Правила короткострокової орендованої оренди типу «Airbnb» - LMNP Comptabilité Services
Орендую свою основну резиденцію
Власники, потрібні деякі дозволи
В принципі, щоб здати своє основне місце проживання клієнтам, що минають, необов’язково звертатися за дозволом. Однак деякі великі міста, щоб запобігти поширенню цього явища, починають встановлювати обмеження. Закон від 7 жовтня 2016 року про Цифрову республіку передбачає для муніципалітетів, які цього бажають, можливість встановити процедуру реєстрації попередньої декларації на будь-яку короткострокову оренду мебльованих приміщень на користь прохідних клієнтів, які не приймають там проживання. В основному це міста з понад 200 000 жителів.
Це вибір, який зробив Париж. З 1 жовтня 2017 року в столиці створено телесервіс для надання цієї декларації в Інтернеті та отримання реєстраційного номера. Ця інформація повинна міститись у всіх оголошеннях з 1 грудня 2017 р. Якщо це не так, оголошення може бути видалено з сайту. Для подання цього запиту потрібно мати останнє повідомлення про податок на місце проживання, в якому вказаний ідентифікатор приміщення. Після завершення реєстрації власник отримує підтвердження про отримання, в якому вказується номер декларації. На своєму веб-сайті місто Париж вказує, що "ця процедура реєстрації замінює процедуру попередньої декларації меру міста".
Крім того, продовжуючи цю політику обмеження цього виду оренди, Паризька рада 26 вересня 2017 року одноголосно проголосувала за "зменшення максимальної кількості ночей, дозволених для оренди туристичного розміщення типу Airbnb". На даний момент обмеження встановлено на 120 днів на рік. З 1 січня 2018 року платформа Airbnb встановила автоматичний інструмент, що обмежує короткострокову оренду на своєму сайті до 120 днів на рік для проживання, розташованого в 1-му, 2-му, 3-му та 4-му округах столиці. Місто Париж нагадало, що цю стелю слід застосовувати у всіх 20 паризьких округах, а не лише в перших чотирьох.
Занотовувати: При співвласництві Генеральні збори не можуть прийняти рішення про запобігання короткостроковій мебльованій оренді. Закон Алура про житло проголосований у 2014 році передбачав такий захід, але він був відхилений Конституційною радою.
Суборенда
Однак орендарі, які здають житло в найм, повинні отримати письмове дозвіл орендодавця на це. В іншому випадку оренда може бути автоматично розірвана власником, який також може подати позов до мешканця та змусити його сплатити збитки.
Крім того, конкретне обмеження стосується орендарів соціального житла. Вони просто заборонені законом здавати в суборенду під загрозу виселення.
Максимум 4 місяці
Подружжя, котрі живуть у власній квартирі, не можуть зайняти одне, а друге утримати і здавати його в оренду туристам цілий рік. Закон встановлює обмеження на чотири місяці, або 120 днів на рік, підряд чи ні, на цю діяльність, яка, як передбачається, залишається випадковою. Більш конкретно, житло вже не є основним місцем проживання, якщо воно зайняте менше восьми місяців на рік. Тому переважають норми, що застосовуються до вторинних будинків (див. Нижче).
Поки ця межа дотримується, орендодавець зберігає свою свободу. Ніщо не заважає їй прийняти минулу клієнтуру протягом одного тижня в лютому, трьох тижнів у липні-серпні, а потім ще одного тижня в грудні, наприклад. Так само, він може приймати туристів під час усіх основних свят липня-серпня "без зупинок", якщо хоче та досягає успіху.
Знати: Закон про цифрову республіку, оприлюднений Франсуа Оландом і опублікований в Офіційному віснику від 8 жовтня 2016 року, передбачає, що платформа оренди відповідає за дотримання цього обмеження в 120 днів. "Коли йому це стає відомо, він підраховує кількість зайнятих ночей та щороку інформує на його прохання муніципалітет про орендоване житло. Понад 120 днів оренди житло більше не може бути предметом пропозиції оренди через нього до кінця поточного року ", тепер вказує закон.
Здаю другий будинок
Використовувати свій другий дім, щоб перетворити його на мебльоване туристичне житло, поважаючи закон, набагато складніше. Особливо у великих містах.
Обов’язкова декларація
Спочатку власник повинен задекларувати мебльоване туристичне житло в ратуші. І це, незалежно від муніципалітету, де воно розташоване. Форму декларації необхідно заповнити та надіслати міському голові. Окрім адреси та кількості номерів та ліжок у помешканні, орендодавець повинен вказати періоди, протягом яких він має намір розмістити туристів.
Знати: Закон про цифрову республіку тепер дає муніципалітетам можливість встановити реєстраційний номер для кожного помешкання, яке є предметом декларації в ратуші. Цей номер повинен відображатися в усіх оголошеннях про оренду.
Тільки муніципалітети, які видають тимчасовий дозвіл на зміну виду використання (див. Нижче), мають цю можливість. A імплементаційний указ, опублікований в Офіційному віснику від 30 квітня 2017 року встановлює інформацію, яка вимагається від орендодавця під час реєстрації.
Декларацію також можна зробити безпосередньо в Інтернеті, через портал Service-public.fr.
Якщо мебльована квартира не буде заявлена, власник підлягає штрафу в розмірі 450 євро.
Увага: Положення про співвласність може не дозволяти наявності таких мебльованих туристичних приміщень у будівлі. Рішення, винесене Касаційним судом 8 червня 2011 року вказує, однак, що якщо спільна власність приймає здійснення вільної професії (медична практика тощо), вона не може забороняти короткострокову оренду меблів, оскільки ці два види діяльності створюють "подібні незручності".
Тимчасовий дозвіл на зміну способу використання
Після декларації деякі орендодавці також повинні подати заяву на отримання дозволу змінити житло в ратуші. Потрібно:
- У Парижі;
- у департаментах О-де-Сен, Сен-Сен-Дені та Валь-де-Марн (невелике передмістя Парижа);
- у містах із понад 200 000 жителів (Марсель, Ліон, Тулуза, Ніцца, Нант, Страсбург, Монпельє, Бордо, Лілль, Рен);
- У містах з більш ніж 50 000 жителів у "тісних зонах", де пропозиція житла недостатня для задоволення попиту. Перелік цих міст закріплений указом від 10 травня 2013 року. Список дивіться тут
У Парижі, Ліоні та Марселі запити про дозвіл слід надсилати до ратуші округу.
Коли тимчасовий дозвіл закінчується (наприклад, через два роки в Ніцці), ви повинні запросити новий, щоб продовжити свою діяльність. Інакше житло відновить своє традиційне житлове використання.
Якщо помешкання здається без дозволу, власник може накласти штраф у розмірі 25 000 євро. Крім того, штраф (щоденний штраф) у розмірі 1000 євро на день та за квадратний метр може бути скасований до врегулювання.
Правила компенсації у великих містах
У містах із населенням понад 200 000 жителів та у передмісті Парижа дозвіл на зміну призначення видається за умови компенсації. Муніципалітети вважають, що мебльоване туристичне житло вилучає основне місце проживання з житлового фонду і просять орендодавців компенсувати цю втрату, створюючи іншу.
Конкретно власник має два рішення:
- Пропонувати перетворити нежитлові приміщення (магазини, офіси), що належать йому, у житло;
- Купити компенсаційне свідоцтво у третьої сторони (наприклад, орендодавця HLM), яка володіє такими приміщеннями, щоб перетворити їх на житло.
Щоб дізнатись про існування конвертованих приміщень, орендодавець може звернутися до комунальних служб, таких як Управління охорони житлових приміщень у Парижі. Він також може звернутися безпосередньо до спеціалізованої компанії або соціального орендодавця.
У будь-якому випадку, операція дорога. Ціни узгоджуються між покупцем та продавцем приміщення без заздалегідь визначеної ціни. У Парижі в середньому потрібно трохи більше 1500 євро за квадратний метр і до 3000 євро/м² у найбільш затребуваних районах.
Правила компенсації, характерні для Парижа
Зазвичай власник повинен компенсувати свою мебльовану оренду за ту саму площу, тобто 25 м² житла, наприклад, для туристичного житла 25 м². У найбільш туристичних секторах Парижа ця вимога подвоюється: тоді необхідно створити житлову площу 50 м². Наступна карта розмежовує сектори, про які йде мова.
Знати: У столиці компенсація повинна здійснюватися в тому ж окрузі, що і мебльована квартира.
Податкові зобов’язання
Податкова декларація
Орендодавці, як власники, так і орендарі, повинні інтегрувати оренду, сплачену в їх декларації з податку на прибуток. Зміни до Закону про фінанси на 2016 рік пояснили речі в цій галузі, вказуючи, що всі лізингодавці перебувають під режимом промислового та комерційного прибутку (BIC).
Орендні компанії "Лямбда" підпадають під режим мікро-BIC і отримують вигоду від зниження на 50% надходжень, якщо вони не перевищують 70 000 євро. Понад цей поріг застосовується фактичний режим оподаткування (вирахування зборів за їх фактичну суму без стандартних надбавок). Зверніть увагу, що мебльоване туристичне житло, класифіковане як таке, підлягає спеціальному оподаткуванню, і зокрема стандартному зниженню орендної плати на 71%, коли вони не перевищують 170 000 євро на рік.
З 1 січня 2017 року користувачі сайтів прокату між особами отримують звіт про свої доходи оголосити платформи оренди.
Автоматична декларація з 2019 року: В рамках внесення змін до закону про фінанси на 2016 рік, євродепутати проголосували за автоматичне декларування доходів користувачів платформами короткострокової оренди. Ця нова функція набуде чинності лише у 2019 році: до тих пір орендні компанії залишаються виключно відповідальними за декларування своїх доходів від оренди.
Соціальні внески
Ще одна новинка, яка виникла в результаті внесення змін до закону про фінанси на 2016 рік: сплата соціальних внесків для певних орендних компаній. Як тільки короткострокова орендована орендована діяльність приносить більше 23000 євро на рік, користувач повинен приєднатися до схема соціального забезпечення для самозайнятих (RSI) і сплачувати соціальні внески. Нижче цього порогу нічого робити не потрібно: отже, періодичні орендні компанії не впливають.
Понад 23 000 євро на рік, членство в RSI є обов'язковим ... або майже. Фактично передбачені звільнення. Таким чином, орендодавці можуть вибрати сплачувати внески на загальну систему соціального страхування, а не на RSI. У цій конфігурації соціальні внески визначаються на основі доходу від оренди за мінусом зменшення на 60% (87% для класифікованого туристичного проживання).
Окрім цього, орендують компанії з професійним статусом, тобто заробляють понад 23000 євро річного доходу від оренди, зареєстровані в торгівлі, а компанії реєструються як професійні орендні компанії і мають більш високий дохід, ніж їх власний.
Закон передбачає роль платформ оренди в цьому відношенні. Вони зможуть допомогти орендодавцям у їх процедурах, якщо останні просять про це. Незалежно від того, чи повинні вони приєднуватися до RSI або до загальної схеми, орендні компанії зможуть надати повноваження платформам з 1 січня 2018 року, щоб вони могли продовжувати декларацію про діяльність, декларацію про доходи та сплату платежів.
Туристичний збір
У 14 745 муніципалітетах, які застосовують його, орендодавець повинен сплатити туристичний збір орендаря та перерахувати його муніципалітету. Якщо мешканець відмовляється платити, господар може попросити звільнення.
Щоб визначити суму туристичного збору, проголосованого муніципалітетом (83 сантими на ніч і максимум на одну особу), податкова адміністрація розмістила в мережі Інтернет спеціальна пошукова система.
Знати: У Парижі та Шамоні-Монблан Airbnb безпосередньо збирає туристичний збір. Орендодавці не мають ніяких формальностей щодо цього. З 1 серпня 2016 року ця автоматична колекція була розширена до 18 нових міст: Екс-ан-Прованс, Аяччо, Аннесі, Антіб, Авіньйон, Біарріц, Бордо, Канни, Ла-Рошель, Лілль, Ліон, Марсель, Монпельє, Нант, Ніцца, Сен-Мало, Страсбург і Тулуза. З 1 травня 2017 року Airbnb збирає ці дані у 31 новому місті.