Вказавши на те, що "Новий дім" - це "отруєне яблуко", мене одразу покликав великий
Фото: Ігор Кардасов/Аламі/Аламі/Профімедія
Нещодавно я пояснив Digi24, чому ініціатива програми «Новий дім» (максимальний кредит збільшується з 70 000 євро до 140 000 євро з гарантійною вартістю 80%) дуже шкідлива для споживачів:
- спотворює ринок, штучно підтримуючи попит і, очевидно, ціну. У Хорватії подібний захід збільшив ціну на 20% максимум за 1 рік
- За відсутності цієї програми платоспроможний попит залишатиметься дуже низьким (мало хто може заплатити аванс на 25% за вищі процентні ставки, за відсутності державних гарантій), а пропозиція буде продовжувати зростати (дозволи та поточні проекти значно зросли в останні роки)
- ці дорогі позики мають великий ризик дефолту в наступне десятиліття. Вже гарантії, запропоновані "Першим будинком", становлять 40 мільярдів RON, майже половину залишку всіх іпотечних кредитів та 4% ВВП. Ризик для дефіциту бюджету може бути системним!
- розкіш (120 кв. м будинків та 140 000 євро позик) НЕ субсидується/сприяється державними гарантіями (гроші всіх платників податків). Програма має бути спрямована на вразливих малозабезпечених та тих, хто хоче створити сім'ю, а не на тих, хто має високі зарплати, хоче жити розкішно, з дорогими позиками, гарантованими на державні гроші.
- немає соціальної потреби (обумовлює розмір сім'ї чи кількість дітей) і заохочує спекуляції на державних грошах (кожен може отримати вигоду, навіть якщо у нього є 3-4 будинки)
"Йди за грошима!" Хто перемагає?
- прибуток розробників (за рахунок збільшення ціни)
- заробляє посередників та нотаріусів у комісіях
- вигоди держави за рахунок ПДВ, що застосовується за вищими цінами
Хто програє? Споживач, якому пропонується позичати дорого і з дуже високим ризиком погашення. Він продає ілюзію доступної розкоші, «отруєного яблука». Скільки з них можуть дозволити собі такі позики для цих будинків, враховуючи основні ризики в наступний період?
Незабаром після розмови з Digi24 про подарунок, запропонований розробникам, подвоївши стелю в "Новому домі" та намагаючись штучно завищити ціни на спинах покупців, мене покликав великий девелопер із проектами на півночі Бухареста.
Він: Янкі, ти помиляєшся! Нам потрібно будувати та модернізувати великі міста, переносити світ у сучасні та просторі будинки, майбутнє належить за роботою на дистанції. Є деякі, хто будує "сірники" на суму 65 000 євро, які розвалюються під час першого землетрусу і роблять недобросовісну конкуренцію.
Я: Правильно! Але щоб бути за правильною ціною. Не про страждання румунів, які платять 140 000 євро позик за два життя!
Він: Якість в хорошому районі не може бути запропонована за нижчою ціною.
Я: Скільки вам коштує ця якість/кв.м? Максимум 1000 євро/кв?
Він: Це залежить від стоянки, землі та хабарів за дозволи. Але це не перевищує 1000 .
Я: І потім? Побудуйте за 1 лей, продайте за 2, а клієнт платить за +25 років понад 4 леї. У підсумку він виплачує понад 300 000 євро, повну сплату позики за 2 кімнати або понад 400 000 за 3 кімнати. тому?
Він: Їхня робота полягає в тому, щоб вони приїжджали будувати, знаходили людей для будівництва, матеріалів, отримували дозволи, боролися з румунською бюрократією. Якщо ви не подвоїте гроші за 3-4 роки (дозвіл-будівництво-продаж), не варто витрачати зусилля і клопоти). Нам потрібне стимулювання, ринок заблокований з березня, ми можемо поглинути румунів, які повертаються в країну, і забезпечити роботу.
Я: У Румунії прибуток на капітал, вкладений у бізнес, становить 11%/рік, у вашій країні понад 40%. Чому ви більш привілейовані? Чому ви отримуєте податкові пільги за трудові внески, а інші - у неблагополучному положенні?
Він: Тому що ми можемо. (пам’ятаєш?)
Румунія, країна, де одні рівніші за інших. Де одні можуть, бо це можливо, а інші не можуть, бо їм це неможливо. Країна, де "ти даєш гроші, але співаєш".
Врешті-решт, ми погодились не погодитися, але ми обидва знаємо, що всі виграють від цього (розробники, посередники, держава), крім «щасливого покупця». Давайте житимемо добре!
Отримуйте найкращі статті від авторів.
Приєднуйтесь до нашої спільноти. Пишіть добре та аргументовано, і ви можете бути одним із редакторів нашої платформи.
Отож коротко:
1. Забудовник витрачає зі своїх грошей на будівництво десь приблизно третину і половину ціни продажу будинку, який він будує.
2. На продажу, після покриття своїх витрат, Забудовник заробляє на місці приблизно половину вартості майна
3. Під час продажу держава негайно заробляє вартість ПДВ, пов’язану з прибутками забудовника (10 - 15% від ціни продажу - розробник заробляє десь від половини до двох третин ціни продажу).
4. При продажу Банк підписує контракт на майбутні доходи (25-30 років), вартість яких приблизно дорівнює позиковій сумі (ціні продажу).
5. При покупці Клієнт сплачує аванс у розмірі 15% і зобов'язується сплатити Банку різницю до двох цін протягом наступних 25-30 років.
6. При купівлі держава гарантує із державних грошей 80% ціни продажу.
Видно, що в середньому, якщо розірвано лише один із 6 контрактів, держава виходить на перше місце, вартість гарантії, яку вона сплачує, менша за величину ПДВ, що стягується з продажу. Отже, це було б ставкою держави, він каже, що справи йдуть настільки добре, що 5 з 6 контрактів будуть доведені до зрілості протягом 25-30 років. Тож держава має ризик!
Ставка неосвіченого фінансового клієнта полягає в тому, що він та його сім'я зможуть платити щомісяця протягом 30 років у банку десь у еквіваленті середньої чистої зарплати за поточними цифрами. Тобто сімейна зарплата з двох осіб. Для цього було б добре не розлучатися, не мати багато дітей і не мати великих претензій зі святами. Отже, у Клієнта також є ризик!
Ризик забудовника пов'язаний з продажем квартир (ризик вирішується із збільшеними стелями), а також з гарантією нерухомості (ха, ха!)
Ризик Банку вирішується за допомогою державної гарантії, тому Банк не має ризику!
Очевидно, що розробник та банк перемагають без ризиків, а держава має збалансований ризик через доходи від ПДВ. Найбільш викритим є Замовник, який вирішив придбати за найвищими цінами в історії країни напередодні безпрецедентної економічної кризи!
І фінансово невихований Клієнт однозначно вирішить купувати, оскільки його ризик також покриває держава, Клієнт може втратити аванс у розмірі 25% та розстрочку, сплачену до моменту припинення.
Висновок: Роблячи ставку на продовження економічного зростання на межі великої економічної кризи, держава дарує як розробнику, так і банку гроші неосвіченого клієнта.