Пункт г; ковзання масштабу в комерційній оренді
Застереження про ковзну шкалу в межах комерційної оренди відповідає пункт, за яким орендар (орендар) та орендодавець домовляються про індексацію орендної плати. речення про ковзну шкалу, згаданий у статті L145-39 Господарського кодексу, таким чином, дозволить здійснювати автоматичний перегляд під час оренди відповідно до встановленої періодичності.
Визначення речення про ковзну шкалу
Ідентифікація речення про ковзну шкалу: орендодавець та орендар за комерційною орендою (яку також називають орендою 3-6-9, щоб не плутати її з професійною орендою) можуть вирішити передбачити в договорі оренди так звана речення про ковзну шкалу, за яким орендна плата буде автоматично і автоматично переглядатися періодично (зазвичай один рік) та на основі індексації до базового індексу.
Примітка: Ви можете будь-коли завантажити нашу комерційну модель оренди, повністю адаптовану до Вашого випадку (настроювану), та додатки до неї - наша модель виготовлена досвідченим юристом і заощадить Вам усі дослідження та документацію.
Принцип автоматичної індексації є одним із критеріїв визначення речення про ковзну шкалу: отже, положення про індексацію в комерційній оренді застосовуватиметься по праву без необхідних формальностей. Якщо речення про ковзну шкалу передбачено в комерційній оренді, орендодавцю не потрібно буде надсилати запит про застосування індексації орендарю.
Добре знати ! Настійно рекомендується використовувати термін "автоматичний" в комерційній оренді, щоб визначити a речення про ковзну шкалу щоб уникнути плутанини з юридичним трирічним переглядом.
Вибір індексу: оскільки закон Pinel та всі комерційні договори оренди, укладені або продовжені з 1 вересня 2014 року, сторони можуть посилатися лише на два індекси трирічних юридичних оглядів, обидва щоквартально опубліковані INSEE:
- індекс комерційної оренди (ILC), коли діяльність, що здійснюється в приміщенні, є комерційною або кустарною;
- індекс оренди третинної діяльності (ILAT) для третинної діяльності (оренда офісів, наприклад, коли сторони вирішили дотримуватися статусу комерційної оренди), промислова діяльність, склади, логістичні платформи тощо.
Посилання на індекс вартості будівництва (ІСН) більше неможливе, оскільки закон Пінеля проводить трирічні огляди. Індекси ILC та ILAT насправді вважалися більш стабільними для орендарів і таким чином уникали непередбачуваних коливань орендної плати.
Відносно положення ковзної шкали, сторони залишаються вільними у виборі свого індексу (який може бути ТПП, навіть якщо це посилання може створити труднощі при застосуванні). Однак індекс повинен мати прямий зв'язок з діяльністю однієї із сторін комерційної оренди, і забороняється використовувати індекс, який не пов'язаний з діяльністю. Крім того, використання референтного індексу заробітної плати ціни товару чи інших індексів, незалежних від діяльності однієї із сторін, забороняється. Вибраний сторонами індекс дозволить змінювати орендну плату, вгору чи вниз.
У будь-якому випадку, також для договорів оренди, укладених або продовжених з 1 вересня 2014 року, коливання орендної плати не повинно перевищувати 10% поточної орендної плати.
речення про ковзну шкалу повинні бути чітко написані, а також чіткими та точними, щоб не викликати сумнівів у судді у разі суперечки. Тому сторонам буде необхідно вказати методи розрахунку (а саме базовий індекс та індекс порівняння).
Різниця між положенням ковзної шкали та юридичним трирічним переглядом
Механізм речення про ковзну шкалу, що є загальноприйнятим, оскільки сторони вирішили передбачити це в акті, не слід плутати з трирічним варіантом перегляду орендної плати, передбаченим законом для комерційної оренди.
Трирічний перегляд є законним і нетрадиційним, тобто передбачається законом і стосується періодичності у три роки.
Якщо пункт комерційної оренди не стосується автоматичного характеру перегляду орендної плати, він ризикує тлумачитися як посилання на юридичний трирічний перегляд. Те саме застосовуватиметься, якщо пункт посилається на чинні законодавчі положення: це положення ризикує бути класифікованим як трирічний юридичний огляд, а не як речення про ковзну шкалу.
Добре знати ! Щоб уникнути плутанини, доцільно використовувати термін "перегляд" лише для юридичного трирічного перегляду та використовувати слово "індексація", коли мова йде про речення про ковзну шкалу.
Термін дії розсувного речення шкали
Різні індекси, дозволені для індексації орендної плати (ICC, ILC та ILAT), публікуються Національним інститутом статистики та економічних досліджень (зазвичай називаним Insee). Отже, індексація орендної плати повинна відбуватися відповідно до цих опублікованих даних.
Увага ! A речення про ковзну шкалу повинен абсолютно передбачити індекс, безпосередньо пов'язаний з об'єктом комерційної оренди або діяльністю однієї із сторін. Приклад: індекс може стосуватися вартості товарів, проданих орендарем (орендарем).
Якщо орендар (орендар) згодом змінить діяльність, це не вплине на обраний показник. Дійсно, дійсність a речення про ковзну шкалу оцінюється в день укладення (підписання) комерційної оренди.
Якщо речення про ковзну шкалу стосується незаконного індексу, це положення вважатиметься недійсним. Може бути розумно передбачити в комерційній оренді механізм заміщення іншого індексу вибраним, якщо останній дорівнює нулю.
Так як речення про ковзну шкалу повинен дозволяти варіацію орендної плати, вгору чи вниз, пункт про індексацію, який передбачає лише збільшення орендної плати, не дозволяючи зменшення орендної плати, повинен вважатися нульовим.
Тому сторони комерційної оренди повинні врахувати всі ці рекомендації перед тим, як вставляти a речення про ковзну шкалу ризикуючи побачити цей пункт недійсним.