоти ми вважаємо, що будівля не генерує ніяких інших витрат і що орендна плата не змінюється з часом. З роками та еволюцією розподілу між відсотками та капіталом протягом строку позики база оподаткування у категорії доходів від власності змінюється наступним чином:

Рік Оренда Відсотки База оподаткування
N1 18000 7 163 10837
N2 18000 6778 11 222
N3 18000 6 381 11 619
N4 18000 5972 12028
N5 18000 5552 12 448
N6 18000 5 118 12 882
N7 18000 4672 13 328
N8 18000 4,212 13 788
N9 18000 3738 14 262
N10 18000 3250 14 750
N11 18000 2748 15 252
N12 18000 2230 15770
N13 18000 1697 16 303
N14 18000 1,148 16 852
N15 18000 583 17 417

Таким чином, у нашому прикладі фінансові потоки, що генеруються будівлею, близькі до рівноваги: ​​орендна плата майже забезпечує повернення позики. З іншого боку, власник дуже швидко стикається з високим податковим навантаженням, що вимагає вимоги до грошового потоку, який повинен фінансуватися за рахунок інших доходів від його домогосподарства.


Фактично, орендна плата оподатковується в категорії доходів від власності і як така підлягає поступовій шкалі податку на прибуток. Вони також служать основою для загального соціального внеску (CSG) та внеску для відшкодування соціального боргу (CRDS) на загальну ставку 15,5%.


Щоб уникнути цієї пастки надмірно високого оподаткування, яке важко фінансувати, можливе рішення, але через його серйозні наслідки це можна практикувати лише обережно: змусіть компанію з нерухомості вибрати податок на компанії. Це дозволяє, з одного боку, вирахувати облікову амортизацію будівлі, отже, зменшити базу оподаткування, а, з іншого боку, обкластися відносно низькою ставкою податку, щонайбільше 33,33%. Крім того, дохід тоді не підпадає під дію CSG/CRDS.


Проте це рішення має головний недолік: оподаткування прибутку від капіталу при перепродажі будівлі. У той час як у схемі доходів від власності загальне звільнення від приросту капіталу набувається після тридцяти років тримання під вартою, за режимом оподаткування корпорацій прибуток від капіталу оподатковується. Крім того, в останньому випадку, розрахована на різницю між ціною продажу та купівельною вартістю будівлі, після вирахування застосованої амортизації база оподаткування є дуже високою.