Приріст капіталу при оподаткуванні та розрахунку SCI

Приріст капіталу в SCI: оновлення податкових методів. Вибір плану є особливо важливим у контексті бухгалтерського обліку ДКІ. Продаж акцій компанії з нерухомості (або SCI) вимагає сплати податку на прибуток від капіталу від нерухомості. Цей податок пропорційний розміру приросту капіталу, який отримує надбавка протягом періоду тримання під вартою.

розрахунку

Насправді компанія з нерухомості, як правило, створюється для утримання нерухомості. Коли він продає будівлю, а ціна продажу перевищує ціну його придбання, це вважається досягнутим Приріст капіталу від нерухомості: якщо ви не користуєтесь пільгами, передбаченими законодавством, різниця в цінах, що виникає внаслідок виручки від продажу, становить оподатковуваний.

Відповідно до податкового режиму ДКІ, який може бути режимом мікроземелень, на який поширюється компанія, спосіб обчислення та сума податку відрізняється.

Прозорий прирост капіталу SCI: режим податку на прибуток

Якщо ви не вибрали податок SCI з IS, ми говоримо, що SCI є прозорим: партнери оподатковуються з доходу на частину прибутку, що відповідає їх відсотку в SCI. У випадку продаж будівлі або у випадку продаж акцій SCI, партнери, так само, оподатковуються особисто.

Від SCI до IR: розрахунок приросту капіталу від нерухомості

Продаж компанією нерухомості так само, як продаж акцій партнером, породжує приріст капіталу, коли ціна продажу вища за ціну придбання. Буде особливий випадок для НТІ для будівництва та продажу.

  • Ціна придбання дорівнює ціні, сплаченій на момент придбання майна ДКІ, плюс витрати на придбання та витрати на роботу, залежно від умов;
  1. Витрати на придбання включають збори агентства нерухомості, якщо це можливо, а також гонорари нотаріуса. Вони можуть бути заброньовані як фактичні або за фіксованою ціною на суму, що дорівнює 7,5% від ціни придбання.
  2. Витрати на роботи пов'язані з будівництвом, реконструкцією, розширенням та вдосконаленням. Зверніть увагу: тільки витрати на роботу, які не були вирахувані з доходу від оренди на момент сплати податку на прибуток, підлягають збільшенню ціни придбання. Партнери SCI повинні пред'явити підтверджуючі документи або для нерухомості, що зберігається більше 5 років, вибрати фіксовану ставку в розмірі 15% від ціни придбання.

  • Під ціною продажу розуміють чистого продавця, за вирахуванням агентських внесків та вартості діагностики нерухомості;

Сума приросту капіталу в SCI дорівнює різниці між ціною продажу та ціною придбання

Приклад:
А володіє 20% акцій компанії з нерухомості, В - 80%. SCI купує будівлю на суму 100 000 €. Компанія проводить роботи з поліпшення на суму 20 000 євро і не віднімає їх із доходу від оренди. Через 5 років SCI продає будівлю за 150 000 євро без урахування агентських зборів. Сума приросту капіталу дорівнює: 150 000 - (100 000 + (100 000 х 7,5%) + 20 000) = 22 500 євро. Партнери оподатковують цей прибуток від капіталу на SCI пропорційно до їхніх відповідних часток у компанії: A оподатковується 22 500 x 20% = 4500 EUR, B оподатковується 22 500 x 80% = 18 000 EUR.

Звільнення від приросту капіталу SCI

За певних умов приріст капіталу в SCI звільняється від оподаткування:

  • Коли помешкання надається партнеру SCI безкоштовно та займає його основним місцем проживання, відповідний партнер отримує звільнення від податку на прибуток від капіталу від нерухомості. У разі продажу будівлі.
  • Коли партнер не був власником свого основного місця проживання протягом 4 років, що передували передачі, він вперше продає нерухомість - через посередника ДКІ - і використовує ціну продажу для придбання їх основного місця проживання протягом 24 років. місяці, вони звільняються від податку на прибуток від капіталу з продажу майна.
  • Партнери отримують звільнення від приросту капіталу, коли ціна продажу майна становить менше 15 000 євро.
  • SCI не підлягає оподаткуванню податком на прибуток від нерухомості, коли нерухомість продається для створення соціального житла.

З 6-го року володіння майном партнери також можуть скористатися зменшеннями, розмір яких збільшується із збільшенням тривалості власності на продане майно.

Приріст капіталу звільняється від оподаткування з 22-го року та звільняється від внесків на соціальне страхування з 30-го року.

  • SCI володіє будівлею більше 30 років. Партнер приєднується до SCI і продає свої акції через 1 рік: він не отримує звільнення від сплати податку у разі прибутку від капіталу.
  • SCI, створений 30 роками раніше, набуває будівлі. Партнер-засновник продає свої акції через 1 рік після нового придбання: він отримує звільнення від податку на реалізований прибуток від капіталу.

Сума оподаткування приросту капіталу в SCI, що підпадає під дію IR

У прозорих SCI сума приросту капіталу, за вирахуванням надбавок, оподатковується 19% та підлягає сплаті внесків на соціальне страхування за ставкою 17,2%.
Примітка: коли сума приросту капіталу SCI перевищує 50 000 євро після відрахувань, застосовується додатковий податок.

SCI додала вартість до ІС: більш високе оподаткування

Партнери, які обрали SCI в IS, підлягають оподаткуванню компанії з нерухомості з професійного приросту капіталу.
Примітка: SCI не може здійснювати комерційну діяльність від природи. Якщо це так, його потрібно подати до ІС.

Податок на прибуток від професійного капіталу в SCI в IS значно вищий, ніж податок на прибуток від капіталу в SCI в IR:

  • Сума приросту капіталу SCI на IS дорівнює різниці між ціною продажу майна та його чистою балансовою вартістю на момент продажу: зроблені амортизації вираховуються з ціни придбання. За цих умов сума приросту капіталу для розрахунку податку вища - коли будівля повністю амортизується, ціна придбання вважається нульовою і збільшує суму більше. -Значення, тоді дорівнює ціні продажу !
  • У SCI до IS приріст капіталу, реалізований від продажу нерухомості, виключається із обсягу відрахувань на час утримання.
  • Сума приросту капіталу SCI в ІС враховується в прибутку компанії з нерухомості та оподатковується 15% для чистого результату нижче 38 120 євро, 33,3% для верхньої частини.
  • Партнер, який отримує дивіденди після продажу нерухомості ДКІ, збільшує базу для нарахування свого податку на прибуток.

Підсумовуючи, щодо приросту капіталу в нерухомості в SCI за податком на прибуток підприємств: сума приросту капіталу більша, а прибуток від капіталу оподатковується вдвічі, не отримуючи допомоги.

Цей несприятливий режим приросту капіталу повинен спонукати партнерів SCI приймати рішення про вибір ІС із повним знанням фактів

Варіант корпоративного податку на шкоду ДКІ з податку на прибуток може, тим не менш, бути вигідним рішенням, коли партнери планують зберегти свої активи з нерухомості, щоб передати їх, зокрема, у сімейні ДКІ. Отримати позику цілком можливо в разі інвестиції в ДКІ.