Податок на будівництво у новому Фіскальному кодексі

Universuljuridic.ro PREMIUM

Тут ви знайдете інформацію, необхідну для здійснення вашої професійної діяльності.

Universuljuridic.ro PREMIUM надає юридичним працівникам цінний інструмент навчання. Ми пропонуємо величезний обсяг змісту: статті, редакційні статті, думки, юриспруденція та коментоване законодавство, що охоплює всі галузі та питання права. Ясно, стисло, ми ефективно вирішуємо поточні проблеми, реагуючи на реальні сценарії діяльності, в яких працюють практики.

Перевірте ПЕРЕВАГИ переваг Universuljuridic.ro PREMIUM за допомогою передплати БЕЗКОШТОВНО протягом 7 днів!

CLUJUST разом із Крістіною Бонкачю, юристом, що спеціалізується на фінансовій сфері, представляє в інтерв’ю відповіді на десять ситуацій, з якими стикаються дрібні підприємці (уповноважені особи або компанії) у світлі або - більш реально - на підставі норм нового Фіскального кодексу.

Якщо у вас є будинок, в якому розташовані офіси компанії, якщо у вас є будинок, де також знаходиться ваш PFA або SRL, якщо ви живете і робите бізнес у цьому будинку, ви нижче дізнаєтесь, де ви вписуєтесь у новий Кодекс податок та які документи вам потрібні. Крістіна Бонкачю є головним юристом-юристом у SCA Nistorescu, Șomlea & Asociații і спеціалізується на таких сферах: податкове законодавство, державні закупівлі та складне комерційне право.

Клудж: З якого часу нам доводиться платити інший податок через той факт, що в квартирі/будинку, де ми живемо, зареєстрована компанія чи PFA, або наш, або друга, або торговця, з яким ми маємо оренду або позику?

Крістіна Бонкачю : Податок на будівництво фактично змінюється з цього року, так що, сплачуючи першу ставку податку 31 березня 2016 року, ви відчуєте різницю. До 31 березня 2016 року особи, які вважають, що вони є власниками нежитлових та/або змішаних будівель, фізичні особи, які зареєстрували зареєстрований офіс, які здійснюють незалежну діяльність та які заявили про реєстрацію офісу за своєю домашньою адресою, включаючи тих, хто не відраховує витрати з комунальними службами, зареєстрованими в процесі розвитку господарської діяльності, зобов'язані подати у зв'язку з цим декларацію про власну відповідальність до мерії разом із необхідними документами (звіт про оцінку будівлі, звіт про завершення будівництва, акт придбання майна).

Ці законодавчі зміни мають на меті визначити набагато більший догляд за кожним власником у способі управління ним майном, а той факт, що створення штаб-квартири впливає на витрати на майно, призведе до більшої дисципліни та ще більш ефективного використання нерухомості. Дійсно нежитлові будинки (адміністративні будівлі, будь-які нові чи старі), скоро стануть цікавішими, оскільки створення компаній з друзями та родичами зустрінеться з великим небажанням. Отже, врешті-решт, законодавча норма має дуже корисну мету - навести порядок у "морі підприємців" в Румунії, але я визнаю, що законодавство настільки громіздке, що фрілансеру або власникові магазину дуже важко щоб досягти успіху в порушенні всіх норм Фіскального кодексу. Тому я вважаю, що протягом наступних 2-3 років податкові консультанти будуть чимось суворо необхідним для будь-якого громадянина, який займається господарською діяльністю. Я думаю, що, нарешті, ті, хто займається господарською діяльністю, зрозуміють, що більше не можна робити оподаткування на слух чи після того, що каже бухгалтер.

Клудж: Що станеться, якщо категорія використання змінюється протягом календарного року (це житловий будинок, але він продається особі, яка створює компанію в цій будівлі). З якого часу податок збільшується?

Крістіна Бонкачю : Податок на будівництво сплачуватиметься протягом усього фінансового року особою, яка володіє будівлею 31 грудня попереднього фінансового року (ст. 461 нового Фіскального кодексу). Якщо право власності на будівлю переходить протягом фінансового року, податок сплачуватиметься особою, яка володіє правом власності на будівлю, 31 грудня фінансового року, що передує року, в якому вона відчужена.

Наприклад, якщо особа продає своє житло у травні 2016 року, під час продажу йому доведеться сплатити податок на будівництво за весь 2016 рік. Новий власник, покупець повинен буде заборгувати податок на будівництво лише починаючи з 2017 року, залежно від кінцевого пункту призначення на який віднесе його до придбаного майна.

У тому ж прикладі, у 2016 році покупець зобов’язаний подати декларацію до місцевого податкового органу, в територіальній зоні юрисдикції якого знаходиться будівля, протягом 30 днів з дати придбання та зобов’язаний сплатити податок на будівлі з 1 січня, наступного року, 2017.

Клудж: Чи всі люди, які мають зареєстрований офіс вдома, повинні оцінювати своє майно за допомогою звіту про оцінку? Хто складає ці звіти про оцінку?

Крістіна Бонкачю : Не всі люди. Критерій пов'язаний з фактичним провадженням господарської діяльності за певною адресою. Можуть бути будівлі, що мають як житлову площу, так і площу, зайняту зареєстрованим офісом, але зокрема, компанія, що має зареєстрований офіс за цією адресою, насправді не здійснює там господарської діяльності: або тому, що вона має інші чи тимчасово припинено його діяльність у Торговому реєстрі. У цьому випадку будівлі залишаються житловими, і звітів про оцінку складати не потрібно.

Підготовка звітів про оцінку може бути необхідною лише для встановлення податкової суми у випадку нежитлових будівель та будівель багатокористувацького призначення. Але навіть у їхньому випадку це залежить від того, в якій із ситуацій знаходиться будівля: якщо вона старша 5 років, якщо вона новозбудована, якщо вона придбана за останні 5 років.

Таким чином, у випадку з нежитловими будинками, податкова сума може бути:

значення, отримане в результаті звіту про оцінку, підготовленого уповноваженим оцінювачем за останні 5 років, що передували звітному року;
остаточна вартість будівельних робіт у випадку нових будівель, побудованих за останні 5 років до контрольного року;
вартість будівель, що випливає з акта, яким передається право власності, у випадку будівель, придбаних за останні 5 років до контрольного року.

Щодо актів придбання майна, потрібно більше уваги ставитись до вартості придбаної нерухомості.

Для прикладу візьмемо класичну ситуацію договору купівлі-продажу. Об’єктом договору є продаж земельної ділянки разом із розташованою на ній будівлею. Якщо загальна ціна контракту вказана на загальну суму 130 000 євро, це буде така вартість, яка буде врахована при встановленні податку на будівництво.

У цих ситуаціях доцільно розбити ціну, заплачену за землю, відповідно ціну, заплачену за будівлю.

Звіти про оцінку складаються оцінювачем, затвердженим відповідно до стандартів оцінки активів, що діяли на дату оцінки, і відображають вартість будівлі на 31 грудня року, що передує звітному.

З метою встановлення податку на будівництво звіти про оцінку подаються в копії до місцевого фіскального органу як додаток до декларації платника податків до першого строку сплати звітного року.

Звіти про оцінку повинні містити докази того, що результати оцінки були зареєстровані в базі даних, що містить оподатковувану вартість будівель, що управляється Національною асоціацією уповноважених оцінювачів в Румунії (ANEVAR). З метою встановлення податку на будівництво можуть бути перевірені місцевими органами влади відповідно до стандартів оцінки, чинних на дату оцінки.

Клудж: Яка різниця між місцем проживання та зареєстрованим офісом і як це впливає на оподаткування будівлі?

Крістіна Бонкачю : Поняття податкового доміциліту жодним чином не повинно перетинатися з поняттям зареєстрованого офісу. Цей же суб'єкт господарювання може мати зареєстрований офіс за однією адресою, а податковий доміциліт за іншою адресою.

Поняття фіскального проживання означає:

а) для фізичних осіб - адреса, де вони мають місце проживання відповідно до закону, або адреса, де вони фактично проживають, якщо вона відрізняється від місця проживання;
б) для фізичних осіб, які самостійно здійснюють господарську діяльність або займаються вільними професіями, штаб-квартира діяльності або місце, де основна діяльність фактично здійснюється;
в) для юридичних осіб - зареєстрований офіс або місце, де здійснюється адміністративне управління та ефективне управління бізнесом, якщо вони не здійснюються за заявленим зареєстрованим офісом;
г) для об’єднань та інших суб’єктів, що не є юридичними особами, їх штаб-квартира або місце, де основна діяльність фактично здійснюється.

У ситуації, коли податковий проживання не може бути встановлений відповідно до вищезазначеного, податковий доміциль - це місце, де розташована більшість активів.

Для обговорення існування «податкового доміцилію» необхідно за цією адресою здійснювати господарську діяльність (крім існування зареєстрованого офісу).

Клудж: Які податкові ставки та в якій категорії найкраще визначити?

Крістіна Бонкачю : Поясню, як розрахувати 3 категорії. Питання не в тому, де найкраще визначити, а в тому, яка категорія відображає справжнє призначення майна, що належить комусь. Якщо людина дозволила кільком друзям створити соціальні штаби або пункти роботи у своєму сімейному будинку, виникає питання, чому він хотів би підтримувати таку ситуацію, якщо це породжує великі майнові витрати. Так само, купуючи нерухомість, відтепер люди будуть бути дуже обережними і захочуть купувати «чисту» нерухомість.

Житло: зміна податкової ставки з 0,1% до ставки між 0,08% -0,2%;

Нежитлові: податок на будівництво розраховується із застосуванням ставки від 0,2-1,3%;

Змішане: сума податку, обчисленого за площу, що використовується для житлових потреб, з податком, визначеною для площі, що використовується для нежитлових потреб.

Клудж: Як встановлюється податок для цих будівель багатофункціонального призначення? Я запитую вас, тому що багато людей задають собі питання, якою мірою це впливає на них, якщо вони тримають ті кілька компаній/PFA у будівлі, де вони живуть.

Крістіна Бонкачю : Я вважаю, що слід враховувати, чи здійснюють ці компанії/ДФА фактичну економічну діяльність у цій будівлі, як зазначено вище. Якщо фактична господарська діяльність не здійснюється, то будівля може залишитися житловою з відповідною ставкою податку.

Я бачу наступні варіанти ситуації, коли зареєстрований офіс компанії заснований за адресою фізичної особи:

а) Наскільки можливо визначити площу зареєстрованого офісу (крім тієї, яка використовується для проживання) та чи

компанія працює, податок, що застосовується до житлових будинків (що стосується житлової площі) + податок, що застосовується до нежитлових будівель (що стосується площі, відведеної під зареєстрований офіс), буде сплачено;
компанія не здійснює господарської діяльності, сплачується податок, що застосовується до житлових будинків.

b) настільки, наскільки неможливо окремо відрізнити поверхню, що стосується зареєстрованого офісу, від тієї, яка призначена для проживання (та/або перекриття), та:

компанія не здійснює жодної господарської діяльності, податок, що застосовується до житлових будинків, буде сплачений;
компанія здійснює господарську діяльність, а витрати на комунальні послуги реєструються особою, яка здійснює господарську діяльність, буде сплачено податок, що застосовується до нежитлових будівель. [Ст. 459 абз. (1) та (2) нового Фіскального кодексу].

У разі будівлі багатофункціонального призначення, що належить фізичним особам, за адресою якої зареєстровано податковий доміциль, де здійснюється господарська діяльність, коли площі, що використовуються для житлових цілей та ті, що використовуються для нежитлових потреб для розрахунку податку за податком на будівництво проводяться такі операції:

а) визначається розвинена забудована поверхня будівлі. Розроблена забудована поверхня будівлі, яку неможливо виміряти за зовнішнім контуром, встановлюється шляхом вимірювання корисної площі, обмеженої внутрішнім контуром кімнат, а результат множиться на коефіцієнт перетворення 1,4;

б) визначена забудована забудована площа приміщень, які використовуються для нежитлових потреб;

в) відсоток будівлі, що відповідає приміщенням, які використовуються для нежитлових цілей, визначається шляхом ділення площі, передбаченої в оренді. b) на поверхню, передбачену в let. а)

Клудж: Чи має значення, якщо декілька компаній створили свою штаб-квартиру в сімейному будинку? Якщо є одна, то в одній будівлі знаходиться 3 або 8 компаній, припускаючи, що це велика площа.

Крістіна Бонкачю : Податок буде змінюватися залежно від площі, яку займає компанія/ДФА, яка здійснює господарську діяльність за цією адресою. Чим він вищий, тим вищим буде податок. Як результат, враховується площа, відведена для господарської діяльності, і не обов'язково кількість компаній, зареєстрованих за цією адресою.

Розмежування площ для встановлення податку, залежно від місця проживання або нежитлового фонду, є результатом документа, що додається до декларації, поданої платником податків до компетентного місцевого податкового органу, яким може бути: договір оренди/позики із зазначенням площі, поданої для здійснення господарської діяльності; дозвіл на будівництво та/або знесення, залежно від обставин, щодо зміни місця призначення будівлі, відповідно до Закону № 50/1991 щодо дозволу на виконання будівельних робіт, звіту про оцінку, якщо в ньому чітко виділені поверхні, що використовуються для житлових та нежитлових цілей; кадастрову документацію або декларацію про власну відповідальність власника будівлі, зареєстровану у фіскальному органі, у разі відсутності підтверджуючих документів.

Клудж: Ці компанії тепер можуть змінити територію, що належить штаб-квартирі?

Крістіна Бонкачю : Площа, відведена під офіс компанії, може бути обмежена/розширена Додатковим актом до Угоди про оренду/позику, яку вона уклала з власником будівлі. Цей документ подається до Торгового реєстру.

Клудж: Що ви рекомендуєте чоловікові з ПФА у його будинку до 50 кв.м: оголосити його змішаним або нежитловим?

Крістіна Бонкачю : Декларація буде зроблена відповідно до реальної ситуації, відповідно до кінцевого призначення простору. Якщо PFA не здійснює господарської діяльності в межах житла, тоді будівля повинна бути оголошена як житлова.

У ситуації, коли здійснюється господарська діяльність, її також розрізняють за можливістю відокремити територію, що постраждала від НФА, або територію, що постраждала від проживання, наступним чином:

Якщо ці дві області можна визначити окремо і вони не перекриваються, буде сплачено податок, що застосовується до житлових будинків (що стосується житлової площі) + податок, що застосовується до нежитлових будівель (що стосується площі, відведеної під зареєстрований офіс);
Якщо область, що відповідає ПФА, не може бути виділена окремо від тієї, яка призначена для проживання (та/або перекриття), вона аналізується, відповідальна за кого реєструються комунальні витрати. Якщо вони зареєстровані як особа, що здійснює господарську діяльність (ЗВП), будівля буде нежитловою, і податок, що застосовується до нежитлових будівель, буде сплачений.

Аналіз, що включає метод оплати комунальних витрат, трохи «плутає» ті ПФА, що мають податковий доміцил, встановлений в особистому житлі, та включає витрати на комунальні послуги домогосподарств до категорії франшизних витрат ПФА. Якщо ви хочете перекласти повну вартість своїх комунальних послуг на витрати, що підлягають вирахуванню, тоді ви повинні оголосити весь будинок нежитловим. Якщо розділити його на змішаний, то франшизні прибутки також поділяються по відношенню до площі, відведеної під господарську діяльність.

Клудж: Якщо вони побудували адміністративну будівлю, але не завершили процедуру складання таблиць, потрібно подати податкову декларацію?

Крістіна Бонкачю : Обов'язок декларувати будинки, що перебувають у власності, належить всім платникам податків, у тому числі тим, хто будував без дозволу, хто не виконав формальності, пов'язані з кадастром земельних ділянок, відповідно звільненим від сплати податків.