Спору про найм квартири при здачі квартири бути не повинно
Навіть якщо відносини з орендою квартири роками працювали безперебійно - іноді навіть підтримувались майже дружні відносини - подія може блискавично загартувати фронти між договірними сторонами: а саме передача квартири після закінчення відносин оренди. Так це відбувається тут z. Б. щодо питань щодо косметичного ремонту, можливих дефектів та застави для регулярних обговорень. Але на що орендарям та орендодавцям слід звертати особливу увагу при поверненні квартири?
повернення об’єкта оренди
Якщо оренда закінчилася, орендар зобов'язаний повернути орендоване майно відповідно до розділу 546 I Цивільного кодексу Німеччини (BGB). Однак недостатньо просто відмовитися від квартири, тобто залишити її. Додатковою вимогою є те, що орендар
- все меблі, що належить йому, в основному вилучається з кімнат, а його власні структурні зміни змінюються,
- будь-які спричинені ними пошкодження, які неможливо простежити за нормальним зносом,
- проводить ефективно узгоджений косметичний ремонт та
- повертає орендодавцеві всі ключі, які були передані йому при заселенні, напр. Б. Ключі від будинку, квартири та льоху.
Те саме стосується, до речі, відповідно до § 546 II BGB, якщо орендар передав квартиру в суборенду.
Меблі орендодавця
Важливим є те, що орендодавець повертає повну власність на своє майно, коли квартиру приймають. Сюди входить також, серед іншого, всі меблі та інші предмети, які були надані орендарю при заселенні - навіть якщо він ними не користувався. Так само були і z. Наприклад, якщо двері знімають і розміщують у підвалі, наймач повинен повернути двері назад перед тим, як виїхати. Якщо, навпаки, він утилізував їх після заселення, йому доведеться купувати та встановлювати нові двері за свій рахунок під час виїзду.
Демонтаж? Не завжди
Іноді орендарі вносять зміни до приміщень, які можна змінити лише із значними зусиллями, наприклад B. прорив у стіні або навіть збільшення житлової вартості і, отже, може бути корисним для здачі в суборенду, z. Б. встановлення електричних жалюзі. Тут орендар повинен вчасно шукати дискусії з орендодавцем. Можливо, можуть бути укладені домовленості, згідно з якими демонтаж або вивезення певних предметів не є необхідним, а орендар навіть отримує компенсацію, див. § 552 BGB. Однак, якщо орендодавець не хоче зберігати відповідні об'єкти/модифікації, орендар повинен змінити внесені ним зміни або вилучити об'єкти. Це може бути інакше, якщо орендодавець у будь-якому випадку хоче переобладнати квартиру - дорогий демонтаж орендарем тоді вже не буде необхідним.
Пристосована кухня орендаря
Іншим практичним питанням є те, що відбувається з (власноруч виготовленою) обладнаною кухнею, якщо орендар не може або не хоче брати її в нову квартиру. Рішенням часто є продаж наступного орендаря. Оскільки орендар фактично повинен здати квартиру очищеною, орендодавець повинен бути своєчасно проінформований - тобто до дати здачі - про те, що наступний орендар хоче взяти на себе кухню, і що вона все одно буде знаходитись у квартирі після здачі. Орендар також повинен мати можливість представити відповідний договір купівлі-продажу як доказ продажу.
Що робити, якщо ключ загублено?
Знову і знову трапляється, що орендар не повертає частину ключів, отриманих ними при передачі квартири. Якщо ключ навмисно утримується або втрачається, орендодавець може повністю замінити систему блокування за рахунок орендаря, якщо існує ризик неправильного використання відсутнього ключа. Так було б, наприклад, якби, за словами орендаря, ключ загубився посеред жвавого району великого міста, і тому дуже велика ймовірність, що його використає "нечесний шукач" для незаконного доступу до будинку.
Якщо інше не обумовлено договором, квартиру потрібно повернути в тому стані, в якому її орендар отримав під час заселення. Однак звичайні ознаки зносу тут не враховуються, напр. B. Точки тиску в килимі після встановлення меблів. Зрештою, якщо предмет використовується регулярно, це нормально, коли він в якийсь момент зношується.
Крім того, квартиру не можна повертати в брудному стані. Однак, як правило, тут потрібні лише умови чистого підмітання - тому всі грубі забруднення повинні бути видалені, пор. B. Окружний суд (AG) Дюссельдорф, рішення v. 18.08.2011, Посилання: 50 C 3305/11.
Завжди бажано задокументувати стан квартири, наприклад, маючи протокол передачі, який сторони договору найму згодом затверджують своїм підписом. Однак держава також може бути задокументована по-різному. Наприклад, фотографії квартири можна зробити на дату здачі.
Час повернення квартири
Відповідно до § 546 I BGB, квартира повертається в останній день періоду оренди. Це інакше, якщо зобов’язання повернути припадає на суботу, неділю чи державні свята - у цьому випадку здати квартиру слід лише на наступний робочий день. Наприклад, якщо здача квартири повинна відбутися 3 жовтня. дата повернення переноситься на наступний робочий день, оскільки 03.10. відзначається день німецької єдності.
Відмова повернення орендодавця?
Якщо орендодавець відмовляється забрати квартиру, наприклад, не взявши ключі, це має фатальні наслідки для орендодавця. Тоді він не може вимагати будь-якої компенсації за використання відповідно до § 546a BGB через несвоєчасне повернення його колишнього орендаря, див., Наприклад, Landgericht (LG) Bonn, рішення v. 05.06.2014, Az.: 6 S 173/13. Однак застосовується інше, якщо орендодавець має ключі не в той час, напр. Б. серед ночі, і пройшов без попередження.
До речі: Право на компенсацію за користування також не застосовується, якщо у поверненні відмовлено, оскільки орендар нібито не повернув усі ключі або квартиру в заборгованому стані. Б. деякі його меблі все ще знаходяться в квартирі, так звана. Погана робота. Швидше, квартиру потрібно забрати назад - орендодавець, однак, може пред’явити вимоги про відшкодування збитків, якщо це необхідно. Тож він міг z. Б. Вимагайте компенсації за будь-які витрати на ремонт або компенсацію втраченого доходу від оренди, оскільки квартира на час усунення меблів, дефектів або тому подібного. не можна перезволити.
Можливий дочасний виїзд?
Орендарі мають право використовувати орендоване майно, а не зобов'язання ним користуватися. Це означає, що ви можете повернути квартиру раніше встановленого законом терміну. Інше застосовується, якщо орендодавець має особливий інтерес до орендаря, який користується квартирою. Слід також зазначити, що орендна плата повинна продовжувати виплачуватися до погодженої дати припинення, навіть якщо орендар виїжджає достроково, якщо орендодавець вже не знайшов або не прийняв нового орендаря, який може переїхати в приміщення раніше.
Косметичний ремонт
Під час передачі квартири завжди виникає суперечка щодо того, чи зобов’язував орендаря (остаточний) ремонт чи ні. Отже, за останні роки було прийнято ряд відповідних рішень з питань косметичного ремонту, які, як правило, більш сприятливі для орендарів. Так це напр. Б. Не дозволяється накладати договір на остаточне ремонтування орендаря незалежно від строку оренди та потреб реконструкції. Крім того, пункти, згідно з якими орендар повинен виконувати косметичний ремонт згідно з жорсткими строками, не дозволяються в договорах оренди.
Якщо ви хочете дізнатись більше про косметичний ремонт, прочитайте наші юридичні поради
Повернення депозиту після виїзду?
Якщо орендар надав заставу у формі застави, вона повинна бути виплачена орендарю після закінчення терміну оренди разом із відсотками. Однак орендодавець може утримати принаймні частину застави протягом певного періоду перевірки - навіть якщо здача квартири тривала вже давно. Нарешті, йому повинна бути надана можливість перевірити, чи все ще має право на вимоги до орендаря від орендної плати, наприклад, через пошкодження квартири або додаткові вимоги, які виникають лише за рахунок комунальних послуг. Тестовий період відрізняється залежно від конкретного випадку - однак, наймодавцю зазвичай надається період близько шести місяців від закінчення терміну оренди.
Прочитайте наступні юридичні поради щодо застави:
Висновок: Спорів при передачі квартири можна уникнути - але слід підписувати договір оренди очей, щоб уникнути пізніх суперечок, напр. Б. через неефективні положення договору, щоб уникнути і мати можливість виїхати зі старої квартири та переїхати в нові чотири стіни якомога без напруги.