Визначення SCI, процедури, переваги, недоліки та сімейні SCI
Оновлено 21.07.2020
Société Civile Immobilière (SCI) - це юридичний статус компанії, об’єктом якої є нерухомість, а не комерція. SCI формується кількома партнерами з метою об'єднання управління нерухомістю, розподілу його прибутку та збитків. SCI дозволяє обійти громіздке управління спільною власністю, але воно має недоліки: витрати, пов'язані з формальностями щодо створення SCI, певна формальність, невизначена відповідальність партнерів у разі виникнення боргу. Ця специфіка передбачає звернення до експерта для складання статуту СКІ та контролю за його обліком та управлінням.
Переваги SCI
Société Civile Immobilière (SCI) - це юридична форма компанії, метою якої є нерухомість, а не комерція. Точніше, SCI дозволяє кільком людям, яких називають партнерами, об'єднати управління нерухомістю, розподілити прибуток та збитки. SCI складається з двох людей.
SCI обходить спільну власність
ДКІ працює в суспільстві. В рамках статуту партнери призначають законного представника, відповідального за прийняття повсякденних управлінських рішень. Вони також визначають обсяг його повноважень (вони можуть вирішити, що певні рішення, наприклад, передача майна або здійснення ремонтних робіт, наприклад, не можуть бути прийняті без одностайної згоди партнерів). Таким чином, SCI дозволяє обійти відносно громіздкий режим роботи спільної власності, що передбачає одностайність спільних власників щодо будь-якого управлінського рішення, навіть найменшого.
Оподаткування ДКІ
Передача нерухомості оподатковується податком на прибуток від капіталу. Цей режим користується змінною податковою пільгою залежно від тривалості тримання під вартою, що призводить до повного звільнення через 22 роки. Продаж акцій SCI регулюється тим самим податковим правилом, але тут термін зберігання обчислюється з дати підписки акцій, без урахування дати вступу нерухомості до компанії. Таким чином, платник податків, асоційований з ДКІ більше 22 років, може бути повністю звільнений від податку на прибуток від капіталу, пов’язаний з продажем його акцій, незалежно від тривалості перебування майна в ДКІ і навіть якщо останні просто інтегровані нове майно.
Можливість послідовних пожертв акцій в SCI
SCI дозволяє робити послідовні пожертви акцій своїм спадкоємцям, що дає право на послідовні відрахування (відрахування податку на спадщину можливе лише кожні 15 років).
Недоліки SCI
Втомливі формальності створення SCI
Як і будь-яка компанія, цивільна компанія, що займається нерухомістю, проходить процедуру реєстрації:
розробка та підписання статутів
реєстрація статутів у податковій інспекції
публікація конституції SCI в Журналі юридичних повідомлень (JAL)
реєстрація SCI в реєстрі господарського суду, до якого належить головний офіс SCI (згаданий в статуті), за допомогою форми Cerfa 13958 * 01. Ви можете завантажити його за таким посиланням: service-public.fr/professionnels-entreprises/vos-droits
Ці формальності вимагають участі експерта, адвоката чи нотаріуса для складання проекту статуту. Дійсно, повноваження керівника та умови колективного прийняття рішень вільно встановлюються (за певних умов), і мова йде про пошук правової організаційної форми, яка підходить всім сторонам.
Витрати на створення SCI
розробка статуту коштує від 500 до 3000 євро залежно від спеціаліста, якого просять допомогти вам у процесі
вартість легальної реклами для JAL коштує від 170 до 300 євро залежно від довжини реклами та використовуваної газети
реєстраційний збір у податковій інспекції скасовано
Механізми фінансування, недоступні в SCI
Неможливо скористатися 0% банківськими позиками або використовувати план заощаджень житла для фінансування придбання нерухомості в SCI, оскільки ці пристрої зарезервовані для фізичних осіб (SCI є юридичною особою).
Тягар операційних зобов'язань ДКІ
Як і будь-яка компанія, SCI пов'язана юридичними зобов'язаннями:
проведення щорічних загальних зборів партнерів з складанням звіту
ведення та моніторинг більш-менш поглибленого обліку залежно від режиму оподаткування ДКІ (податок на прибуток чи корпоративний податок).
Ми радимо вам супроводжувати кваліфікованого бухгалтера, щоб визначити найбільш підходящий режим оподаткування та контролювати бухгалтерський облік та обов’язкові податкові декларації вашої ДПІ.
Безстрокова відповідальність партнерів SCI
Партнери нерухомості нескінченно відповідають за її борги. Це означає, що кожна особа зобов'язує свої особисті активи для погашення будь-якої заборгованості, за якою Держфінмоніторинг уклав контракт, пропорційно до своїх акцій, що знаходяться в капіталі.
У цьому контексті, остерігайтеся обсягу повноважень щодо прийняття рішень, покладених на керівника SCI! У разі поганого управління цим, партнери нестимуть персональну відповідальність.
Сімейний SCI
Компанія з нерухомості часто створюється між членами однієї сім'ї для підготовки оптимізації правонаступництва активів нерухомості та/або для полегшення управління майном. Тоді це сімейний SCI. Тут кожен зацікавлений член підписується на частки до частки будівлі, на яку він матиме право.
Сімейний SCI не може виконувати комерційні дії, оскільки він повинен використовуватися не для збагачення партнерів, а для полегшення управління нерухомістю між членами однієї сім'ї.
Ця стаття написана онлайн-бухгалтерською фірмою L-Expert-comptable.com. Наша спеціальність: допомогти підприємцям розпочати роботу та заощадити їх складну бухгалтерію.
Наші маленькі додаткові послуги: інноваційні інструменти, доброзичливі ціни, постійні посмішки.