Все про оренду будівництва за 5 хвилин (2021)
У разі оренди будівництва орендар або орендар зобов'язується будувати, відновлювати (орендувати) або вдосконалювати будівлі на землі орендодавця або власника. Він також погоджується підтримувати їх у належному стані, а також нести всі витрати та ремонт протягом усього терміну оренди. Таким чином, орендар є власником будівель протягом цього періоду, тоді саме орендодавець стає власником після закінчення терміну оренди, що дозволяє йому скористатися всіма внесеними вдосконаленнями. Договір, підписаний між двома сторонами, передбачає розмір орендної плати, що підлягає перегляду кожні три роки (її розмір залежить від валового доходу будівлі). Хоча існують більш точні визначення, ця стаття висвітлює основи, щоб спростити пояснення. Перш ніж продовжувати, зверніть увагу, що оренда будівництва регулюється статтями L. 251-1 та наступними Будівельного та житлового кодексу.
Характеристика оренди будівництва
Оренда будівель існувала з моменту прийняття закону від 16 грудня 1964 року та була модернізована на початку 2007 року, коли набула чинності система Pass-foncier. Ця довгострокова оренда - це контракт, який надає орендарю право власності на будівництво, а потім, можливо, передає його права. Також можливо залучити їх до компанії, що означає, що ці самі зобов’язання поважаються правонаступником. Великою специфікою цього виду оренди є те, що він включає для орендаря обов’язок забудови землі шляхом будівництва будівель на орендованій землі.
Введення в оренду будівлі дозволило забезпечити будівельників землею на дуже вигідних умовах, звільнивши їх від обов'язку купувати. Власники, навпаки, можуть користуватися своєю землею, що вигідніше, ніж залишати її невикористаною. Той факт, що після закінчення терміну оренди орендодавець стає власником споруджених орендарем будівель, сам по собі є реальною перевагою такого типу договору для власників.
Природа цієї оренди обумовлена кількома конкретними елементами. Особливо цікаво цитувати його безкоштовну іпотеку, а також її безоплатне переуступку та можливість надання певних сервітутів, що надає певні переваги.
Хто зацікавлений ?
Будь-яка приватна, фізична або юридична особа, яка має можливість відчужуватись, тобто мати можливість продати або передати право власності на майно, може надати оренду будівлі. Державна установа також може надати оренду будівлі на своїй приватній землі. Обидві сторони зберігають свою договірну свободу, за винятком певних конкретних випадків, і вони можуть вільно встановлювати зміст свого договору та розмір орендної плати.
Оренда будівлі має великі переваги як для власників, так і для орендарів. Таким чином, забудовник, тобто орендар, може отримати землю, не купуючи її. Власник, зі свого боку, користується можливістю мати змогу зробити вигідним свій іноді невикористаний домен, очікуючи на продаж.
Як він утворюється ?
Для того, щоб сформувати оренду будівлі, вона повинна бути обов'язково опублікована у компетентній службі реєстрації земель, яка раніше була іпотечною службою, для забезпечення примусового виконання стосовно третіх осіб. Отже, він повинен бути встановлений або нотаріальним актом, або актом під приватним підписом (або "під приватним підписом", тобто за угодою, встановленою сторонами в письмовій формі та підписаною ними або агентом), поданою в протоколі про ранги у нотаріуса.
Основні відмінності при подібній оренді
Відмінності від класичної оренди
Є кілька моментів, за якими оренда будівель відрізняється від звичайної оренди. Звичайний договір оренди фактично надає особисте право і може діяти протягом тривалого періоду, що перевищує 18 років. Це може супроводжуватись обов’язком будівництва, але закону про нерухомість, що стосується оренди будівлі, немає. Крім того, звичайна оренда, на відміну від оренди будівельних конструкцій, може забороняти передачу чи передачу в суборенду під час мовчазного поновлення.
Основна відмінність від оренди емфітевтика згідно приватного права
Хоча оренда будівель схожа на оренду емфітевтики за приватним правом у певних аспектах, таких як мінімальна тривалість 18 років, реальний характер наданого права, а також можливості іпотеки, передачі та залучення в суспільство серед інших елементи, інші характеристики відрізняють їх.
Основна відмінність полягає в тому, що оренда будівлі характеризується вищезазначеним зобов’язанням орендаря будувати будівлі або організовувати санацію та благоустрій на землі орендодавця. З іншого боку, оренда емфітевтика передбачає лише можливість будівництва, реконструкції чи вдосконалення.
Правовий та фіскальний режим оренди будівель
Правовий режим
Оренда будівель має певний правовий режим, адаптований до його особливостей. Існує 4 основні та кумулятивні характеристики:
Обов'язок орендаря будувати, відновлювати або вдосконалювати конструкції на орендованій орендодавцю землі, в тому числі у формі знесення з наступною реконструкцією.
Орендар отримує вигоду від нерухомості прямо на поверхні землі та на будівлях, це "право на поверхню".
Орендар може передати свої права або донести їх до суспільства, як описано вище. Він також може надати іпотечний кредит, що стосується його прав та споруд. Також можуть бути надані сервітути.
Орендар володіє усіма будівлями на час оренди, а потім передає це майно орендодавцю.
Підводячи підсумок, право власності на орендодавця над його землею тимчасово розчленовано під час укладення договору оренди будівництва та на час оренди: він зберігає право власності на землю та доручає орендарю землю.
Податкова система
На фіскальному рівні оренда будівлі передбачає, що податок на майно повністю сплачується орендарем. Що стосується орендної плати та різних послуг, які отримує орендодавець, це становить дохід від землі.
Наприклад, передача будівель, що відбувається в кінці договору оренди, приносить оподатковуваний дохід для орендодавця.
Цікаво також зазначити, що виплата майнового доходу, коли будівлі повертаються первісному власнику без компенсації в кінці оренди, розподіляється протягом наступних 15 років. Однак два особливі випадки: коли строк оренди перевищує 30 років, податок не здається, коли будівлі здаються в кінці оренди. Якщо він не перевищує 30 років, валовий дохід від власності дорівнює результату простої операції: це собівартість конструкцій, з яких ми віднімаємо 8% на рік після 18-ї.
Тривалість, можливе продовження та ціна оренди будівництва
Укладена на період від 18 до 99 років, оренда будівництва не дозволяє розмотуватися до встановленого періоду, який є довгим, але також обмеженим. Жодна безстрокова передача прав власності не включається.
Продовження терміну оренди будівництва за мовчазною угодою неможливе, як зазначено у ст. L251-1, співавт. 3 будівельного та житлового кодексу. Експрес-продовження (підтримка ситуації після первісної дати припинення) часто на користь орендаря можливо за допомогою одностороннього та офіційного прояву з його боку задовго до закінчення терміну оренди. Класичне продовження також цілком можливо під час оренди.