Стандартний договір оренди житла - ANIL - Стандартний договір оренди житла, що використовується як основне помешкання

N ° 2015-11/Оновлено 1 червня 2015 року
Указ No 2015-587 від 29.5.15: ОВ від 31.5.15/Розпорядження від 29.5.15: ОВ від 31.5.15

Для забезпечення договірних відносин між орендодавцем та орендарем законом ALUR від 24 березня 2014 р. Були встановлені типові договори оренди (закон від 6.7.89: ст. 3, ст. 8-1, III та ст. 25-7 ). Оренда житла як основного місця проживання повинна відповідати одній із стандартних моделей, визначених указом від 29 травня 2015 року.

Цей указ має два додатки:

Крім того, публікується повідомлення, що стосується прав та обов'язків орендарів та орендодавців (закон від 6.7.89: ст. 3). У ньому детально викладаються всі правила, що застосовуються до договору оренди, від укладення договору до його розірвання. В кінці повідомлення містяться корисні контакти, зокрема ADIL.

Відповідні договори оренди

Ці типові контракти застосовуються до оренди згідно із законодавством від 6 липня 1989 р., Що стосується приміщень, орендованих порожніми або мебльованими, для житлового або змішаного користування (професійних та житлових) і які становлять основне місце проживання орендаря.
Одноразові договори оренди на оренду також охоплюються.

Оренда, укладена з 1 серпня 2015 року, повинна відповідати типовому договору.

Житло, на яке не впливає вимога типового договору (закон 6.7.89: статті 2 та 40): деякі помешкання не вимагають дотримання стандартного договору. Сюди входять, зокрема, такі помешкання:

гуртожитки;
житло, виділене або здане в оренду внаслідок здійснення певної функції чи заняття на роботі;
оренда, надана сезонним працівникам;
сезонна оренда;
оренда другого будинку;
професійна оренда.

Житло, яке не підпадає під дію цього указу (указ від 29.5.15: ст. 1): певні житлові приміщення прямо виключаються із сфери дії цього указу.

Щодо стандартної моделі, що застосовується до порожнього житла (додаток 1):

житло, на яке поширюється угода APL (включаючи житло за угодою Anah згідно зі статтею L.321-8 CCH);
житло, що належить організаціям HLM, на які не поширюється угода APL;
спільні оренди, оформлені укладанням декількох контрактів між орендарями та орендодавцем;
деяке житло, яким управляє СЕМ, у Гваделупі, Мартініці, Гайані, Реюніоні та Майотті.

Щодо стандартної моделі, що застосовується до мебльованих помешкань (додаток 2):

Виключено: спільна оренда мебльованого житла, оформлена укладанням декількох контрактів між орендарями та орендодавцем.

Обов’язковий характер типових контрактів

Типовий договір містить основні пункти оренди, які чинне законодавство вимагає згадування сторонами в договорі.

Окрім цих пунктів, сторони також підпадають під дію всіх правових та нормативних положень державної політики, що застосовуються до оренди житла.

Сторони можуть вільно включати в договір конкретні пункти, наскільки вони відповідають чинним законодавчим та нормативним положенням.

Підтримка: сторони можуть також домовитись про використання будь-якого іншого носія для встановлення свого договору відповідно до типового договору.

Зміст типового договору (закон 6.7.89: ст. 3)

Цей указ визначає обов’язкову інформацію, передбачену, зокрема, статтею 3 закону від 6 липня 1989 року.
Переважна більшість положень стандартних договорів порожнього та мебльованого житла ідентичні: обидва вони мають десять основних заголовків. Три пункти відрізняються за своїм змістом між двома типовими контрактами з таких предметів: тривалість договору, відшкодовувані збори та гарантії (незалежна гарантія та сума депозиту).

Призначення партій

У контракті зазначається:

стосовно орендодавця: його прізвище та ім'я або його ім'я, його місце проживання або зареєстрований офіс, його функція орендодавця фізичною або юридичною особою (з можливою точністю, що стосується SCI, яка утворюється між батьками та союзниками до 4-го ступеня включно), а також за бажанням основа, його електронна адреса;
стосовно можливого представника лізингодавця: його ім'я або назва компанії, адреса компанії, а також діяльність, що здійснюється, а у випадку, якщо професіонал підпорядковується закону Хоге, номер та місце видачі його професійної картки, ім'я та адреса менеджер;
стосовно орендаря: його ім’я та ім’я та, за бажанням, адреса електронної пошти.

Об'єкт договору

Консистенція житла

Помешкання має бути описано. Необхідно вказати, зокрема, місце проживання (адреса, будівля, поверх, двері тощо), тип житла (колективна або індивідуальна будівля), правовий режим будівлі (одноосібний або спільний -власність), період будівництва, житлова площа, кількість основних приміщень, методи опалення та виробництва гарячої води для побутового використання (якщо колективне, вкажіть розподіл споживання орендаря).
Там, де це застосовно, контракт також визначає інші частини приміщення (наприклад, терасу, мансарду тощо) та елементи обладнання помешкання (наприклад, обладнану кухню, деталі санітарних приміщень тощо). ).

Якщо це мебльована оренда: сторони можуть або деталізувати меблі на цьому етапі опису помешкання, або посилатися на опис меблів, який повинен бути доданий до договору оренди.

Призначення приміщення

В договорі оренди згадується використання приміщень (житлових або змішаних, професійних та житлових).

Корпус житла, розташованого в багатоквартирному будинку

Якщо це житло, розташоване в багатоквартирному будинку, договір оренди визначає приміщення та допоміжне обладнання будівлі для приватного користування орендаря, наприклад, льох, паркінг тощо. Тут також перелічені приміщення, частини та обладнання будівлі, які є загальнодоступними, наприклад, гараж для велосипедів, ліфт, зелені насадження, сміттєва кімната тощо.

Обладнання для доступу до інформаційно-комунікаційних технологій

У договорі оренди описуються, зокрема, умови прийому телевізора в будівлі, умови підключення до Інтернету тощо.

Дата набуття чинності та тривалість контракту

В договорі оренди зазначається дата набуття чинності договором та його тривалість.

Стандартна модель нагадує мінімальні умови оренди:

порожня оренда: мінімальний термін оренди становить три-шість років залежно від якості орендодавця. Як виняток, тривалість може бути менше трьох років, принаймні один рік для певних орендодавців (фізична особа, член сімейної компанії з нерухомості або спільна власність), і конкретна подія (професійні чи сімейні причини) це виправдовує. Ці причини необхідно вказати в договорі оренди. Після закінчення терміну оренди він автоматично поновлюється на 3 або 6 років і за тих самих умов.
мебльована оренда: мінімальний термін оренди становить один рік або дев'ять місяців, якщо оренда надається студенту. За винятком орендної плати, наданої студенту, і тривалість якої скорочена до 9 місяців, договори оренди мебльованого житла мовчки поновлюються на термін їх дії на один рік та на тих самих умовах. Договори найму меблів, що видаються студенту на термін, скорочений до 9 місяців, мовчки не поновлюються на їх термін, і орендар може розірвати договір оренди в будь-який час після повідомлення.

Типовий контракт нагадує процедури розірвання договору оренди.
Орендар може розірвати договір оренди в будь-який час після попередження.
Орендодавець може розірвати договір оренди, коли термін його дії закінчується та після повідомлення, за певних обставин:

або взяти на проживання помешкання, щоб зайняти його сам або член своєї сім'ї;
або продати його;
або з серйозної та законної причини.

Описове повідомлення розвиває права та обов'язки сторін.

Фінансові умови

Типовий контракт передбачає різні рубрики, що стосуються фінансових умов:

орендна плата;
відшкодувані звинувачення;
терміни оплати;

і за бажанням;

внесок для розподілу економії коштів;
у разі спільного найму - підписка лізингодавцем страхування від імені спільних наймачів;
у разі поновлення - умови переоцінки явно заниженої орендної плати.

Оренда

Початкова орендна плата

У контракті згадується початкова фіксована орендна плата із зазначенням умов, що призвели до цього встановлення.

У напружених районах та для забезпечення застосування рамкових механізмів договір оренди повинен містити певні елементи:

інформація щодо орендної плати останнього орендаря (сума останньої орендної плати, сплаченої попереднім орендарем, дата сплати та дата останнього перегляду орендної плати).
Зверніть увагу, що цей пункт повинен міститись у всіх договорах оренди, незалежно від місця проживання.
розмір базової орендної плати та розмір підвищеної опорної орендної плати.

Якщо буде прийнято рішення про додаток до орендної плати: в оренді необхідно вказати базову оренду; вона обов’язково дорівнює застосовній плюс базовій оренді; повинна бути зазначена сума доплати за оренду, а також характеристики житла, що обґрунтовує це.

Можливе положення про перегляд орендної плати

У контракті може бути передбачена умова про перегляд орендної плати. У цьому випадку він вказує дату перегляду та контрольну дату або квартал ІРІ.

Як нагадування: якщо така оренда передбачає, орендна плата може переглядатися один раз на рік, в дату, зазначену в оренді, або, якщо цього не сталося, в дату річниці оренди. Збільшення не може бути більшим за зміну референтного індексу орендної плати (IRL), опублікованого INSEE.

Податки, що підлягають відшкодуванню

Оренда передбачає методи стягнення відшкодуваних платежів. Вказується сума резервів для нарахувань.

Мебльована оренда або спільне житло: сторони можуть домовитись про фіксовану ставку, яка сплачується одночасно з орендною платою.

Терміни оплати

В договорі оренди вказуються умови оплати: їх періодичність, виплата або заборгованість, дата або період платежу, місце платежу. Він може вказувати загальну суму, що підлягає сплаті при першому сплаті за повний період оренди.

У разі спільного найму: страхування від імені співмешканців

У разі спільного найму сторони можуть домовитись про підписку лізингодавцем страхування від імені спільних орендарів. У цьому випадку в оренді вказується загальна річна сума, що підлягає відшкодуванню за страховим рахунком, і сума, що підлягає відшкодуванню за дванадцяту частину.

Внесок у розподіл економії коштів (порожня оренда)

Орендодавець, який виконує енергозберігаючі роботи, може вимагати внеску для розподілу економії навантаження за певних умов (закон 6.7.89: статті 23-1).

У цьому випадку в договорі оренди зазначається: сума та тривалість участі орендаря, що залишилася до дня підписання договору, та конкретні елементи, що обґрунтовують виконану роботу, що спричиняє внесок.

Переоцінка явно заниженої орендної плати

Поновлюючи оренду, орендодавець може переоцінити орендну плату за певних умов.
У цьому випадку в договорі оренди повинна бути зазначена сума варіації та, у разі поступового застосування збільшення, її ставка (на третини або на шості частини залежно від тривалості контракту та суми збільшення орендної плати).

Працює

Робота, яка проводиться в помешканні, враховується у трьох ситуаціях:

коли робота з поліпшення або приведення у відповідність до особливостей пристойності проводилася з моменту закінчення останнього договору оренди або з часу останнього поновлення;
коли орендодавець проводить роботи з оренди під час оренди; у цьому випадку вказується розмір збільшення орендної плати, характер робіт, способи їх виконання, час завершення;
коли роботу бере орендар і домовляється про зменшення орендної плати; у цьому випадку вказується сума зменшення, її тривалість та умови компенсації орендаря у разі дострокового виїзду.

Гарантії

Якщо потрібно внести заставу, потрібно вказати його суму (обмежена місячною орендною платою без урахування плати за порожню оренду та двомісячною для мебльованої оренди).

Застереження про скасування та солідарність

В договорі оренди повинні бути вказані будь-які пункти щодо автоматичного розірвання договору, зокрема щодо несплати орендної плати або зборів на узгоджених умовах, несплати застави або відмови від підписки на страхування ризику оренди.

Аналогічним чином він визначає можливу умову про солідарність для орендарів або неподільність їхніх зобов'язань.

Орендна плата

Коли оренда укладається за сприяння особи, призначеної та винагородженої для цієї мети, оренда відтворює відповідні законодавчі положення та максимальну суму витрат, які можуть бути покладені на орендаря (закон 6.7.89: ст. 5, I, параграф 4) (пор. Юридичний аналіз № 2014-14).

Інші особливі умови

Цей розділ залишається вільним: сторони можуть передбачити в договорі конкретні пункти, наскільки вони дотримуються чинних законодавчих та нормативних положень.

Додатки

У договорі оренди перелічені вкладення.

Документи, що додаються у всіх випадках:

інформаційне повідомлення, що стосується прав та обов'язків орендарів та орендодавців (закон від 6.7.89: ст. 3);
файл технічної діагностики, що включає, зокрема, діагностику енергоефективності, заяву про ризик впливу свинцю, стан внутрішньої електромережі та стан внутрішньої газової установки (закон 6.7 .89: ст. 3-3 );
у випадку багатоквартирного будинку: відповідні документи про співвласність, зокрема витяг з нормативних актів, що стосуються призначення будинку (закон від 6.7.89: ст. 3);
інвентаризація (закон 6.7.89: ст. 3-2).

При орендованій меблі також додається інвентар та детальний стан меблів (закон 6.7.89: ст. 25-5).

Додані документи, якщо це можливо:

в деградованих житлових районах (закон ALUR від 24.3.14: ст. 92): попереднє дозвіл на оренду;
у разі поновлення оренди та нової орендної плати: посилання на оренду, яка зазвичай спостерігається в околицях за порівнянне житло (закон 6.7.89: ст. 17-2).