Правильно розуміти дієту; спільна власність, Керолайн ТЕЙЛ, юрист, експерт з нерухомості -

Ця стаття була:

Незважаючи на те, що спільна власність апріорі здається простим рішенням, залишити це може бути складним, поки ви не перейдете до інстанції трибуналу де гранде.

Добровільна або тривала, тривала чи тимчасова спільна власність - це справа кожного. Однак володіти спільною власністю не так просто, як здається. Закон справді встановлює як принцип, що "ніхто не може бути примушений залишатися у спільному володінні". Це означає, що якщо один із співвласників вирішить продати свою квоту, інші не можуть протистояти їй.

Визначення

Режим спільної власності, визначений у статтях 815 та наступних Цивільного кодексу, - це правова ситуація, коли декілька осіб здійснюють права однакової природи на одне майно. Таким чином, кожен співвласник володіє часткою від загальної кількості майна.

Первісна функція цього наполеонівського режиму полягала в тому, щоб дати можливість тимчасово визначити управління майном між спадкоємцями. Сьогодні цей режим застосовується, якщо ви не вибрали інший режим.

Спільна власність може бути законною, коли вона випливає із закону, або звичайною, коли вона випливає з договору (ст. 1873-1 Цивільного кодексу). Зверніть увагу, що спільне володіння також може бути примусовим та безстроковим. Це типовий випадок загальних частин будинків ОСББ, спільних огорож: спільне проживання там спровокувати не можна.

Правила управління спільною власністю

З точки зору управління, в рамках спільної власності можуть здійснюватися різні акти: природоохоронні, адміністративні та розпорядчі акти.

Акти охорони включати всі заходи, необхідні для збереження майна (ст. 815-2 Цивільного кодексу). Ці акти може приймати рішення один співвласник.
Адміністративні акти, що стосується них, вони підпадають під повсякденне управління спільною власністю і вимагають більшості у дві третини спільних прав (ст. 815-3 Цивільного кодексу).
Акти розпорядження є найбільш серйозними, оскільки можуть мати значні наслідки для майна (продаж, іпотека, пожертви, довгострокова оренда тощо). В принципі, вони вимагають одностайності співвласників. Однак пам’ятайте, що хоча продаж майна вимагає одностайності співвласників, продаж його частки співвласником залишається предметом особистого рішення.

Залишення спільного володіння

Якщо ми посилаємось на перші рядки статті 815 Цивільного кодексу, які передбачають, що "ніхто не може бути примушений залишатися у спільному володінні", будь-який спільний власник має можливість залишити його в будь-який час.

Перепродайте свою частку

Співвласник, який бажає залишити співвласник, може спочатку перепродати частку, якою він володіє; Потім він повідомляє всіх співвласників, які мають право переважного викупу (ст. 815-14 Цивільного кодексу), про викуп цієї частки. Найпростішим рішенням залишається викуп цих прав одним із співвласників. Попутно слід зазначити, що цей вид продажу не обкладається податком на прибуток від капіталу від нерухомості, і що лише право частки за ставкою 2,5%, у разі передачі на користь первісного члена. спільне володіння. Але, коли жоден із співвласників не зацікавлений у цьому викупі, рішення полягає в тому, щоб продати свої права комусь, хто не є співвласником. Досить легко відчути, що, хоча реалізація не представляє особливих труднощів, знайти покупця набагато менш просто, навіть якщо деякі компанії зараз спеціалізуються на викупі нерозділених прав.

Продайте нерухомість

З іншого боку, залишення спільного володіння може передбачати продаж майна, що перебуває у спільному володінні, як тільки один або декілька співвласників або навіть усі вимагають залишити спільне володіння. Потім продаж та обмін здійснюються полюбовно. Незважаючи на цю очевидну простоту, ситуація іноді набагато складніша, особливо коли викристалізуються конкуруючі інтереси.

До 2009 року потрібно було отримати згоду всіх співвласників на продовження продажу, що призвело до численних завалів. У своїй статті 6 Закон про спрощення та роз'яснення права № 2009-526 від 12 травня 2009 р. Послабив правило одностайності, оскільки продаж майна, що перебуває у спільному володінні, тепер можливий. спільні власники, які бажають продати майно, становлять принаймні 2/3 спільних прав (ст. 15-5-1 Цивільного кодексу). Зрозумійте 2/3 утримуваних акцій, а не 2/3 власників. Це положення спрямоване на уникнення тупикових ситуацій, які можуть призвести до неможливості продати через спротив меншості співвласників. Таким чином, закон про спрощення застосовується до всієї спільної власності, в тому числі до тих, хто народився до набрання нею чинності (Cass. 1re civ., 15/1/2014, № 12-28378).

Для того, щоб продовжити продаж, співвласники, що продають, висловлюють намір продати своєму нотаріусу, який відповідає за ініціювання процедури. Він також відповідає за інформування (протягом одного місяця) виконавцем про непроданих співвласників загальної волі співвласників, що продають, про продаж майна. Зіткнувшись з цією інформацією, співвласники, що не продають, можуть повідомити про своє прийняття протягом трьох місяців, або навпаки, про свою відмову. Мовчання вважатиметься відмовою. Потім нотаріус складає звіт про “труднощі”, пов’язаний з відмовою співвласника (ов), що не продає. У цьому випадку судовий поділ - єдиний вихід. Отже, слід подати запит до суду, що розглядає місцезнаходження будівлі або місце відкриття правонаступництва, щоб продовжити аукціон. Однак це громіздка (від одного до трьох років) і дорога процедура, особливо обов’язковим є використання адвоката.

І навпаки, спільний власник може за певних обставин домогтися від судді строків перебування у спільному володінні (ст. 820 Цивільного кодексу). Якщо він досягне успіху, суд вирішить тимчасово зупинити ділення (ст. 815 Цивільного кодексу). Це вимагає, щоб поділ, якщо він відбувся негайно, підірвав вартість майна спільної власності (сільськогосподарські землі, які незабаром стануть придатними для будівництва, колишній/дружина діяв від імені своїх неповнолітніх дітей тощо).

Керолайн ТЕЙЛ

Керолайн ТЕЙЛ, юрист, експерт з нерухомості та тренер

"З 2016 року Кароліна готує фахівців з нерухомості з усіх верств суспільства по всій Франції (агенти з нерухомості, нотаріуси, юристи, юристи, агенти місцевих органів влади.): Її глибокі академічні знання в поєднанні з багатим юридичним досвідом дозволяють точно адаптуватися до різних аудиторій.
Оскільки тренер повинен залишатись прив'язаним до реальності, Кароліна також є професіоналом у цій галузі, який виконує свої завдання як юрист та експерт з нерухомості з пристрастю та розважливістю ".