Відсутність прийняття спільного майна першим менеджером, призначеним забудовником -
Сара Центнер Опубліковано 3 липня 2018 р. Оновлено 9 серпня 2018 р
Прийняття комунальної власності може зайняти роки, оскільки в основному кожен покупець квартири здійснює приймання самостійно. Для прискорення та спрощення процесу забудовник застосував положення, яке передбачало, що прийняття спільного майна повинно здійснюватися менеджером, призначеним самим забудовником, так званим першим управителем.
Вищий регіональний суд Мюнхена повинен був вирішити, чи є прийняття ефективним.
І. Розмежування
Приймаючи ОСББ, слід розрізняти прийняття приватної власності (особливо ОСББ) та комунальної власності (наприклад, зовнішні стіни, дах, сходова клітка, вхідні двері, ліфт, вікна, сади тощо).
Покупець сам повинен перейняти спеціальне та спільне майно. Покупець може придбати спеціальне та комунальне майно одночасно або окремо. Прийняття приватної власності не обов'язково означає зменшення загальної власності. Згідно з постановами Федерального суду, кожен окремий покупець повинен взяти на себе спільне майно. Прийняття має для нього лише наслідки і в основному не впливає на інших покупців.
Термін давності для гарантійних прав починається з прийняття спільного майна. У разі окремого прийняття кожним окремим покупцем існує ризик того, що строк позовної давності для претензій щодо гарантії значно затягнеться. Асоціація власників квартир може (за рішенням більшості) взяти на себе гарантійні права до тих пір, поки один Покупець все ще має гарантійні права.
II. Справа
Відповідач є забудовником та побудував в Мюнхені комплекс кондомініумів у 2003/2004 рр. І продав окремі квартири за однаковою формою договорів купівлі-продажу.
Прийняття спільного майна регулюється відповідними договорами розвитку майна таким чином:
"Частини будівлі та об’єкта, що перебувають у спільній власності, [...] приймаються та приймаються адміністратором за сприяння присяжного експерта та складання спільного протоколу. Для цього адміністратор уповноважений та уповноважений покупцем; цим він звільняється від обмежень, передбачених § 181 BGB ".
Договір забудови майна містив такі положення щодо призначення першого адміністратора:
"Продавець залишає за собою право призначити першого менеджера. За винятком обмежень, передбачених § 181 BGB, покупець надає продавцеві довіреність на вибір та призначення управителя та укладення договору менеджера протягом максимум п’яти років після того, як перша квартира буде готова переїхати в [...] ".
Позивач є об'єднанням власників житла та подав позов до відповідача щодо сплати авансу на витрати на усунення недоліків звукоізоляції. З моменту поселення першого покупця об’єднанням власників житла керує агентство нерухомості, яке призначив відповідач.
У липні 2016 року позивач попросив відповідачів виготовити їх без дефектів. Ефективного прийняття спільного майна не існує, оскільки положення про призначення адміністратора є неефективним. Відповідач все ще зобов'язаний первинному бездефектному виробництву спільного майна.
Відповідач висловив заперечення проти позовної давності (передбачений законом та договором гарантійний термін становить 5 років). Адміністратор вже проводив приймання в 2003/2004. Покупці замовили та уповноважили менеджера, який самостійно підібрав експерта. Отже, відповідач не має до цього жодного відношення. Крім того, позивачі неявно зменшились, переїхавши до помешкання та заплативши ціну придбання. До речі, вимоги позивача були втрачені через понад 13 років.
III. Рішення Вищого регіонального суду Мюнхена від 24 квітня 2018 р., No 28 U 3042/17
У своєму рішенні Мюнхенський вищий регіональний суд вирішив, що оскаржуваний аванс на витрати не є застарілим, оскільки строк позовної давності спірних вимог про дефекти ще не розпочався через відсутність прийняття.
Хоча спільне майно було прийняте адміністратором, який був замовлений та уповноважений покупцями, першого адміністратора призначив відповідач.
Таким чином, як забудовник майна відповідач може призначити первинного адміністратора, який економічно або юридично пов'язаний з ним. Це створює ризик для покупця, що такий адміністратор нейтрально не перевіряє вимоги щодо прийняття спільного майна, а натомість діє на користь забудовника, що може мати вирішальний вплив на прийняття.
Застереження, яке використовує забудовник, що дозволяє придбати спільне майно першим адміністратором, економічно або юридично пов’язаним із забудовником, є необґрунтованим недоліком для покупця і, отже, неефективним (порушення статті 1 статті 1 статті 1 BGB).
Тому прийняття у 2003/2004 роках було неефективним, тому строк позовної давності не почав діяти.
Не передбачається прийняття через використання та оплату купівельної ціни. Позивачі мали помилкове уявлення про те, що управитель перебрав комунальне майно, так що власники квартир не мали необхідної обізнаності щодо пояснень.
Позовні вимоги позивача також не втрачаються. Як користувач відповідач сам несе відповідальність за неефективне положення про прийняття. Їй довелося зважати на те, що позивач отримає юридичні знання про це та заявить будь-які вимоги щодо гарантії навіть після закінчення 5-річного строку позовної давності, що застосовується у разі прийняття законної сили.
Відсутність прийняття не перешкоджає позову про передоплату у цій справі. Навіть якщо це в основному так, що немає права на передоплату до прийняття (див. Допис у блозі від 30 січня 2018 р. - відсутні права на дефекти до прийняття), тут застосовується щось інше як виняток. Забудовник майна відповідача, як користувач пунктів приймання, які є недійсними на загальних умовах, не може посилатися на відсутність прийняття як необхідну умову для забезпечення гарантійних прав.
IV. Оцінка
Своїм рішенням Вищий регіональний суд Мюнхена виконує рішення Федерального суду від 30 червня 2016 р. Az. VII ZR 188/13, який вирішив подібну справу.
У справі, яка вирішується Федеральним судом, забудовник сам здійснює прийняття спільного майна першим адміністратором. Федеральний суд вирішив, що забудовник, як власник квартири, не може ефективно оголосити про прийняття покупця. Крім того, Федеральний суд справедливості (знову) чітко заявив, що пункт, що дозволяє прийняти спільне майно першим адміністратором, призначеним забудовником, є неефективним відповідно до пункту 1 статті 307 (1) Цивільного кодексу Німеччини.
V. Поради щодо практики
Забудовникам все ще важко ефективно спростити та пришвидшити прийняття спільного майна. Передача акцепту експерту також не дозволяється.
Нюрнберзький вищий регіональний суд 12 грудня 2006 року вирішив, що діє наступний пункт, попередньо сформульований забудовником:
"[...] Для прийняття спільного майна власники квартир повинні доручити трьом людям представляти їх [...]".
Якщо часткове прийняття здійснюється на підставі цього пункту трьома уповноваженими особами, строк позовної давності для вимог про дефекти спільного майна починається до "останнього" прийняття.
Чи ефективний нормативний акт, який передбачає, що комунальна власність