Вихід із спільної власності в заморських територіях - АНІЛ

N ° 2019-02/Оновлено до 9 листопада 2020 року
Закон № 2018-1244 від 27.12.18: ОВ від 28.12.18/Декрет № 2020-1324 від 30.10.20: ОВ від 1.11.20

Закордонні департаменти та регіони стикаються з особливими труднощами у сфері землеустрою. Право власності на майно там важко встановити через збільшення спільної власності (40% приватної власності призвело до блокування спільної власності 1). Це явище заважає їх утриманню та розвитку задовільного забезпечення житлом у цих районах.
Виходячи зі статті 73 Конституції, яка санкціонує адаптацію закону, коли вони необхідні "особливими характеристиками та обмеженнями цих громад", закон від 27 грудня 2018 року спрощує процедуру залишення спадщини у спільній власності та передбачає встановлення зневажливої та тимчасової системи. Це також спрощує повсякденне управління спільною власністю та вводить новий випадок пільгового розподілу.

Залишення спільного володіння шляхом продажу чи спільного користування

Принцип

(ст. 1)

У контексті правонаступництва, відкритого понад 10 років, будь-який акт купівлі-продажу чи поділу на неподільне майно дозволяється більшістю спільних прав як частина мирового рішення про продаж або поділ; раніше вимагалася одностайність нероздільних прав. Нотаріус може діяти, не проходячи через суддю, з урахуванням прав вижившого подружжя, неповнолітньої та захищеної дорослої людини.
Ця система застосовується з 29 грудня 2018 року і стосується проектів продажу або спільного використання, здійснених до 31 грудня 2028 року.

Сфера дії

(ст. 1)

Ця система відкрита виключно для закордонних департаментів та регіонів (Гваделупа, Гайана, Мартініка, Майотта та Реюньйон), а також спільнот Сен-Бартелемі, Сен-Мартен та Сен-П'єр і Мікелон.

Права пережитого подружжя, неповнолітньої та захищеної дорослої людини

(ст. 1, II)

Однак жоден акт купівлі-продажу чи розділу не може бути складений за цією процедурою у певній кількості випадків, перелічених законом:

подружжя померлого, що займає майно;
існування захищеного неповнолітнього або повнолітнього співвласника (якщо це не дозволено суддею з питань опіки чи піклування);
спільний власник вважається відсутнім, якщо це не дозволено наглядовим суддею на умовах Цивільного кодексу (ст. 116).

Методи реалізації

Повідомлення про запропонований продаж або спільний доступ

Нотаріус відповідає за повідомлення про пропонований продаж або розділ за актом судового пристава всім співвласникам та за публікацію в газеті юридичних повідомлень про місцезнаходження майна, а також шляхом розміщення та розміщення на веб-сайті в Інтернеті.

Повідомлення відповідає на обов’язковий вміст. Це вказує:

особистість співвласника або співвласників за ініціативою продажу або частки та їхню частку співвласництва;
особу та квоти спільних власників, не представлених в угоді;
контактні дані обраного нотаріуса;
позначення майна;
ціна продажу;
зазначення вартості цього майна шляхом збору думок принаймні двох кваліфікованих спеціалістів, а також розподілу ціни продажу або наділів, наданих між кожним із співвласників;
період опозиції до продажу або спільного використання (див. нижче);
за необхідності, пропонована передача майна для розгляду особі, яка не перебуває у спільній власності, ціна та умови пропонованої передачі, а також ім'я, місце проживання та професія особи, яка пропонує придбати товар.

Проекти продажу або спільного використання, які ще не підписані 1 січня 2021 року, також підпадають під наступні заходи з реклами, з ініціативи нотаріуса:

демонстрація витягу за вибором спільного власника (власників) за ініціативою продажу або спільного використання, або в ратуші, або на будівельному об'єкті продажу або спільного використання, видимим зовні зовнішнім чином, турбота про того чи інших спільних власників;
публікація витягу на веб-сайті нотаріальної палати, в юрисдикції якої знаходиться будівля;

Витяг з проекту договору купівлі-продажу або спільного використання вказує:

особистість співвласників з ініціативи продажу або спільного використання;
особу співвласників, не представлених в угоді;
контактні дані обраного нотаріуса;
позначення майна;
опозиційний період.

Проводка та публікація здійснюються протягом трьох місяців, починаючи з останнього із зазначених рекламних заходів. Цей період подовжується до чотирьох місяців, коли проект передачі або спільного користування стосується нерухомості, акції якої перебувають принаймні у десяти співвласників або коли принаймні один співвласник має місце проживання за кордоном.

Заперечення проти продажу або спільного використання

Один або кілька співвласників можуть виступити проти відчуження або поділу нерозділеного майна протягом трьох місяців з моменту повідомлення. Цей період подовжується до чотирьох місяців, коли проект передачі або спільного користування стосується нерухомості, акції якої перебувають принаймні у десяти співвласників або коли принаймні один співвласник має місце проживання за кордоном. У цьому випадку нотаріус зазначає це в протоколі.
Співвласник (и), який (и) володіє більше половини нерозділених прав, повинен звернутися до окружного суду, щоб отримати повноваження на передачу договору купівлі-продажу чи поділу. Суд санкціонує це відчуження або поділ, якщо дія не надто порушує права інших співвласників.

Проведення продажу або спільного використання

За відсутності опозиції продаж або спільний доступ протилежні співвласникам, які не були ініціативами проекту.

У разі протидії відчуження або поділ здійснюється на умовах, встановлених санкцією суду. Акт підлягає виконанню проти співвласника, згоди на який не вистачало, за винятком випадків, коли про намір відчужувати або розподіляти майно співвласників (власників), що володіють більше половини нерозділених прав, йому не повідомляли.
У разі передачі особі поза межами спільного володіння, будь-який співвласник може також протягом одного місяця після повідомлення повідомити співвласників за ініціативою продажу шляхом дії судового пристава, що він здійснює право на переважне придбання за цінами та умовами пропонованого переказу. Це право реалізується на умовах статті 815-14 Цивільного кодексу.

Справа спадкоємців опущена через незнання чи помилку

Спадкоємець, якого опустили через незнання чи помилку, не може вимагати скасування перегородки, коли вона вже підлягала офіційній реєстрації або виконувалась шляхом вступу у володіння ділянками. У цій ситуації спадкоємець може вимагати лише отримати свою частку або в натурі, або у вартості. У разі розбіжностей між сторонами суд приймає рішення. Це відступ від статті 887-1 Цивільного кодексу (ст. 5). Ця стаття застосовується з 29 грудня 2018 року без обмеження за часом.

Звільнення від оподаткування права на частку спадщини

(ст. 3)

Це податкове положення, введене зміненим законом про фінанси на 2017 рік, спочатку було призначене лише для Майотти. Він поширюється на заморські території, про які йдеться вище, і з 1 січня 2019 року до 31 грудня 2028 року він отримує звільнення від права на спільне використання будівель до 2,5% чистої вартості відповідного майна (CGI: ст. 750 біс C).

1 - Звіт Парламенту № 547, зроблений від імені Юридичної комісії Національних зборів депутатом Сержем Летчими