ВІД РОСІЙСЬКОГО ЗАКОНОДАВСТВА ДО ФРАНЦУЗЬКОГО ЗАКОНОДАВСТВА Д; КУПІВЕЛЬ НЕРУХОМОСТІ; Фонтано
Стаття опублікована в огляді „Європейське оподаткування та міжнародне підприємницьке право” № 152
(Рік 2007)
Після розпаду соціалістичного режиму в Росії ринок нерухомості вступив у нову еру, відкрившись для іноземних придбань. Дійсно, за часів радянського режиму все майно належало державі, і приватні особи мали право лише ним користуватися. Великий потрясіння було здійснено в 1986 році Земельною реформою, яка запровадила абсолютно нову концепцію для громадян Росії: приватна нерухомість. З цієї дати почалася довга хвиля приватизації, яка означала для росіян те, що вони тепер можуть вільно обирати купівлю та продаж своєї нерухомості відповідно до свого вільного вибору.
Однак введені структури все ще недостатньо розвинені і здаються недостатніми для гарантування надійної та ефективної правової бази потенційним покупцям. Здається навіть, що реалізація проекту придбання нерухомості в Росії залишиться справжньою перешкодою.
Щоб орієнтуватися в цьому, французькі читачі прагнуть шукати спільних моментів із власною системою. Але очевидно, що його увагу звертатимуть головним чином на відмінності. У будь-якому випадку, це порівняння з російською правовою системою зараз є важливим для полегшення завдання французьких нотаріусів, яким доводиться мати справу зі значним напливом клієнтів з Росії, метою яких є розпізнавання можливих проблем, пов'язаних з операціями, та найкраще відповідають їхнім вимогам. Передбачення поведінки та реакції останніх є частиною цілей їх місії, яка полягає у найкращому задоволенні інтересів усіх сторін.
Різні етапи придбання нерухомості в Росії
Знайдіть власність на ваш вибір
Люди, які бажають придбати або продати нерухомість у Франції, мають кілька рішень: або домовитись про умови продажу безпосередньо між собою, або звернутися до посередника, агента з нерухомості або нотаріуса, який допоможе їм зустрітися. Останній випадок часто представляється єдиною можливістю, якщо покупець знаходиться за кордоном. З приводу укладеної таким чином операції з нерухомістю посередник має право на комісію, яка, як правило, обчислюється як відсоток від ціни продажу нерухомості (як правило, від 5% до 6%). Його може нести покупець ("комісія на додаток до ціни продажу") або продавець ("комісія, включена у ціну продажу").
Професія французького агента з нерухомості суворо регламентована законом від 2 січня 1970 р. Насправді він може виступати посередником у продажу, лише якщо він отримав доручення від продавця або покупця.
Те саме стосується придбання квартир або нерухомості в Росії, зокрема іноземцями, з тією різницею, що агент з нерухомості тут відіграє переважну роль. Дійсно, звернення до нотаріуса не є важливим для придбання нерухомості в Росії; агент по нерухомості зобов’язаний підготувати всі необхідні документи та провести дослідження, зокрема щодо правовстановлюючих документів, з метою забезпечення безпека операції для сторін.
У цьому випадку російський агент з нерухомості має право на винагороду (брокерські внески), яку виплачує клієнт, якому надається послуга, будь то продаж чи купівля. В обох випадках розмір плати, як правило, також обчислюється як відсоток від ціни продажу, починаючи з 5% для найдешевших об'єктів нерухомості та зменшуючи до 2% для об'єктів нерухомості, орієнтовна вартість яких становить 2 000 000 доларів США.
Таким чином, покупець, орієнтуючись на власність, яку він обрав, буде говорити про представлення різних етапів придбання майна.
Переговори та підписання договору купівлі-продажу або попереднього договору
Операція з нерухомістю зазвичай здійснюється у Франції у два етапи:
- підписання договору купівлі-продажу
- підписання нотаріального договору купівлі-продажу
Як тільки продавець і покупець досягнуть згоди щодо умов продажу, вони можуть підписати обіцянку про продаж, яка також називається "угодою про продаж". Це договір, після закінчення якого продавець зобов’язується продати зазначене майно, а покупець придбати зазначене майно за визначену ціну.
Оскільки покупець використовує позику для придбання майна, договір купівлі-продажу систематично містить прецедент умови отримання іпотеки.
Росіяни більше знайомі з таким видом контрактів під назвою "попередня угода". Останній складається із збору розпорядчих документів, що обґрунтовують якість сторін і особливо їх право власності на об’єкт продажу.
Таким чином, щоб уникнути можливого конфлікту інтересів, сьогодні важливо ретельно дослідити історію бажаного майна (відомого як «походження власності» у французьких нотаріусів).
Насправді, за радянських часів, щоб мати право жити в квартирі, потрібно було там зареєструватися (поняття, відоме росіянам під назвою прописка), що було еквівалентно наявності офіційного штампа виданий державним еквівалентом російської "довіреної особи" (домрабротник, дослівно перекладеної як "керівник будівлі"), що свідчить про ефективну зайнятість приміщення. Під час приватизації члени сім'ї, "прописані" в цій квартирі, стали спільними власниками і кожен мав нерозділену частку в житлі.
Тим важливіше перевірити історію майна при успадкуванні майна. Дійсно і як приклад, на відміну від французьких законів про спадщину, в Росії можливо стати власником майна, поки спадкоємець безпосереднього ступеня ще живий. Наприклад, у дитини, яка успадковує квартиру і яка не управляє нею як добрий батько, може бути вилучено право власності на дане майно на користь його дитини, яка управляла та утримувала це майно (фактичне житло, сплата податків, робота тощо).
Таким чином, після перевірки прав власності продавця збирається ціла низка документів, що стосуються, зокрема, цивільного стану осіб: паспорт, який для іноземного громадянина повинен бути перекладений російською мовою та засвідчений нотаріусом. У випадку, коли продавець одружений, він повинен мати згоду чоловіка для укладення купівлі-продажу. Якщо продавець уклав шлюб за межами Росії, акт про шлюб та/або контракт повинні бути перекладені та проставлений апостиль (штамп, що підтверджує справжність підпису). Звернення до нотаріуса має важливе значення для отримання вигоди від засвідчення перекладу та забезпечення продажу.
Для ідентифікації майна у Франції необхідно мати офіційні документи, такі як кадастрові витяги та іпотечні виписки. Справді, ринок землі може бути життєздатним лише за допомогою правової підтримки, що гарантує права кожного.
Що стосується Росії, різні уряди прагнули створити повну кадастрову систему, що включає кадастр у власному розумінні для реєстрації об'єктів права (самих будівель) та земельний реєстр для реєстрації. Суб'єкти права та зв'язки між суб'єктами та предметів.
Ця система має ту перевагу, що була створена пізно у порівнянні з європейським аналогом, і тому виграє від її досвіду. Він також користується передовими комп'ютерними технологіями і є абсолютно безпечним.
Тим не менше, у міських районах, навіть якщо право власності на квартири в багатоквартирних будинках зараз широко поширене, це не позбавляє проблем, пов'язаних з лакунарним характером закону про співвласність та повільною появою професії власності менеджер.
Слід також зазначити, що переважна більшість операцій з нерухомістю в Росії здійснюється готівкою. Тим не менше, і для забезпечення безпеки операції настійно рекомендується звернутися до банкіра: банківський сейф замінює довірчий депозит, щоб гарантувати продавцеві, що платіж буде здійснений після остаточної передачі майнових прав.
У цьому випадку загальна сума готівки зберігається у сейфі в банку за умови, що банк виплачує цю суму продавцю за умови пред'явлення всіх цінних паперів та документів, зареєстрованих на ім'я покупця. Ці банківські послуги коштують від 30 до 80 доларів за сейф, росіяни звикли, враховуючи важливість іноземних інвестицій, використовувати на шкоду рублю долар як валюту операції.
Складна операція може вимагати мобілізації більше десяти сейфів. У випадку дорожчих квартир або квартир, що перебувають у власності іноземних власників, іноді використовується оплата банківським переказом. Однак ці операції представляють більший ризик, ніж операції з готівкою, оскільки ескроу система недостатньо налагоджена в Росії.
Коли депозит грошей та перевірка справжності доларів службовими особами банку завершені, договір придбання може бути підписаний. Зазвичай ви підписуєтесь у банку, в офісах агента з нерухомості або в нотаріусі, якщо клієнт вирішив найняти нотаріуса. Тому ми бачимо, що придбання нерухомості в Росії може бути підписано під приватним підписом.
Дійсно, і це здивує французького читача, російське законодавство не вимагає нотаріальної автентифікації договору купівлі-продажу. Проте остання часто рекомендується для забезпечення операції. У Росії нотаріус відповідає за перевірку всіх документів, що стосуються майна, що забезпечує відповідність операції. Звернення до нотаріуса є досить дорогим і коливається від 0,7 до 1,7% від ціни продажу.
Після підписання договору перед нотаріусом або безпосередньо між сторонами договір купівлі-продажу реєструється в головному управлінні Федеральної служби реєстрації. Ця обов'язкова реєстрація обумовлює перехід права власності на будівлю. Реєстрація може бути повідомлена нотаріусом або агентом з нерухомості протягом 30 днів після завершення продажу. Плата, що підлягає сплаті державі, становить приблизно 100 доларів. Реєстрація також може бути експрес-(приблизно 7 днів) після сплати підвищеної ціни.
Що стосується Франції, то нотаріус повинен втрутитися у продаж, і це для того, щоб оформити та скласти справжні акти купівлі-продажу. Саме він піклується про формальності, пов’язані з останніми, і стягує від імені держави та місцевих органів влади мита та податки, що підлягають сплаті при будь-якій передачі будівлі.
Щодо оплати операції, нотаріус повинен мати усі кошти в день підписання остаточного продажу, або тому, що він раніше отримав кошти шляхом переказу, на рахунок дослідження, або тому, що покупець передбачає касовий чек, що гарантує ефективну оплату банком за дуже короткий час. Звичайно, здійснити зазначений платіж готівкою неможливо.
Оподаткування операції з нерухомістю
Залишається питання щодо оподаткування, яке застосовується до придбання нерухомості.
У Росії покупці не платять мита при купівлі нерухомості. Продавець повинен буде сплатити приріст капіталу, тобто різницю між ціною придбання та ціною продажу.
Ставка податку та розрахунок податку залежать від місця проживання продавця. Загалом, люди, які проводять у Росії більше 183 днів на рік, вважаються резидентами та обкладаються 13% ставкою податку на реалізований приріст капіталу. Для нерезидентів ставка податку становить 30%.
Однак існує щедра система звільнення. Якщо продавець володіє власністю більше 3 років, продавець звільняється від оподаткування. В іншому випадку він отримає відрахування в один мільйон рублів (35 000 доларів). Наприклад, для ціни продажу квартири в 4 мільйони рублів ставка 13% застосовуватиметься до 3 мільйонів рублів.
На жаль, звільнення від оподаткування не застосовується до нерезидентів. Щоб уникнути подвійного оподаткування в країні проживання, продавець-нерезидент зацікавлений у консультаціях про взаємні податкові угоди, встановлені між Росією та країною походження.
У Франції з нагоди передачі будівлі покупець повинен сплатити права передачі 5,6%, а зарплата реєстратора іпотеки - 0,10% від ціни придбання.
Надлишок вартості набагато важливіший, ніж той, що виплачується в Росії. Перш за все, звільнення стосується лише основного місця проживання. Для другого будинку власнику доведеться почекати 15 років, щоб остаточно звільнити від податку, а ставка податку для французького резидента становить 16% без урахування CSG та CRDS.
На закінчення, у цих двох системах є велика різниця, що можна пояснити перевагою ролі нотаріуса у Франції.
Дійсно, французьке законодавство постійно розвивається. Це одна з сильних сторін нотаріуса, який з огляду на свою юридичну освіту знає про реформи та чинне законодавство у сфері нерухомості та оподаткування. Крім того, французький нотаріус несе юридичну та фінансову відповідальність за дії, які він встановлює. Будь-яка дія, яка могла б служити його особистим інтересам (або інтересам його сім'ї), є доречною та суворо караною. За кожну операцію відповідає нотаріус. Це призводить до обов’язку поради та інформації для свого клієнта.
Пані Олесія МУЛЮКУКОВА
Цей запис подано у 2007 році, Архіви.
Коментарі та пінг закриті.