Порожня оренда меблів

Коли ви знімаєте квартиру без меблів, дохід має бути зазначений у категорії "дохід від власності" у вашій декларації з податку на прибуток (n ° 2042).

Примітка: якщо ви знімаєте житло, яке дозволяє орендарям жити без зовнішніх меблів, це мебльована оренда. Дохід від орендної плати оподатковується в категорії "промисловий та комерційний прибуток". Детальніше про мебльовану оренду див. У аркуші “Оренда мебльованої оренди” (Фізична особа> Декларувати мої доходи> Я декларую свою оренду нерухомості> Меблева оренда).

Існує два режими оподаткування щодо доходу від земель: режим мікроземелів чи реальний режим.

Режим "мікроземлі"

Це застосовується, коли валовий дохід від оренди (або оренди) не перевищує 15000 євро (збори не враховуються) для всього податкового домогосподарства, незалежно від періоду оренди протягом року. Режим мікроземів не застосовується в певних ситуаціях (історичні пам'ятки, житло, що користується спеціальним режимом відрахувань).

Валовий дохід визначається наступним чином:

Валовий дохід = сума зібраної орендної плати - плата за орендаря + сума витрат, які зазвичай покладаються на власника та нараховуються орендарям + субсидії та компенсація.

Мікроземельний режим та частки в компаніях з нерухомості або інвестиційних фондах (FPI):

Якщо ви володієте частками в компаніях з нерухомості або REIT, які не обкладаються податком на прибуток підприємств (і не забезпечені податковою прозорістю), а також ви здаєте в оренду голі будівлі, ви можете скористатися режимом мікрофінансування за умови, що річна сума вашого валового майна дохід, тобто основна орендна плата, допоміжний дохід та річний валовий дохід, що відповідає вашій частці в компаніях з нерухомості або REIT, не перевищує 15 000 євро, збори не враховуються.

Однак цей дохід не повинен надходити від здачі в оренду об'єктів, які користуються особливим режимом (Перісоль, новий Бессон, класичний Робен, переорієнтований Робен, новий Борлу, історичні пам'ятники тощо).

З іншого боку, якщо у вас є лише акції в компаніях з нерухомості або REIT, які не підлягають оподаткуванню корпоративним податком і не мають податкової прозорості, ви явно виключаєтеся з режиму мікрофінансування.

Звітність про зобов’язання режиму мікроземелень та визначення оподатковуваного доходу

Суму валового доходу потрібно ввести у графі 4BE декларації з податку на прибуток № 2042. Ви не маєте заповненої декларації про доходи від власності (декларація № 2044).

До заявленої суми автоматично застосовується стандартне зниження на 30%. Вважається, що він включає всі витрати, які несе власник. Ви не повинні брати цей 30% відрахування від доходу, який ви заявляєте.

Валовий дохід за умови автоматичного відрахування 30% надбавки додається до інших доходів, що підлягають оподаткуванню податком на прибуток та внесками на соціальне страхування.

Зосередьтеся на доходах землі від іноземних джерел у разі мікрорежиму

Загальна сума доходу, що підлягає оподаткуванню, задекларована у графі 4BE (мікрофондер), повинна включати, де це можливо, дохід від майна з іноземних джерел. Доходи від земель із іноземних джерел, що дають право на податковий кредит, рівний французькому податку, задекларований у декларації № 2047, також повинні бути зазначені у графі 4BK (валовий дохід без відрахування).

Відмовитися від режиму мікроземів ?

Ви можете відмовитись від режиму мікроземельних ділянок і вибрати реальний режим для визначення доходу від землі, якщо він для вас сприятливіший. Цей варіант робиться шляхом підписки на декларацію про доходи від власності № 2044. Вона безвідклична протягом 3 років. Наприкінці трирічного періоду опція поновлюється щороку, подаючи декларацію про доходи від власності № 2044.

Реальний режим оподаткування

Це застосовується, коли:

валовий дохід перевищує 15 000 євро;
або якщо ви явно виключені з режиму мікроземелень (історичні пам’ятки, житло, що користується спеціальним режимом відрахувань (Бессон, Борлу, Перісоль);
або за вибором орендних компаній, які зазвичай перебувають у режимі "мікро-фінансування". Цей варіант є результатом подання декларації з податку на прибуток з нерухомості № 2044. Варіант дійсний та безповоротний протягом трьох років. Наприкінці цього трирічного періоду опція поновлюється щороку шляхом подання декларації з податку на майно № 2044.

Звітність про зобов'язання реальної податкової системи

Потрібно підписати декларацію про доходи від нерухомості № 2044 або спеціальну № 2044.

Декларація № 2044 призначена для власників звичайних будівель, включаючи будинки, котрі користуються одним із конкретних відрахувань, передбачених старими схемами Бессона або підпадають під дію "угоди Ана" ("Старий Борло" або "Коссе").

Спеціальна декларація № 2044 стосується:

власники, які до 2009 року обирали відрахування на амортизацію нових будинків (“Périssol”, “Besson neuf”, “Robien classic or refocused”, “Robien ZRR classic or refocused” або “Borloo neuf” пристрої);
власники, котрі отримують вигоду із спеціального відрахування для проміжних пристроїв Scellier або Scellier ZRR;
власники спеціальних будівель: будівлі, класифіковані як історичні пам'ятники, або будівлі, що перебувають у власності.

Метод оподаткування

Оподатковуваний дохід від нерухомості за реального режиму щороку дорівнює різниці між сумою зібраного доходу та загальною сумою франшизи та зборів за їх реальну та обґрунтовану суму.

Зокрема, ви можете вирахувати адміністративні та управлінські витрати, певні роботи, податки, страхові внески, резерви за нарахування ОСББ та відсотки за позику.

Важливо: для визначення доходу від власності застосовуються спеціальні умови для вирахування зборів справжня дієта 2019 року. "Періодичні" плати за землю, сплачені у 2019 році, але стосовно строків погашення у 2018 році, підлягають франшизі лише за 2018 рік. Строк погашення боргу відповідає даті його погашення. Докладніше див. У спеціальних деклараціях № 2044 та 2044 та їх інструкціях.

Більше того, коли дохід від землі обчислюється за реальним режимом, принизливі умови відрахування застосовуються до витрат на роботи на 2019 рік.

Таким чином, сума витрат на ремонт, утримання чи поліпшення, дозволена як відрахування для визначення чистого доходу, що підлягає оподаткуванню, за 2019 рік дорівнює середньому видатків виду, відповідно підтриманих протягом 2018 та 2019 років ( так зване середнє правило).

Однак певні витрати на роботи підлягають вирахуванню за умовами загального права із земельних зборів без застосування правила середнього рівня через обставини, за яких вони виконуються. Мова йде про:

аварійні роботи, необхідні внаслідок форс-мажорних обставин або вирішені за посадою розпорядником співвласників;

та роботи, проведені на будівлі, придбаній у 2019 році.

Крім того, для оренди нерухомості, що перебуває у співвласництві, резерви плати за ОСББ можуть включати витрати на роботу, які є предметом спеціальних методів вирахування для визначення чистого доходу від майна.

Детальніше про відрахування робочих витрат див. У спеціальних деклараціях № 2044 та 2044 та їх повідомленнях або BOI-IR-PAS-50-20-10.

Коли результатом є чистий прибуток від землі (дохід більший за витрати), він додається до інших категоричних доходів, що підлягають оподаткуванню податком на прибуток. Про це слід повідомити у графі 4BA податкової декларації № 2042.

Коли результатом є чистий дефіцит землі (дохід менший за витрати), це за певних умов та обмежень пов'язано із загальним валовим доходом.

Управління дефіцитами в реальній податковій системі

Дефіцит землі, який можна віднести до загального валового доходу

Дефіцит землі, що виникає внаслідок витрат, окрім позичкових відсотків, відноситься до загального валового доходу за рік до ліміту 10 700 євро (або 15 300 євро, коли зафіксовано дефіцит у житловому приміщенні, для якого вирахування за амортизацію Періссола або за житло, яке підпадає під конкретний відрахування "Pod" в рамках угоди з Аною).

Це слід ввести у графі 4BC декларації № 2042.

Занотовувати: коли платник податку, власник будівлі, стягує дефіцит майна зі свого загального доходу за рік, будівля повинна бути передана в оренду до 31 грудня третього року, що настає за нарахуванням, під страхом покарання за припинення дефіциту землі на загальний дохід під сумнів.

Дефіцит землі, пов’язаний із доходом від землі

Частка земельного дефіциту, що перевищує межу 10 700 євро (або 15 300 євро, коли спостерігається дефіцит у житловому приміщенні, для якого застосовується відрахування за амортизацію Перісоля), та/або частка дефіциту земельної ділянки, що виникає внаслідок відсотків за кредитами, можна віднести лише до доходу від власності на наступні 10 років.

Це слід ввести у графі 4BB декларації № 2042.

Приклад розподілу дефіциту:

Зібрані квитанції: 5000 євро.
Плата за вирахуванням без урахування відсотків за позику: 12 000 євро.
Відрахування за позику: 6000 євро.

Результат чистого майна - це дефіцит у розмірі 13 000 євро (5000 - 12 000 євро - 6 000 євро).
Цей дефіцит походить від відсотків за позику до 1000 євро (5000 - 6000 = - 1000) та інших відрахувань до 12000 євро.
Отже, дефіцит землі, що припадає на загальний дохід, становитиме 10 700 євро (граничний показник), а дефіцит землі, який відноситься на доходи від власності, становитиме 2300 євро (1000 євро від відсотків за позику та 1300 євро від граничного значення), тобто 12000 - 10 700 євро).

Декларації № 2044 або спеціальні № 2044 направляють Вас, якщо необхідно розподілити дефіцит.

Ви також можете знайти інформацію про доходи від землі в листівці "Доходи від землі", доступній у розділі "Корисна документація" на сторінці "Я декларую свою оренду нерухомості".