Спільне придбання та іпотека в 2020 році

Купівля у спільну власність, створення SCI, тонтин. Багато можливостей відкрито для позичальників, які проживають у рамках спільного закону. Однак не всі з цих рішень мають однакові наслідки. Пояснення.

Опубліковано 27.09.2016 (оновлено 23.07.2019)

Шлюб не є необхідним кроком перед розглядом питання про придбання нерухомості на двох ! Близько 25% французьких пар живуть разом за режиму вільного союзу. Якщо вони не бажають обмінюватися обіцянками в ратуші, партнери, що проживають разом, можуть, однак, законно захотіти інвестувати в основну власну резиденцію.

У них є кілька варіантів досягти цього, включаючи класичну спільну покупку, створення SCI або додавання пункту "tontine" до договору про купівлю. Нарешті, підписання пакту про громадянську солідарність (Pacs) є менш жорстким, ніж подружній договір, і може сприяти виживанню на момент смерті іншого члена пари.

Зверніть увагу, що «незалежно від формули, за якою він обирає, подружжю особливо радимо порадитися з нотаріусом, професіонал, який найбільш здатний просвітити та скерувати майбутніх власників будинків ", - радить Жером Крауш, експерт з питань банківських та кредитних операцій у jechange.

Купівля спільної власності

В рамках першої купівлі нерухомості, спільна власність залишається на сьогоднішній день найпоширенішою формулою для молодих партнерів по співжиттю, які ще не мають значних активів. Спільна власність полягає у зазначенні імен обох покупців у нотаріальному акті купівлі-продажу, а отже, перетворенні членів подружжя у два законних власника майна.

Навіщо купувати у спільне володіння ?

Купівля спільної власності - це просте рішення для спільного придбання нерухомості: нею можуть користуватися всі неодружені пари. При спільній закупівлі кожен має частку будівлі, виражену у відсотках. Якщо рівне розділення 50/50 є досить поширеним явищем, можна також вибрати 60/40, 70/30 тощо. Краще, щоб обраний розподіл достовірно відображав реальні інвестиційні зусилля кожного партнера, інакше податкові органи можуть санкціонувати замасковане пожертвування. Така можливість розподілу закупівлі відповідно до узгодженого відсотка дозволяє врахувати різницю в доходах між партнерами, а також розмір внесків, внесених кожним, а отже, обмежити джерела конфлікту.

Конкретний випадок пари PACS

Якщо ви уклали пакт про громадянську солідарність до 1 січня 2007 року, ваш план, як правило, складається із спільної власності у разі придбання нерухомості. Тоді ви є власником свого основного місця проживання на рівні 50% - якщо ви не вибрали інший розподіл - і це, незалежно від фактичної фінансової участі кожного з них. Ці умови такі ж, як і для спільних партнерів, що перебувають у спільному володінні.

З цієї дати PACS за замовчуванням підпадає під режим відокремлення власності. Товари, придбані до та після підписання PACS, залишаються ексклюзивною власністю кожного партнера, однак, за винятком сімейного проживання, для якого існує презумпція солідарності, зокрема для повернення іпотеки. Натомість партнеру, що вижив, не доведеться платити податок на спадщину з майна, якщо померлий склав заповіт на цей рахунок.

Покупка у спільному володінні, а потім шлюб

Ви придбали нерухомість у спільному володінні і тепер хочете одружитися? Це рішення має різні наслідки залежно від вибраного вами шлюбного режиму.

Таким чином, якщо ви не вирішите скласти проект шлюбного контракту, режим за замовчуванням (або правовий режим) - це режим громади, зведений до вибухів. У цьому випадку спільним для пари є лише нерухомість, придбана після шлюбу. Отже, цей режим не впливає на частки спільної власності, що утримуються. Це також стосується режиму поділу власності.

З іншого боку, обираючи режим загальної громади, куплені до шлюбу будинки та квартири, а також укладені борги стають спільними для подружжя.

Придбати будинок у спільному володінні та відокремленні

Як і в будь-якому іншому спільному володінні, для всіх важливих рішень потрібна одностайність стосовно майна, включаючи, звичайно, можливий його продаж. У разі суперечливого розділення можуть виникнути три рішення:

Два екс-партнери погоджуються продати.
Один із двох колишніх партнерів купує частку іншого, щоб продовжувати жити в помешканні.
Один хоче продати, а інший ні. У цьому випадку продаж може бути призначений владою судом, оскільки "ніхто не може бути примушений залишатися у спільному володінні" (ст. 815 Цивільного кодексу).

Загалом, перед актом купівлі, задайте собі питання про майбутнє непогашеної іпотеки у разі розставання. Дійсно, якщо хтось із двох колишніх партнерів хоче зберегти будинок або квартиру, він повинен мати можливість викупити відповідну частку. Для цього можна взяти іпотеку, додаткову до основної позики.

Покупка у спільному володінні та смерть

Хоча це просте рішення, спільне придбання основного місця проживання часто є проблематичним, коли хтось із партнерів помирає.

Дійсно, за відсутності шлюбного договору, партнери, що проживають разом, не вступають у спадщину і не мають права залишатися в будинку без явної згоди спадкоємців (дітей, батьків, братів і сестер тощо).

Вижив партнер не може вимагати продовжувати жити в помешканні, оскільки він більше не є єдиним власником: він володіє лише своєю часткою спільної власності, інша частина належить спадкоємцям.

Щоб обмежити наслідки смерті подружжя, існує кілька рішень. Наприклад, можна скласти заповіт або надати користування своєму подружжю у разі смерті. Цей другий варіант дозволяє партнеру по співжиттю продовжувати жити в домі протягом усього життя без необхідності попереднього отримання згоди спадкоємців. З іншого боку, йому потрібно сплатити 60% податку на спадщину.

Існують ще три можливості захистити пару у разі смерті: угода про спільну власність, тонтін та SCI (див. Нижче).

Зменште щомісячні кредитні виплати !

Проект, але вже кредити? Завдяки консолідація кредитів, скористайтеся єдиним щомісячним платежем за найкращою ставкою для ваших позик та вашого проекту !
Crédit Unique, брокер консолідації позик понад 20 років, переглядає ваші позики за найкращим курсом.
Безкоштовне навчання без обов'язків.

Громадське суспільство з питань нерухомості (SCI)

Рідше класичного спільного володіння, створення компанії з нерухомості (SCI) вимагає в принципі невеликих початкових фінансових витрат, в межах від 2000 до 2500 євро. Потім обидва партнери вже не є безпосередньо власниками свого основного місця проживання, а володіють частками SCI як партнери до їх відповідного фінансового внеску.

SCI представляє цікаву податкову перевагу оскільки це може призвести до зменшення реальної вартості майна на 10 або 15%. Крім цього, він також пропонує набагато кращий захист під час правонаступництва. За допомогою юридичної домовленості, що називається "перехресне володіння", кожен партнер володіє половиною майна у власності, а інша половина - у власності його партнера - в користуванні. Узуфрукт не може передаватися у спадок: після смерті одного з подружжя виживший отримує повну власність зі свого боку, зберігаючи при цьому узуфрукт з іншого боку, без жодного спадкоємця, який зможе протистояти йому.

SCI за своєю природою досить жорстка формула управління простим основним місцем проживання, включаючи розробку статуту або регулярне проведення засідань. Умови його розпуску можуть бути передбачені заздалегідь в статуті, але не запобігатимуть великим труднощам у разі серйозних розбіжностей між двома партнерами. Насправді суди не мають юрисдикції втручатися. Загалом, SCI особливо рекомендується для великих об'єктів нерухомості.

Тонтин

Включення в договір купівлі застереження про збільшення, або "тонтин", може представляти інтерес, якщо майно, яке повинно служити основним місцем проживання, має низьку вартість. Фактично нижче оціночної вартості 76 000 євро, партнер, що вижив, звільняється від сплати всіх податків на спадщину, так само, як це було б за шлюбного режиму! Однак це не звільняє його від сплати суми трансфертного мита. Застереження також має наслідком зробити вижилого партнера єдиним власником майна шляхом скасування прав певних спадкоємців, які зарезервовані.

Тому тонтін зарезервований для цілком конкретної аудиторії, і також страждає від певної жорсткості. Для його вилучення потрібна згода обох сторін, як і продаж та частка в разі розлучення.

Спільна покупка: як уникнути ризиків ?

Купівля майна у спільній власності представляє певні ризики, про які важливо знати перед початком. Співвласники повинні погодитися на всі рішення, що стосуються майна, від його обслуговування до перепродажу.

У конфліктних ситуаціях управління майном, що перебуває у спільній власності, може стати дуже складним. Крім того, борги спільної власності повинні бути врегульовані відповідно до того самого відсотка, який встановлений при підписанні купівлі (50/50, 60/40, 70/30 ...). Це стосується щомісячних іпотечних платежів, а також податків (податок на майно, податок на житло тощо) та роботи.

Виникнення смерті одного з власників також є ризикованою ситуацією, якщо заздалегідь не вжито заходів щодо захисту подружжя. Тому важливо бути добре обізнаним та проконсультуватися з нотаріусом.

Договір спільної власності

Зауважте, що складання проекту індівізійної угоди може представляти великий інтерес, надавши вижилому партнеру пріоритет викупити частку свого партнера, коли останній помре.

Індивізіонний договір, що стосується нерухомості, - це письмовий акт, який повинен бути складений нотаріусом та опублікований у Службі земельних камер. Він може бути строковим (максимум 5 років, що поновлюється) або невизначеним.

Його мета полягає у встановленні ряду правил, таких як розподіл витрат, призначення керівника або розмір надбавки за розміщення у разі розлучення.

Однак ця угода може не виключати права будь-яких спадкоємців, котрі зарезервовані - зокрема дітей - над рештою спадщини померлого.

Спільна покупка та іпотека: все, що вам потрібно знати

Придбання первинного місця проживання є важливим життєвим проектом у житті пари. Завдяки спільній власності всі неодружені пари можуть придбати нерухомість простим способом, але як щодо пов'язаної іпотеки? ?

Умови кредитування

Спільне проживання, PACS, шлюб: вилучення іпотеки здійснюється таким же чином. Позичальники можуть звернутися безпосередньо до банків або скористатися послугами брокера, щоб отримати найкращу угоду. Якщо один із партнерів вносить більшу суму, ніж інший, за рахунок своїх особистих заощаджень, рекомендується скоригувати відсоток утримуваних акцій.

Які існують різні підрядні позики ?

Так само, як подружня пара, можна взяти всі види кредитів, доступні для спільних пар:

класична житлова позика;
позикові роботи;
мостовий кредит;
соціальна позика на житло (PAS);
договір позики (ПК);
позика з нульовою ставкою (PTZ);
житлова ощадна позика (PEL).

Погашення спільної позики

Терміни погашення кредиту беруться із спільного рахунку, відкритого на обидва імена. Кожен партнер повинен сплатити свою частку позики пропорційно до частки, якою він володіє у майні, отже, інтерес у встановленні іншого відсотка, якщо дохід двох партнерів сильно відрізняється.

У разі розставання і до тих пір, поки ситуація не буде вирішена, кожен член пари також повинен сплатити свою частку належного кредиту.