Сімейний SARL, який інвестує в мебльовану оренду (LMNP)
Як ми пояснили вам у попередній статті про реальний режим LMNP, мебльована оренда є однією з останніх податкових лакун, доступних інвестору в оренду, що дозволяє йому майже повністю скасувати податок на майно.
Система вигідна, але проблематична, коли ви хочете інвестувати в кілька. Дійсно, SCI не є найкращим механізмом, оскільки він змусить вас перейти на систему корпоративного податку (IS), якщо ви знімаєте меблі.
Ми збираємось подивитися у випадку мебльованої оренди найкращим варіантом є сімейний SARL, що дозволить вам поєднати реальний режим LMNP та податкову прозорість для кожного партнера, який безпосередньо підпадає під дію IR.
Резюме
Умови оренди через сімейне ТОВ
Сімейне ТОВ - це класичне ТОВ, яке обрало варіант оподаткування товариств. Також повинно бути виконано кілька умов:
Партнери з однієї родини
Компанія повинна мати декількох партнерів, причому всі партнери з однієї родини, сімейне посилання визначається на податковому веб-сайті таким чином:
[…] Вибір можуть здійснювати компанії, створені лише між родичами по прямій лінії або між братами та сестрами, а також подружжям та партнерами, пов’язаними пактом громадянської солідарності, визначеним у статті 515-1 Цивільного кодексу. Суспільство може складатися або з прямих родичів, братів і сестер, подружжя, або одночасно з членів обох цих груп. Але кожен з партнерів повинен бути безпосередньо об'єднаний з іншими або прямими, або побічними зв'язками до другого ступеня, або шлюбом.
Читаючи це визначення, зверніть увагу, що непрямі зв’язки між партнерами неможливі, тому сімейне ТОВ не може складатися з двох братів та сина одного з них.
Вид діяльності, що виконується
Сімейне ТОВ повинно здійснювати комерційну, промислову, ремісничу чи сільськогосподарську діяльність. Мебльована оренда потрапляє до першого цільового сектору - комерційної діяльності, отже, можна створити сімейне товариство з обмеженою відповідальністю, яке здаватиме в оренду мебльоване приміщення (в основному місці проживання або сезонне).
Запит на варіант
Сімейний SARL, який є SARL, як і будь-який інший, вам просто потрібно попросити податкову службу вибрати цей режим під час створення компанії (що робиться способом, еквівалентним класичному SARL) або протягом життя компанії.
Зверніть увагу, що можна замовити цей варіант із податку на прибуток (ІП), потім повернутися до ІС, але зміна на ІР більше не буде можлива.
Моделювання сімейства SARL
безкоштовно без зобов'язань
Якщо ви хочете продовжити сімейний проект SARL, наш партнер-бухгалтер може запропонувати вам безкоштовне моделювання без зобов’язань .
Переваги сімейного SARL для меблевої орендної компанії
Сімейне ТОВ має кілька переваг, якщо ви хочете зняти мебльоване житло, головним з яких є податкова прозорість доходів які, як і для SNC або SIC, оподатковуються безпосередньо в IR кожного партнера пропорційно до їх акцій, не проходячи через будь-яке інше оподаткування через компанію.
Таким чином, ви уникаєте подвійного оподаткування IS + IR, що робить SARL прозорим, як і SCI при порожній оренді.
Податкова прозорість для отримання вигоди від податкової ніші LMNP
Нагадуємо, реальна система LMNP (непрофесійний мебльований орендодавець) - це дуже цікава система оподаткування, яка дозволяє вам вирахувати всі ваші витрати в реальному світі, плюс амортизація великої частини вартості вашого майна, не бачачи ваш збільшений приріст капіталу.
Візьмемо приклад: ви купуєте нерухомість у Парижі вартістю 400 000 євро, заробляючи 15 000 євро за оренду на рік. З цих 15 000 євро ви зможете відняти 4000 євро реальних платежів (неоплачена страховка за оренду, кондомініум, агентські збори), але ви також зможете амортизувати вартість свого майна за допомогою "фіктивних" витрат на замовлення. 12000 євро на рік. Отже, ваш прибуток, що підлягає оподаткуванню, становитиме 15000 - 4000 - 12000 = - 1000 євро. Отже, у вас є дефіцит перенесення 1000 євро, і ви не платите податки.
Ми говоримо про податкову нішу в порівнянні з режимом фіксованої ставки зборів, де лише 50% вашої орендної плати вираховується як плата. Таким чином, у нашому прикладі ви економите 7500 євро доходу на своїй податковій базі, тобто трохи більше 3000 євро, якщо вас оподатковують за граничною ставкою 40%.
Стільки про це нагадування, трохи довге, але яке є важливим у контексті сімейного SARL, оскільки прозорість доходів дозволить вам транспонувати податкову нішу LMNP до всіх партнерів (за умови дотримання умов LMNP для кожного партнера, який бажає скористатися схемою).
Необхідно уникати вакууму, здавати в оренду в LMNP або LMP через сімейний SARL в ІР або прямо в оренду через SCI IS, що знову стає вигідним з єдиним податком на великі порожні активи.
- Олександр Ерве (@malnoir) 23 грудня 2017 року
Отже, на практиці, якщо ви купуєте нерухомість у розмірі 1 200 000 євро у 3 рівних партнерів через сімейний SARL (замість того, щоб придбати єдину за 400 тис. Євро, як у нашому попередньому прикладі), кожен партнер може відняти 1000 євро свого оподатковуваного доходу. Цей дефіцит, який можна віднести, є бухгалтерською версією угоди, у "грошовому" перегляді компанія має надлишок готівки, оскільки вона фактично не сплатила бухгалтерську амортизацію активу. Ці надлишки готівки можуть бути використані для погашення банківської позики або ж будуть зберігатися в готівці у компанії, щоб потім їх перерозподілити.
Ми рекомендуємо проконсультуватися з бухгалтерською фірмою, щоб зробити більш точне моделювання фінансових потоків та перевірити відповідність сімейного ТОВ для вашої ситуації.
Приріст капіталу при вибутті, як у LMNP
На завершення попереднього пункту, сімейний SARL дозволяє скористатися тим самим податковим притулком, що і індивідуальний інвестор в LMNP: у разі перепродажу майна, що перебуває у власності сімейного SARL, кожен партнер побачить, що його прибуток від капіталу оподатковується пропорційно його акції через додана вартість для фізичних осіб Тобто, при розрахунку не враховуватиметься амортизація бухгалтерського обліку, яка вираховується за весь час оренди (саме тут справді лежить податкова ніша LMNP).
Сприяє передачі через розчленення акцій
Ще однією перевагою сімейного SARL, який також є в SCI, які використовуються для порожньої оренди, є можливість передачі своїх активів нерухомості за нижчою вартістю через розчленування акцій (див. нашу статтю про передачу розчленованого SCI).
Дійсно, можливо передати власне право власності на частки сімейного ТОВ їхнім дітям, зберігаючи при цьому плод користування. Розрахунок вартості голого права власності може бути вигідним, якщо ви робите це молодим, причому голі володіння тоді розглядаються як невелика частина загальної вартості майна (див. Таблицю на веб-сайті податків).
Очевидно, що поділ узуфрукту/голого права власності можливий поза сімейним SARL, але ця перевага полягає у повному відокремленні пожертви від податкового пакету; дійсно, якщо ви є індивідуальним інвестором, пожертвування власника без власника зменшить базу, на якій нараховується амортизація в LMNP, хоча пожертва не змінює розрахунок на сімейну SARL, оскільки спадщина, що перебуває у власності SARL, і частки розділені.
Моделювання сімейства SARL
безкоштовно без зобов'язань
Якщо ви хочете продовжити сімейний проект SARL, наш партнер-бухгалтер може запропонувати вам безкоштовне моделювання без зобов’язань .
Недоліки сімейного SARL для меблевої орендної компанії
Потрібно вести облік компанії
Це очевидно, але пам’ятаймо: на відміну від спільної власності, сімейне ТОВ буде нести витрати на реєстрацію та річні витрати на бухгалтерський облік приблизно в 1000 євро. Отже, це рішення, якому ви повинні віддавати перевагу, якщо ви інвестуєте достатню суму, інакше вигоди від угоди, наприклад, щоб отримати вигоду від реальної схеми LMNP, будуть анульовані фіксованими витратами.
Нестабільність сімейних відносин
Основна проблема сімейного ТОВ полягає в тому, що зв’язки між партнерами з часом можуть змінитися. Наприклад, якщо два брати створили сімейне ТОВ, а один із двох продав свої акції, ТОВ втрачає статус, а всі доходи компанії повертаються до IS.
Це дуже важливий момент, про який слід пам’ятати, що може викликати у вас вагання щодо створення сімейного ТОВ із занадто великою кількістю партнерів: умови сімейних стосунків між партнерами повинні дотримуватися протягом усього життя компанії, а не лише при запуску.
Труднощі з фінансуванням
Деякі наші клієнти розповідали нам про труднощі, що виникають при складанні планів фінансування через сімейну компанію з обмеженою відповідальністю, створену спеціально для придбання нерухомості. Це справді конкретна юридична домовленість, яка не обов’язково вписується в усі банківські симулятори і яка вимагає хорошого розуміння співрозмовників, з якими ви зустрічаєтесь.
Більше того, як і будь-яке товариство з обмеженою відповідальністю, юридична особа може в принципі лише надавати власний капітал як заставу. Однак не у ваших інтересах обмежувати занадто багато власного капіталу; Отже, домовленості існують через поточні рахунки асоційованих компаній або особисті гарантії.
Рекомендуємо звертатися з цими питаннями до бухгалтера, який може підтвердити доречність переходу на сімейне ТОВ, умови створення та правильні стратегії, які слід застосувати для завершення вашого фінансування.
Переказ готівки
Це останній момент, який є трохи технічно складним, але важливим: на відміну від класичного LMNP, сімейство SARL відокремлює результат бухгалтерського обліку, який можна розподілити серед партнерів фактично отриманих грошових коштів.
У нашому попередньому прикладі, коли ви отримали 15 000 євро орендної плати за 4000 євро фактичних платежів і 12 000 євро фіктивних платежів, в окремому LMNP ви насправді отримали б 15 000 - 4000 євро = 11 000 євро і мали б дефіцит 1000 € для декларування податків. Що стосується сімейного ТОВ, то компанія в кінцевому рахунку зберігає 11 000 євро, але не може розподілити їх вам, оскільки результат бухгалтерського обліку є дефіцитним. Вона збереже ці гроші готівкою, і ви зможете повернути їх лише пізніше.
Якщо ви перебуваєте в районі з низьким рівнем орендної плати або у вас є значні витрати на амортизацію на початку, майте на увазі, що вам не вдасться легко розподілити дохід собі та що необхідно буде організувати розподіліть згодом накопичені гроші (див. у спеціалізованого бухгалтера).