SCI або власне ім’я, яку інвестицію в нерухомість вибрати Schaeffer Avocats Immobilier
При купівлі нерухомості в ім'я власне є найпоширенішим варіантом, оскільки він відповідає загальному праву, необхідно зважити його простоту за допомогою багатьох переваг, зокрема податкових, що юридичний інструмент, який є Компанія з нерухомості .
Вибір визначає режим, що застосовується до ситуації інвесторів, між нерозділеними власниками та партнерами, що мають обидва переваги та недоліки, про які необхідно знати перед виконанням проекту.
Коли кілька людей купують нерухомість разом, вони підлягають за замовчуванням - правовий режим спільної власності . Покупці підписують акт купівлі-продажу і стають фактично нероздільними власниками активів нерухомості: придбання від свого імені не означає ніякої офіційності пріор. Так само управління майном, що перебуває на власне ім'я, не передбачає жодних формальностей протягом періоду затримання, незалежно від кількості неподільних власників.
І навпаки, SCI передбачає створення юридична структура . Для цього покупці повинні дотримуватися формальностей: скласти статут, опублікувати юридичне повідомлення та зареєструвати компанію з продажу нерухомості в RCS. Для виконання цих різних зобов'язань бажано звернутися до компетентної третьої сторони. Це фактично створення a нова юридична особа, можуть мати власні активи.
SCI або власне ім'я: Вирішальний вибір при придбанні нерухомості
Для придбання першого майна
Перш за все, особа, яка бажає купувати сама, не зможе придбати нерухомість шляхом створення SCI, оскільки вона повинна складатися щонайменше з двох партнерів. Отже, вибір постане тоді, коли щонайменше двоє людей бажають придбати нерухомість разом .
На момент придбання основна різниця між придбанням від власного імені та SCI полягає у режимі, що застосовується до майбутніх власників.
З одного боку, ми знаходимо режим спільної власності, який застосовується до всіх співвласників. Режим спільної власності застосовується автоматично, якщо формальність не враховувалася. Зверніть увагу, що це все ще можливо домовитись про умови по одному договір спільної власності ( передбачені статтями 1873-1 - 1873-18 Цивільного кодексу ). На відміну від легального режиму, договір спільної власності є обраним режимом. Співвласники можуть оселитися в цій організації та вибрати способи співвласності. Коротше кажучи, режим спільної власності розподіляє все право власності на майно декількох спільних власників, навіть коли угода укладається для полегшення управління ним.
З іншого боку, ДКІ матиме за покликання створення нової юридичної особи, а отже, і нової спадщини, відмінної від спадщини, яка її складає. У цьому сенсі це добре SCI ВООЗ стане власником придбаного майна . Для цього різні партнери, зареєстровані як Компанія, вносять певну суму до статутного капіталу нового суб’єкта господарювання, надаючи їм пропорційні частки.
Тому це так вигідніше для спільно проживаючих пар придбати шляхом створення SCI, оскільки останні забезпечать їм кращий захист, ніж досить нестабільний правовий режим щодо положень, передбачених для PACS або подружньої пари. Ми знаходимо, зокрема, передачу майна вижилому партнеру, пов’язаному з SCI, без витрат на передачу.
Для розвитку нерухомості
Інвестування в нерухомість шляхом придбання другого майна з метою зробити його другим будинком або з метою його здачі в оренду - це також ситуація, коли необхідний компроміс між власним іменем та SCI. Нагадуємо, цей вибір існує лише у тому випадку, якщо принаймні двоє бажаючих купувати спільно, оскільки для створення SCI потрібні два або більше партнери . Зверніть увагу, що якщо раніше існуюча SCI стала однією особою внаслідок смерті або від’їзду іншого партнера, передбачається період в один рік, щоб врегулювати ситуацію з випуском компанії під штрафні санкції, якщо це не відбудеться.
SCI дозволяє здійснювати оренду, але це не так Цивільний статут перешкоджає йому регулярно отримувати доступ до орендованого бізнесу. Тому він зможе лише здійснити оренда нерухомості без меблів, цивільний позов від природи. У цьому сенсі придбання від власного імені слід віддавати перевагу, якщо кінцевою метою, що передбачається, є мебльована орендна діяльність.
ДКІ може здійснювати меблі з оренди, якщо останні є незвичними, тобто короткотерміновими і не повторюються щороку (наприклад, протягом літнього періоду).
Основною відмінністю цих двох методів управління орендою буде відповідний податок . Ви знайдете для прокату ( мебльовані чи ні ) від свого імені застосування податку на прибуток ( зі змінною ставкою, пропорційною доходу ), що стикається з корпоративним податком за незавершену орендну діяльність, якою керує ДКІ за фіксованою ставкою 33%, зі зменшенням 28% і 15% залежно від отриманого прибутку ).
SCI або власне ім'я: Вирішальний вибір для сталості спадщини
Щодо управління активами
Можна навести кілька аргументів, що виділяють нестабільність спільної власності в умовах гнучкості SCI з точки зору управління активами.
Поперше, Стаття 815 Цивільного кодексу зазначає що " ніхто не може бути примушений залишатися у спільному володінні ". Спільний власник ( придбавши на своє ім'я ) може тому завжди просити про спільне володіння . Також зверніть увагу, що особистий кредитор одного із співвласників може спричинити продаж цілісного майна з метою отримати погашення його боргу, на шкоду волі інших співвласників. Крім того, прийняття рішень у спільній власності, навіть за наявності угоди про спільну власність, підпорядковується більш жорстким умовам. Хоча співвласник може виконувати акти консервації в будь-який час без згоди інших сторін, акти адміністрації та розпорядження вимагають більшості у дві третини або навіть одностайності, чого часом важко отримати. В підсумку, якщо спільна власність - це дуже простий план створення, і який не вимагає жодної декларації або бухгалтерського обліку, його управління може настільки заважати у прийнятті рішень, що нестабільно щодо стійкості спадщини .
Навпаки, SCI пропонує більшу гнучкість управління . Справді, проекти статуту надають виключні повноваження керівнику або колегіальності керівників, не вдаючись до цієї досить обмежувальної потреби в одностайності. Тому рішення простіші та часто швидші. інакше, товариш не може спровокувати продаж нерухомість. Якщо він бажає розірвати договірні відносини щодо відповідного майна, він може продати свої акції без зміни майна ДКІ або припинення прав інших партнерів. Нарешті, створення нової юридичної особи та нової спадщини через SCI дозволяє захистити особистих кредиторів партнерів, які більше не зможуть діяти щодо майна, що утримується в рамках останнього. Тому, SCI пропонує більш вигідні та ефективні методи управління, поєднуючи простоту та швидкість, але перш за все дозволяє зберегти об’єкти нерухомості як перед від’їздом партнера, так і перед особистими кредиторами.
Зверніть увагу, що ця перевага в управлінні дещо обмежена різними формальностями, що вимагаються компанією протягом року, оскільки загальні збори повинні проводитися періодично (з складанням та надсиланням протоколів) або обов'язково для забезпечення ведення бухгалтерського обліку компанії.
Щодо передачі спадщини
Хоча інвестиції від власного імені передбачають безпосереднє володіння будівлею співвласниками, партнери громадянського суспільства з нерухомості володіють акціями. Ця різниця є основною перевагою в контексті передачі активів нерухомості. У цьому сенсі, SCI є набагато кращим, ніж режим спільної власності, оскільки використовуючи як розчленування права власності, так і відрахування на пожертви, можна дуже ефективно передати свою спадщину спадкоємцям .
Розчленовування акцій надає можливість передачі її нерухомого майна при збереженні плоду користування. Наприклад, якщо батьки прагнуть передати актив протягом свого життя, щоб уникнути сплати їх спадкоємцями податку на спадщину, вони можуть передати право власності на частки своїм нащадкам і зберегти плод узуфрукту: після їх смерті спадкоємці повертають плод користування без сплати податку на спадщину . Факт, батьки все одно зможуть отримувати дохід від оренди та користуватися майном, не боячись надмірно великих витрат на спадщину шляхом інтеграції їх спадкоємців до ДЗП. Якщо така домовленість також можлива, коли покупка здійснюється від їхнього імені, SCI дозволяє батькам зберігати широкі управлінські повноваження, коли передача інвестиції від свого імені передбачає спільне управління активами нерухомості, що перебувають у їхніх дітей.
Нарешті, SCI дозволяє вам скористатися вигідним режимом пожертв . Батьки, які купують в SCI, можуть ефективно передавати значну спадщину нерухомості, уникаючи оплати значних витрат. Дійсно, кожен батько може виплачувати кожній дитині частки на суму 100 000 євро кожні 15 років без сплати податку на передачу. Від власного імені будівля не ділиться і не дозволяє передавати послідовні відрахування з метою передачі нерухомого майна значної вартості.
На закінчення слід сказати, що власне ім’я слід віддавати перевагу, якщо ви купуєте самостійно, або якщо ви хочете здійснити орендовану мебльовану діяльність. З іншого боку, можна стверджувати, що зобов'язання, пов'язані з ДЗІ (в його конституції та його виконанні), дуже швидко компенсуються багатьма перевагами, які забезпечує цей інструмент, між ефективністю, стабільністю та потенціалом віднімання за різних витрат., до стійкості ваших активів нерухомості.
Більше того, у будь-якому випадку, щоб зробити інвестицію в оренду через компанію, часто переважно вибрати сімейний SARL з опцією IR, а не SCI для IR. Дійсно, SCI в IR не дозволяє орендувати мебльовану оренду, і тому вона може скористатися статусом НЕПРОФЕСІЙНОГО МЕНІЗОВАНОГО ОРЕНДАРА. Здебільшого статус LMNP буде набагато вигіднішим для оподаткування, ніж вкладати орендні інвестиції через SCI IS з точки зору оподаткування доходів від оренди та приросту капіталу.
Наша команда експертів з питань права нерухомості - у вашому розпорядженні, щоб відповісти на всі ваші запитання. Ви можете зв’язатися з нами незалежно від вашої проблеми за номером 01 55 90 55 15 - єдиним номером для всієї вашої інформації. Безкоштовна, необов’язкова оцінка може бути зроблена в повній конфіденційності для захисту ваших інтересів.