Продаж HLM та відкладене застосування режиму співвласництва Anil, юридичний аналіз та

N ° 2019-05/Оновлено до 15 травня 2019 року
Закон ELAN n ° 2018-1021 від 23.11.18: JO від 24.11.18/Порядок n ° 2019-418 від 7.5.19: ОВ від 8.5.19

Закон ELAN уповноважив уряд вжити за розпорядженням заходів, що дозволяють "включення до договору купівлі-продажу організацією житла з низькою орендною платою фізичній особі житла, розташованого в будівлі, яка передбачає статут кооперативу. право власності, пункт, що дозволяє відкласти перехід права власності на частку загальних частин до набувача до закінчення строку, що не перевищує десяти років з моменту першого продажу в цій будівлі, передбачаючи можливість знижки на ціна продажу "(закон від 23.11.18: ст. 88, IV).

Беручи до застосування це положення, постанова від 7 травня 2019 року встановлює таку можливість відстрочки передачі права власності на частку загальних частин набувачу. Закон від 10 липня 1965 р., Що встановлює статус співвласників побудованих будівель, застосовуватиметься лише після перехідного періоду (максимум 10 років).

Цей додатковий та необов’язковий інструмент надається організаціям HLM як частина їхньої політики продажу соціального житла. Це дозволяє майбутньому набувачу соціального житла ознайомитись із правовим режимом співвласності.

Постанова визначає права та обов'язки сторін протягом цього відстроченого періоду, а також умови, за яких покупець бере участь у оплаті витрат на утримання та експлуатацію загальних частин.

Ці заходи набувають чинності з 1 січня 2020 р. (Розпорядження: ст. 4).

Указом (який буде опублікований) будуть встановлені умови застосування цього розпорядження.

Режим, який застосовується протягом перехідного періоду

(розпорядження: ст. 2/CCH: L. 443-15-5-1)

Договір купівлі-продажу, укладений між організацією HLM та фізичною особою, що стосується житла, розташованого у будівлі, яка має набувати статусу співвласника, може передбачати відстрочку передачі права власності на частку загальних частин, прикріплених до кілька лотів об'єкт продажу.

Тривалість відстрочки: перехідний період не може перевищувати десятирічного строку з дати підписання справжнього договору купівлі-продажу першої ділянки будівлі. Дата передачі права власності на частку загальних частин повинна бути зазначена в договорі купівлі-продажу.

Застосовний режим: положення закону від 10 липня 1695 р., що стосуються статусу співвласників, застосовуватимуться до будівлі лише з дати, призначеної для передачі частки загальних площ першої проданої партії (CCH: L. 443-15-5-1.

Однак деякі положення, що стосуються статусу спільної власності, залишаються чинними з моменту укладення продажу (закон від 10.7.65: ст. 8 та 46/CCH: L. 721-2). Це положення, що стосуються:

правила співвласництва та опис поділу;
згадка площі приватної частини партії в договорі купівлі-продажу.

У разі перепродажу (CCH: L. 443-15-5-6): положення, що регулюють відкладене застосування статусу спільної власності, застосовуються до наступних власників майна, незалежно від того, чи передача здійснюється безкоштовно або проти оплати, добровільно або примусово.

Зобов'язання організації HLM протягом перехідного періоду

(розпорядження: ст. 2/CCH: L. 443-15-5-3)

Під час перехідного періоду орган HLM повинен:

підтримувати та забезпечувати збереження загальних територій та загальних елементів обладнання;
покрити витрати, необхідні для їх утримання, консервації та, де це можливо, їх вдосконалення;
не підривати вартість або умови використання загальних частин та частин кожного з лотів, відповідно до норм про співвласність;
робити щорічну презентацію всім покупцям про управління зонами загального користування та загальні предмети обладнання та роботу, яку він планує виконати, а також про їхню оціночну вартість.

Управління загальними частинами будівлі не може бути предметом Асоціації вільних профспілок (ASL) або Асоціації вільних міських земель (AFUL).

Участь покупця в оплаті

(розпорядження: ст. 2/СН: Л. 443-15-5-5, Л. 443-15-5-8)

Поки він не стане власником частки загальних площ, що відносяться до його ділянки, покупець отримує реальне право користування зонами загального користування та загальним обладнанням будівлі.

Як такий, він сплачує організації-продавцю внесок у витрати у відповідь:

надані послуги, пов'язані з їх використанням;
витрати, пов'язані з їх регулярним технічним обслуговуванням та незначним ремонтом;
послуги, що надаються, пов'язані з використанням різних елементів житла, в тому числі за діловим контрактом або договором купівлі-продажу.

Указом (який буде опублікований) буде зазначено перелік зборів, до яких повинен внести покупець, а також умови їх оплати.

Зобов'язання набувача

(розпорядження: ст. 2/CCH: L.443-15-5-4)

Покупець не може протистояти виконанню робіт органом HLM, навіть усередині свого будинку:

якщо вони необхідні для консервації будівлі, для збереження здоров'я та фізичної безпеки мешканців;
якщо вони дозволяють забезпечити відповідність помешкань стандартам охорони здоров’я, безпеки та обладнання (закон № 67-561 від 12.7.67: ст. 1);
якщо вони стають обов'язковими згідно із законодавчими чи нормативними положеннями або розпорядженням адміністративної поліції, що стосуються громадської безпеки та охорони здоров'я, повідомленого органу HLM.

Однак ця робота не повинна тривало впливати на використання, послідовність або задоволення від розміщення.

Якщо вони завдають покупцеві шкоди, пов'язаної із серйозним порушенням задоволення, тимчасовим чи ні, або шкодою, він має право вимагати компенсації в організації HLM.

Коли робота вимагає доступу до житла, вони повинні бути повідомлені покупцеві принаймні за вісім днів до початку їх роботи, якщо немає потреби в безпеці або збереженні товару.