Поверніть орендну заставу, коли орендодавець повинен внести заставу - FOCUS Online
Коли мова заходить про те, коли потрібно повернути орендну заставу, між орендодавцями та орендарями часто виникають розбіжності в думках. Щоб так не залишалося, ми узагальнили тут найважливіші факти щодо погашення.
Загальна інформація про депозитний внесок
Внесення орендної застави не є обов'язковою умовою для укладення договору оренди, але такий депозит може бути погоджений в договорі оренди відповідно до розділу 551 Цивільного кодексу Німеччини (BGB). В принципі, орендна застава не є спеціальною надбавкою для орендодавця, а також депозит не є кредитним залишком орендаря, який орендар може сплатити до закінчення терміну дії договору. Швидше за все, орендна застава служить орендодавцю як гарантія на випадок виникнення спеціальних вимог до орендаря, зокрема вимог про відшкодування збитків через пошкодження орендованого майна.
Коли орендна застава повинна бути повернута
Якщо термін оренди припиняється, орендар має право на повернення застави орендної плати орендодавцю - але лише в тому випадку, якщо він здав орендоване майно орендодавцю в належному стані, а орендодавець прийняв орендовану площу.
Але навіть тоді претензія орендаря ще не настає відразу. Орендодавець має пільговий період для розгляду та остаточного розрахунку. Тільки після закінчення терміну дії орендар може вимагати повернення застави. Крім того, орендар має право на виплату, якщо орендодавець може оцінити, чи повинен він повернутися на депозит для задоволення своїх вимог.
Габріеле Вайнц - юрист з бізнесу LL.B. та редактор в anwalt.de, одній з провідних юридичних компаній у Німеччині.
Тривалість пільгового періоду
Як довго орендодавець повинен повертати депозит після закінчення терміну оренди, законодавчо не регламентується. Однак деякі суди вже вирішили, що пільговий період до шести місяців є доцільним.
Після того, як орендар ним скористався, орендодавець повинен мати можливість детально вивчити повернуте орендоване майно. Оскільки різниця, чи повинен орендодавець перевіряти 1-кімнатну квартиру чи велику квартиру чи будинок, це завжди залежить від конкретного випадку.
Ні заліку, ні відлучення, ні позову
Оскільки застава служить гарантією для орендодавця, зокрема щодо можливих вимог про відшкодування збитків або додаткових платежів, орендар не може компенсувати заставу. Це означає, що орендар не може утримати орендну плату, що підлягає сплаті до кінця терміну оренди, тобто розуміти депозит як оренду, яку вже сплачено. Крім того, орендар не може пред'явити позов про повернення застави як майбутнього виконання до кінця пільгового періоду.
Використовуйте для відкритих претензій
В принципі, квартира звільняється під час оренди. Однак, якщо є дефекти, які не слід розглядати як нормальний спосіб життя, орендодавець має надзвичайні вимоги, і він може використати заставу для усунення цих дефектів.
Крім того, орендодавець може утримати орендну плату до тих пір, поки не вистачає рахунків, які є результатом оренди, напр. B. Плата за послуги. Орендодавець може зберегти заставу, якщо можна очікувати, що орендар повинен буде внести додаткову плату. Лише після врегулювання остаточного рахунку орендар може вимагати повернення застави.
Проблема зміни власника
Знову і знову трапляється так, що первинний орендодавець, з яким орендар підписав договір оренди і якому він заплатив заставу, продає майно. Найпізніше орендар запитує себе, хто повинен повернути депозит після припинення договірних відносин: початковий орендодавець або новий власник або орендодавець?
У таких випадках застосовується принцип "покупка не порушує оренду", який регулюється законом у розділі 566 Цивільного кодексу Німеччини (BGB) - новий орендодавець бере на себе права та обов'язки попереднього орендодавця. Для повернення застави, згідно з § 566a BGB, новий орендодавець повинен повернути заставу. Попередній орендодавець повинен повернути заставу лише в тому випадку, якщо він не в змозі виплатити.