Сфера співвласності неможливості поділу окремої будівлі на об’єми
"Оскільки з положень статті 28-IV закону від 10 липня 1965 року про співвласність випливає, що його формулювання випливає із закону ALUR від 24 березня 2014 року, що поділ за обсягом ні в якому разі не можна використовувати для поділу однієї будівлі;
Що це стосується будівлі, архітектурний дизайн якої однорідний для всієї будівлі, так що неможливо здійснити часткову реконструкцію фасаду або даху, щоб основи були загальними для всіх частин будівлі. будівлі та що існує декілька спільних доходів до різних частин будівлі;
Тоді як будівля, яка є предметом запитів, має такі характеристики "(CA Екс-ан-Прованс, 28 березня 2017 р., № 15/14766).
Стаття 1 закону від 10 липня 1965 року передбачає, що:
"Цей закон регулює будь-яку побудовану будівлю або групу побудованих будівель, майно яких розподіляється між кількома людьми, за лотами, кожен з яких складається з приватної частини та частки загальних частин.
За відсутності протилежної угоди про створення іншої організації, цей закон застосовується також до комплексів нерухомості, які, крім землі, об'єктів та загальних послуг, включають ділянки, побудовані чи ні, що є об'єктом права приватної власності ".
За винятком приватного випадку, зазначеного в пункті 2 цього тексту (за наявності комплексу нерухомості, що регулюється угодою про створення іншої організації, на практиці - ASL, AFLU або Союзу синдикатів), це випливає з перший абзац про те, що правовий режим співвласності застосовується автоматично:
- за наявності будівлі або групи побудованих будівель;
- зазначені будівлі є власністю кількох людей;
- ця множинна власність організовується на основі географічно визначених приватних частин (квартир, магазинів, паркінгів), збільшених загальними частинами, що підлягають спільній власності.
Коли ці умови виконуються, автоматично застосовується режим співвласності (Cass. Civ. 3rd, 13 квітня 1988 р., Bulletin Rents et co-owner, 1988 р., С. 290). Зокрема, не має значення, що відсутнє регулювання співвласників: за законом будівля вже підпорядковується режиму співвласництва, єдиним фактом поділу між власниками, що супроводжується існуванням нероздільних спільних частин (Cass. Civ. 3, 2 грудня 2008 р., Орендна плата та співвласність 2009 р., Комм. 47; Cass. Civ. 3, 30 січня 2007 р., Revue Administrator, квітень 2007 р., С. 54; CA Париж, 16 травня, 2012, Орендна плата та співвласність 2002, ком. 265).
Але, навпаки, чи відсутність загальних частин дозволяє йому уникнути закону від 10 липня 1965 р.? ?
Інакше сформульовано, чи можна було б створювати обсяги, щоб за відсутності спільних частин уникнути режиму співвласності ?
Якщо ця можливість не викликає труднощів у випадку величезного комплексу нерухомості (згаданий параграф 2 передбачає це), автори, з іншого боку, розділилися щодо можливості розподілу на обсяги в межах '' унікальна будівля, щоб уникнути закону від 10 липня 1965 року.
Частина доктрини вважає, що можливість вибору поділу на об'єми була б відкритою лише за наявності комплексу нерухомості та виключена у випадку окремої будівлі (LAFOND і ROUX, Кодекс співвласництва 2013, Litec, ст. 1, примітка 21).
Інші, більш помірні, вважають, що цей маршрут, безумовно, буде виключений в межах однієї будівлі, що включає ділянки одного і того ж призначення (наприклад, житловий будинок), але дозволено, якщо всередині будівлі кілька ділянок мають різне призначення, "наприклад відокремлення обсягу комерційних або професійних приміщень від обсягу, зарезервованого виключно для житла "(Ph. SIMLER, Створення комплексу об'єктів нерухомості та права власності, RDI 1999, с. 289).
Нарешті, деякі автори чітко вважають, що поділ на обсяги однієї будівлі в принципі не суперечить жодній забороні (D. SIZAIRE, Поділ за обсягами та співвласністю побудованих будівель, Jcp. G., n ° 50, 14 грудня 1988 р., I 3367; див. Також, вказуючи, що обов'язкові статті закону "стосуються застосування самого статуту, коли структура будівлі відповідає описаній у пункті 1 статті 1 закону": Живорд/Giverdon/Capoulade, Dalloz Action, Співвласність, с.6, n ° 12 та p.29 n ° 62).
Ці автори базуються на тому, що стаття 43 закону 1965 р., Яка позначає статті закону, що мають публічний порядок, не посилається на його статтю 1, яка, отже, не є обов’язковою і, отже, дає можливість обрати інший спосіб поділу будівлі, ніж співвласник, у даному випадку поділ на об'єми без нероздільних загальних частин (див. у цьому сенсі: CA Orléans, 3 жовтня 2016 р., № 15/00251).
Таким чином, навіть у межах однієї будівлі можна було б здійснити поділ будівлі, відмінний від передбаченого законом від 10 липня 1965 р., І, в даному випадку, передбачити поділ на об'єми без частин.
На сьогоднішній день ця дискусія чітко не вирішена Касаційним судом (див. З цього приводу: C. DREVEAU, Співвласність та розподіл за обсягами, Dalloz Actualité 19 вересня 2010 р., Примітка під Cass. 8, 2010, n ° 09-15.554).
І стаття 59 закону "АЛУР" від 24 березня 2014 року, яка внесла зміни до статті 28 закону від 10 липня 1965 року, також не дала чіткої відповіді.
Метою цієї статті є організація виходу з ОСББ однієї або декількох будівель, "щоб скласти окрему власність", коли зазначена ОСББ "включає кілька будівель і можливий поділ земельної власності".
IV цієї статті вказує, що після думки мера та дозволу префекта, "процедура, передбачена цією статтею, може також використовуватися для поділу на обсяги складного комплексу нерухомості, що включає або кілька окремих будівель на плиті, або декілька об'єктів, однорідних для різних цілей, за умови, що кожен із цих об'єктів дозволяє автономне управління ".
Вказується, що "процедуру ні в якому разі не можна використовувати для поділу на об'єми однієї будівлі".
Чи слід з цього виводити чисту і просту неможливість поділу окремої будівлі на обсяги (у цьому сенсі: П. Дешелет-Толо, La division en volumes: une sortie сприяла вливанню певних співвласників, Revue des Loyers, червень 2014 р., с.283) ?
Або, навпаки, що цей поділ, заборонений в рамках цієї конкретної процедури розподілу співвласників, був дозволений, з іншого боку, коли мова не йшла про організацію виходу будівлі з існуючої співвласності ?
Саме цей пункт вирішується, в першу чергу, рішенням Апеляційного суду Екс-ан-Прованс від 28 березня 2017 року, і це дуже чітко, оскільки він вважає, що:
"З положень статті 28-IV закону від 10 липня 1965 року про співвласність, в його формулюванні, що випливає із закону ALUR від 24 березня 2014 року, випливає, що поділ за обсягом ні в якому разі не може бути використаний для поділ єдиної будівлі ".
Таким чином, власники окремої будівлі не можуть виступати з ініціативою розділити її на обсяг, щоб, виключивши всі загальні частини, утримувати режим співвласності (див. Вже в цьому сенсі: CA Rennes, 22 червня 2004 р., JurisData n ° 2004-250385).
Роблячи це, Суд надає статті 28-IV загальний обсяг, за межами гіпотези про розподіл співвласників, який він регулює.
На закінчення, однак, слід зазначити, що стаття 59 закону ALUR також внесла зміни до статті 29-8 закону від 10 липня 1965 року такими висловами:
«I. - Якщо управління та нормальне функціонування спільної власності неможливо відновити інакше, суддя може проголосити на умовах, які він встановлює, та на вимогу тимчасового адміністратора:
1 ° Конституція одного або декількох вторинних союзів;
2 ° Поділ союзу.
Коли тимчасовий адміністратор вимагає поділу на обсяги, суддя приймає рішення на підставі висновків доповіді призначеного ним експерта за рахунок синдикату співвласників, встановлюючи, що будівля або комплекс нерухомості можуть бути розділеними на обсяги без нерозділених загальних площ та функціонувати незалежно, та після консультації з мером муніципалітету місця заснування та президентом громадського закладу міжмуніципального співробітництва, компетентним у житлових питаннях ".
З цього тексту, безумовно, випливає, що Суддя може дозволити поділ на об'єми будівлі або комплексу нерухомості, що дозволило б розглянути як можливий поділ окремої будівлі, всупереч тому, що було визнано Екс-ан-Прованс Апеляційний суд.
Тому це важливе питання заслуговує на рішення Касаційного суду з метою остаточного зняття будь-яких сумнівів.