Право на проживання протягом усього життя при продажу будинку На що слід звернути увагу!
Ця публікація навчить вас, як продати будинок із записом оренди на все життя у земельній книзі. Ми пояснюємо вам оцінку майна та даємо поради щодо таких питань, як право на довічне проживання, право користування та продаж застави.
Складна тема: різниця між користуванням та правом проживання. Що коли? Поради щодо цього корисні!
коротше
- "Покупка не порушує права на проживання": Права на проживання залишаються після продажу.
- Право на проживання може також застосовуватися протягом обмеженого періоду.
- Як продавець ви можете досягти значно вищих цін на нерухомість без існуючого права на проживання.
- Хороший ріелтор проконсультує вас з усіх питань, що стосуються продажу будинку з правом проживання. Наш сервіс: Ми рекомендуємо трьох хороших брокерів у вашому регіоні.
1. Основна інформація про право на проживання або житлове законодавство
Що означає право на проживання на все життя?
Право на проживання або право на проживання включає право користування будівлею або частиною будівлі "за винятком власника як квартири" (Розділ 1093 BGB). Права на житло можуть обмежена або необмежена бути наданим. Право на проживання, надане без обмеження за часом, позначається як "право на проживання протягом усього життя" або як "право на довічне проживання", яке закінчується лише смертю особи, що має право на це. Право на проживання не закінчується, якщо будівля продана або у разі спадкування. Якщо право проживання стосується частини будівлі, уповноважена особа може також користуватися спорудами, призначеними для комунального користування. Права на житло є за окрему плату або безкоштовно можливо.
Примітка: Для ОСББ застосовуються спеціальні положення §§ 31ff Закону про ОСББ щодо "законодавства про постійне житло". Постійне право на проживання може бути узгоджене на обмежений період, протягом життя особи, яка має право, або на необмежений термін.
Приклади випадків права на проживання протягом усього життя
Право на проживання особливо поширене для таких груп людей:
- Право на проживання батьків
- Право на проживання супутників життя
- Право проживання орендарів
- Рівні права на житло для кількох людей, наприклад, сімейних пар
Зазвичай це батьки, які отримують безкоштовне, пожиттєве право проживання. Таким чином, вони можуть передати своє майно своїм дітям, поки вони ще живі, але продовжують користуватися квартирою. Дострокова передача права власності як частина передбачуваного правонаступництва може зменшити пізніший термін у разі спадкування Податок на спадщину: Неоподатковувані суми можна вимагати кожні десять років (Розділ 13 (1) № 4c Закон про податок на спадщину та подарунки).
Партнери з життя часто мають взаємне право проживання з метою захисту партнера, що вижив у разі смерті. Ви можете отримати рівні права на проживання.
Безпека також на першому плані, коли справа стосується права на проживання орендарів. Наприклад, орендарі, які беруть на себе витрати на модернізацію, отримують певну інвестиційну гарантію через обмежене або необмежене право на проживання.
Право на проживання: Договір погоджений або внесений до земельної книги
Право на проживання може бути внесене до земельної книги або просто укладено договором між власником нерухомості та правомочною особою.
Запис у земельній книзі призводить до посилення правового становища бенефіціара. Таким чином, клієнт отримує додатковий захист поза договірною угодою з власником майна. Договірне право на проживання захищає правомочну особу лише стосовно власника, тоді як право на проживання, вписане в земельну книгу, також третім особам Ефект розгортається. Для того, щоб забезпечити всебічний захист тих, хто має право на життя, і виключити пізніші суперечки, це слід Право на проживання зафіксовано в письмовому договорі та внесено до земельної книги буде.
Федеральний суд розглядає право на проживання згідно із зобов'язальним законодавством як особливу форму договору оренди або договору позики - залежно від того, надається право проживання платним або безоплатним (рішення BGH VIII ZR 55/97 від 5 листопада 1997 р.).
Різниця між правом на проживання та користуванням
Право на проживання обмежується цим Право користування на квартирі. З іншого боку, узуфрукт включає також право збирати дохід від оренди майна (пор. § 100 BGB). Узуфрукт надає бенефіціару більш широкі права порівняно з правом проживання.
Оподаткування права на проживання та права на користування
Наступне стосується права на проживання та користування: Часто звільнення від податку на подарунки настільки високе, залежно від ступеня стосунків, що воно насправді є відсутність податку на подарунки наростає.
У разі права на проживання особа, яка має право на проживання, має право оподаткувати заощаджену ренту (або вартість права на проживання).
У разі користування доходом від оренди оподатковується як дохід від здачі в оренду та лізинг: Якщо власник надає узуфрукт третій стороні (“узуфрукт”), користувач має сплатити податок з доходу від оренди або оренди в майбутньому. Окрім того, капіталізована вартість користування підлягає оподаткуванню подарунком. Якщо право власності на майно передається, а попередній власник отримує право користування ("зарезервоване користування"), він повинен оподаткувати майно, незважаючи на зміну власника. Донор, тобто попередній власник, може взяти на себе витрати на будівництво позов як господарські витрати. Новий власник підлягає оподаткуванню подарунком за пожертвування активів, однак з 2009 року він може відрахувати корисну вартість від податку.
Хороший брокер продає
Ваше майно швидше.
Хороший брокер зробить це для вас
хороша ціна продажу.
Хороший брокер пропонує вам
Досвід та безпека.
Право на проживання може бути скасоване на все життя?
Право на проживання довічно може лише за згодою власника права проживання Щоб забрати. Видалення його права на проживання в земельній книзі або скасування договірного права проживання є спільним для бенефіціара лише проти виплати суми компенсації погодитись. Сума розрахунку повинна бути принаймні рівною вартості оренди квартири, яка є результатом ймовірної залишкової тривалості житлового законодавства.
Довічне право проживання та аукціон з викупу
Якщо майно обтяжене іпотекою, а власник житла більше не може обслуговувати позику, право на проживання, внесене до земельної книги, знаходиться під загрозою. Оскільки банки-позикодавці, як правило, наполягають на вищій позиції в земельній книзі задля забезпечення, права на проживання часто мають нижчий рейтинг. Тому аукціон з викупу регулярно призводить до Втрата права проживання. Під час аукціону з викупу правовласник отримує грошову суму як компенсацію за втрачене право проживання, але це, як правило, нижче ринкової вартості майна.
Лише в тому випадку, коли право на проживання вноситься до земельної книги перед правом кредитора, особа, яка має право на житло, захищається від аукціону з викупу. Щоб уникнути недоліків аукціону з викупу, бенефіціар може також зареєструвати право на проживання Право на повернення права власності забезпечити в тому випадку, якщо власник більше не може виконувати свої кредитні зобов’язання через надмірну заборгованість.
2. Продаж будинку з правом проживання: Що врахувати?
Жодної взаємодії між продажем житла та правом проживання
Продаж будинку в основному також можливий з наявним правом проживання. Право на проживання згоди власника на продаж майна не потрібно. Однак продаж будинку також є не впливає на право на проживання протягом усього життя. Новий власник не може вносити зміни до існуючого права проживання.
Продаж будинку: амортизація з наявним правом проживання
Покупці нерухомості зацікавлені у вільному розпорядженні придбаним майном. Однак це можливо лише в обмеженій мірі, якщо особа, яка має право на проживання, хотіла б продовжувати проживати у власності. Отже, попит на нерухомість нижчий, коли вона обтяжена правом проживання.
Дохід від продажу, якого можна досягти на ринку нерухомості, зменшується за рахунок фіктивної орендної плати, яку новий власник втрачає через існуюче право на проживання.
При розрахунку скорочення виручки від продажів враховується очікувана тривалість життя власника права для того, щоб оцінити ймовірну тривалість права на проживання. Він базується на таблицях смертності Федерального статистичного управління. Фіктивна річна орендна плата дисконтується у розмірі 5,5 відсотка відповідно до розділу 13 Закону про оцінку з метою визначення “теперішньої вартості” житлового законодавства на даний момент. Так званий "коефіцієнт капіталізації" (також "коефіцієнт готівкової пенсії"), розрахований з цього, можна прочитати з таблиць, опублікованих Федеральним міністерством фінансів (ФМФ) у Федеральному податковому віснику.
Оцінка права на проживання
За допомогою таблиць BMF, чинних з 1 січня 2014 р., Процедура розрахунку вартості права на проживання показана на прикладі:
Припустимо, що річна вартість житла майна, розрахована на підставі фіктивної орендної плати, становить 10 000 євро, а особа, що має право на цей час, має 60 років. Згідно з офіційними таблицями, чинними на 2014 рік, середня тривалість життя 60-річного чоловіка становить 21,31 року. При рівні капіталізації 5,5 відсотка це призводить до коефіцієнта капіталізації 12,713. Якщо річну вартість житла (у прикладі 10 000 євро) помножити на цей коефіцієнт капіталізації, результатом буде поточна вартість капіталу права на проживання 127 130 євро.
Легко безкоштовне оцінювання запит експертів!
3. Право жити все життя: Поради щодо життя в старості
Вичерпна порада щодо права на проживання чи користування
З нагоди передачі права власності на майно, Потрібно залучення нотаріуса. З цієї нагоди слід надати вичерпну консультацію щодо наслідків права на проживання протягом усього життя чи права користування, щоб надане право на проживання оптимально відповідало ідеям усіх залучених.
Подарунок із довічним правом проживання
Для того, щоб створити безпеку для всіх залучених сторін, у письмовому контракті має бути визначено обсяг права на проживання чи користування, а також права та обов'язки договірних сторін. Один забезпечує максимальну безпеку для тих, хто має право на життя Внесення права на проживання до земельної книги.
Пожиттєве проживання: обов'язки та права
Власник речового права на проживання має право сам проживати у власність або частину майна. Крім того, бенефіціар може прийняти членів сім'ї та медсестер у квартирі. Право на проживання - це "обмежений особистий сервітут", який лише дає право особі, яка має право користуватися майном у точно визначеному порядку. Наприклад, особа, яка має право на проживання, може користуватися квартирою z. Б. не здавати в оренду або передавати своє право на проживання третім особам.
Мешканці повинні оплатити витрати на ремонт та додаткові витрати. Лише надзвичайні ремонти несе власник. Власник не має права на огляд квартири щодо особи, яка має право на проживання, якщо право перегляду не було чітко погоджено. Договірне право на проживання може бути розроблене індивідуально.
Узуфрукт замість права на проживання?
Право на користування переважно перед правом на проживання, якщо бенефіціар не може сам реалізувати право на проживання, наприклад через хворобу, вік або потребу в догляді. Право на користування послугами також вигідне, якщо отримувач потребує постійного доходу (наприклад, для покриття витрат на догляд).
Продаж під заставу пенсії з правом постійного проживання
Як альтернатива користувацькому праву можлива передача права власності на нерухоме майно на земельну ділянку в обмін на право довічного проживання плюс довічна щомісячна пенсія. Порівняно із чистим правом користування, ця комбінація може збільшити безпеку доходу бенефіціара.
Наша порада: Хороший ріелтор проконсультує вас з усіх питань, що стосуються продажу будинку з правом проживання. Наш сервіс: Ми рекомендуємо трьох хороших брокерів у вашому регіоні.