Приріст капіталу нерухомості; повторно; 2021 розрахунок, надбавка та екзон; пайок
Приріст капіталу, реалізований від продажу нерухомості, в принципі оподатковується. Але існують винятки, що надаються відповідно до характеру товару (основне місце проживання, наприклад) або особистої ситуації продавця. Податковий режим для приросту капіталу від нерухомості за останні роки зазнав декількох змін. Зокрема, уряд у 2014 році вжив декількох заходів з надією на оживлення житлово-будівельного сектору. Хоча ці пристрої необхідні для стимулювання старту житла, ці пристрої додали складності і без того складного податкового режиму. JDN розшифровує цей податок.
Розрахунок валового приросту капіталу
Яка сума приросту капіталу від нерухомості? Валовий приріст капіталу відповідає різниці між ціна продажу добра та його закупівельна ціна.
Валовий приріст капіталу
Ціна продажу - ціна придбання
Ціна продажу - це не що інше, як ціна продажу
- плюс нарахування та відшкодування збитків, сплачені покупцем і передбачені нотаріальним актом.
- мінус витрати, понесені під час передачі (наприклад, пов'язані з обов'язковою діагностикою), за умови, що вони можуть бути виправданими
- мінус сума сплаченого ПДВ (також обґрунтована)
Ціна розпродажу
Відпускна ціна
Збори, які несе покупець
Витрати на передачу
Ціна придбання, це стосується ціни, за якою продавець придбав товар:
- плюс збори та відшкодування, що виплачуються власнику під час придбання
- плюс витрати на придбання: реєстраційний збір або ПДВ, сплачений під час придбання, нотаріальні збори.
Якщо продавець не може знайти підтверджуючі документи, він може застосувати фіксовану ставку, еквівалентну 7,5% від ціни придбання. Якщо майно було придбано безкоштовно, тобто як частина спадщини чи дарунку, ці витрати на придбання збільшують ринкову вартість, зазначену в акті.
- збільшені на витрати, понесені у зв'язку з роботами (будівництво, реконструкція, розширення або поліпшення), за умови, що сума може бути обґрунтована, що передбачає наявність рахунків-фактур, виданих компаніями, що їх виконували.
У випадку, якщо йому не вдається отримати ці рахунки, особа, яка продає майно, все ще може збільшити ціну придбання на 15%, якщо і лише в тому випадку, якщо вона володіє нею більше 5%.
- плюс дорога, підключення до мереж та підтримка витрат на розподіл.
Зверніть увагу, що для товарів, що оплачуються довічною ануїтетом, як придбана ціна використовується капітальна вартість ануїтету.
Покупна ціна
Покупна ціна
Збори, сплачені під час придбання
Плата за придбання
Витрати на роботу
Дорожні, мережеві та дистрибуційні витрати
Розрахунок чистого приросту капіталу
Насправді необхідно розрахувати два чисті прибутки від капіталу: той, який оподатковуватиметься податком на прибуток (19% податку), і чистий прибуток від капіталу, що підлягає сплаті внесків на соціальне страхування (17,2% податку).
Для отримання обох достатньо вирахувати надбавку за період зберігання із суми валового приросту капіталу. Чим довший цей період, тим більше зменшується сума оподатковуваного приросту капіталу, а отже, і податку.
Чистий приріст капіталу
Валовий приріст капіталу - Зниження
Чистий оподатковуваний прибуток на капітал для цілей оподаткування прибутку
З 1 лютого 2012 року для податку на прибуток надбавка за період утримання застосовується наступним чином:
- 6% за кожен рік власності після 5-го та до 21-го
- 4% за 22-й рік ув'язнення.
Ось що він робить, рік за роком:
| Джерело: Головне управління податків | |
| Від 0 до 5 років | 0% |
| 6 років | 6% |
| 7 років | 12% |
| 8 років | 18% |
| 9 років | 24% |
| 10 років | 30% |
| 11 років | 36% |
| 12 років | 42% |
| 13 років | 48% |
| 14 років | 54% |
| 15 років | 60% |
| 16 років | 66% |
| 17 років | 72% |
| 18 років | 78% |
| 19 років | 84% |
| 20 років | 90% |
| 21 рік | 96% |
| 22 роки | 100% |
Таким чином, загальне звільнення від приросту капіталу від нерухомості за податком на прибуток набувається через 22 роки, а не 30 років тому.
Чистий приріст капіталу за умови сплати внесків на соціальне страхування
Для внесків на соціальне страхування надбавка за тривалість тримання під вартою така:
- 1,65% за кожен рік власності після 5-го та до 21-го
- 1,60% на 22-й рік власності
- 9% на кожен рік після 22-го.
Іншими словами, рік за роком:
| Джерело: Головне управління податків | |
| До 5 років тримання під вартою | 0% |
| 6-й рік | 1,65% |
| 7-й рік | 3,30% |
| 8 клас | 4,95% |
| 9 клас | 6,60% |
| 10 клас | 8,25% |
| 11 клас | 9,90% |
| 12 клас | 11,55% |
| 13-й рік | 13,20% |
| 14-й рік | 14,85% |
| 15-й рік | 16,50% |
| 16-й рік | 18,15% |
| 17-й рік | 19,80% |
| 18-й рік | 21,45% |
| 19-й рік | 23,10% |
| 20-й рік | 24,75% |
| 21-й рік | 26,40% |
| 22-й рік | 28% |
| 23-й рік | 37% |
| 24-й рік | 46% |
| 25-й рік | 55% |
| 26-й рік | 64% |
| 27-й рік | 73% |
| 28-й рік | 82% |
| 29-й рік | 91% |
| 30-й рік | 100% |
Повне звільнення від приросту капіталу від нерухомості у вигляді внесків на соціальне страхування набувається наприкінці 30-річного періоду зберігання.
Виняткові надбавки на приріст капіталу в результаті продажу певних побудованих будівель
Для продажу побудованих будівель у період з 1 вересня 2014 року по 31 грудня 2016 року застосовується додаткова надбавка в розмірі 25% до суми кожного з чистих приростів капіталу, тобто після вирахування надбавок за період утримання (за умови вибуття у січні 1, 2015 та 31 грудня 2016, до підписання обіцянки продати до 2015), якщо:
- Будівля розташована в муніципалітеті, на який впливає податок на вільне житло
- Покупець погоджується знести, щоб відновити протягом 4 років.
Швидкість зниження була збільшена до 30% для обіцянок продати, придбавши певну дату, тобто, яка була предметом нотаріального акту, у 2015 році.
Ця надбавка не застосовується до приросту капіталу в результаті продажу земель під будівництво або цінних паперів компанії.
Розрахунок приросту капіталу від нерухомості
За винятком випадку звільнення (перерахованого нижче), прибуток від капіталу, реалізований від продажу майна, відмінного від земельної ділянки під забудову або суміжних прав (другий будинок, оренда майна, паркінг, комерційні приміщення та частки в переважно нерухомій компанії), оподатковується податком у розмірі 36,2% з яких:
Сума податку
Податок на прибуток + відрахування на соціальне страхування
Чистий прибутковий капітал, що підлягає оподаткуванню
За заголовком ІЧ х 19%+Чистий прибуток від капіталу підлягає
внески на соціальне страхування x 17,2%
Податок на високий приріст капіталу від нерухомості
З 1 січня 2013 року, якщо сума оподатковуваного приросту капіталу з податку на прибуток перевищує 50 000 євро, продавець повинен сплатити надбавку в межах від 2% до 6% (без земельної ділянки під забудову). У таблиці нижче "PV" відповідає "прибутку від оподаткування".
| Джерело: Головне управління податків | |
| Від 50 001 до 60 000 євро | 2% х HP - ((60 000 - HP) x 1/20 |
| Від 60 001 до 100 000 євро | 2% х HP |
| Від 100 001 до 110 000 євро | 3% х HP - (110 000 - HP) x 1/10 |
| Від 110 001 до 150 000 євро | 3% х HP |
| Від 150 001 до 160 000 євро | 4% х HP - (160 000 - HP) x 15/100 |
| Від 160 001 до 200 000 євро | 4% х HP |
| Від 200 001 до 210 000 євро | 5% x HP - (210 000 - HP) x 20/100 |
| Від 210 001 до 250 000 євро | 5% х HP |
| Між 250 001 та 260 000 євро | 6% х HP - (260 000 - HP) x 25/100 |
| Понад 260 000 євро | 6% х HP |
Яка додана вартість для основного місця проживання ?
Приріст капіталу, реалізований від продажу основного місця проживання, не оподатковується. Однак це могло б стати. Ідея справді була розпочата з тих пір, як Еммануель Макрон під час публічних дебатів схвалив пропозицію спікера, який запропонував оподаткувати прибуток від капіталу основних резиденцій. Глава держави назвав "несправедливістю" той факт, що приріст капіталу "не оподатковується", коли вони послідовно розгортають інфраструктуру, таку як швидкісна лінія в Бордо. Відповідаючи на запитання Ле Фігаро, Єлисейський палац відповів, що гіпотеза заслуговує на вивчення, але з цього приводу ще не вжито жодних дій: "Спочатку ми повинні вивчити доцільність такого заходу. Ми дізнаємось більше в найближчі місяці" . "Це робочий шлях, підтвердив Бруно Ле Мер, поки ми говоримо про основні резиденції на дуже високому рівні". Міністр економіки прямо посилався на "дуже велику нерухомість, де очевидно була перевага, яка може оподатковуватися". І додати: "Але стережіться французів, платників податків, ми тут, щоб знизити податки". Зверніть увагу, що існують інші підстави для звільнення, як зазначено нижче.
Підстави звільнення
Приріст капіталу від нерухомості звільняється, якщо:
Приріст капіталу на другому домі
Приріст капіталу, реалізований від продажу другого будинку, оподатковується податком на прибуток за ставкою 19% та соціальними внесками за ставкою 17,2%. Отже, ставка податку на прирост капіталу від продажу вторинного житла становить 36,2%.
Однак зауважте, що прибуток від капіталу, реалізований при продажу другого будинку, звільняється за умови, що передавач:
-не володів основним місцем проживання протягом чотирьох років, що передували продажу
-використала кошти від продажу для придбання або побудови свого основного місця проживання протягом 4 років після продажу. Якщо передавач повторно використав лише частину ціни продажу свого майна, звільнення пропорційне частці, яку він реінвестував.