Застереження про доходи після вказівки від 25 жовтня 2010 року
Коментар до інструкції 5 B-22-10 від 25 жовтня 2010 року щодо режиму DEMESSINE
Питання про дохідну статтю
Пропоную прокоментувати положення податкової інструкції від 25 жовтня 2010 року щодо нового режиму застережень про доходи в режимі DEMESSINE
Нагадування про контекст
Беручи до уваги практику конкурентних фондів (на сьогоднішній день все ще не заборонено!), Багато резиденцій DEMESSINE збанкрутували. Потім власники прагнуть знайти нових операторів. Останні мали труднощі з пропонуванням фіксованої орендної плати, оскільки прибутковість місця проживання непевна. Одним із рішень є пропонування змінної орендної плати. Але існування змінної орендної плати тягне за собою ризик перекваліфікації податків, оскільки це призводить до зацікавленості власників у результатах експлуатації. У цьому контексті закон про фінанси на 2010 рік принизливо санкціонував існування застереження про доходи, не ставлячи під сумнів режим DEMESSINE.
Нагадування про закон
«Індексація меншості частки орендної плати до обороту не перешкоджає оподаткуванню в категорії доходів від власності. "
Текст інструкції з цього питання (важливі витяги):
"6. Оцінка частки меншості. Закон передбачає, що частка індексації орендної плати в обороті має бути меншістю. Іншими словами, вона повинна бути строго менше 50% від суми орендної плати.
7. Обґрунтування. Меншості цієї частки орендної плати виправдовується платником податку шляхом надання копії договору оренди (або його змін), укладеного з оператором (див. BOI 5 B-14-06, № 112. та 180).
8. Допит щодо зменшення податку. Коли частка орендної плати, яка індексується в обороті, перевищує або дорівнює 50% від суми орендної плати, дохід від оренди підпадає під категорію промислового та комерційного прибутку, і отримане зниження податку ставиться під сумнів.
9. Набрання чинності. Ці положення застосовуються з оподаткування прибутку за 2009 рік та за період зобов'язань з оренди ".
Мої коментарі
Адміністрація майже не коментувала цей принизливий режим дохідних статей.
Чітко підтверджено, що слово меншість означає у французькій мові менше 50%, але це може бути 49,99%, знаючи, що деякі ради стверджували, що "меншість" означає мізерно, тобто близько 20%.
Також вказується, що звільнення діє лише на час дії зобов’язання з оренди. Отже, якщо інвестор DEMESSINE нещодавно уклав 9-річну оренду, яка перевищує період зобов’язання з оренди та включає пункт про доходи, існує ризик перекласифікації податків наприкінці періоду DEMESSINE.
Ця перекваліфікація податків не призведе до сумніву у зменшенні податку DEMESSINE, оскільки період зобов'язання з оренди закінчиться, але це може призвести до того, що діяльність з оренди класифікується як комерційна та втратить переваги договору оренди. . На мою думку, наприкінці періоду дії зобов’язань необхідно буде укласти поправку з оператором, щоб повернутися до фіксованої орендної плати та скористатися можливістю прийняти режим непрофесійного мебльованого прокату (LMNP), на сьогоднішній день цікавіший, ніж здача в оренду з голими доходами.
На практиці, на мій погляд, положення про незначний дохід, значно менше половини фіксованої орендної плати, не повинні, однак, виправдовувати перекваліфікацію податків, навіть після закінчення періоду зобов'язання.
Встановлений законодавством режим приниження забороняє клаузулу про доходи на основі операційного прибутку. Єдиним прийнятним критерієм є оборотність. Але, на мій погляд, можна передбачити більш тонкі методи реалізації, ніж простий відсоток від обороту. Наприклад, можна надати систему франшизи або навіть шкалу. Це також здається можливим, але це більш дискусійне, запровадити застереження з ефектом храпового ефекту: змінна орендна плата, яка стає частиною фіксованої орендної плати через кілька років консолідованого обороту.
В принципі, пункт про доходи не відповідає логіці власника майна, який здає своє приміщення в оренду компанії. Йому не слід турбуватися про економічний успіх свого орендаря. Але у випадку з готельними приміщеннями, які можуть мати лише один тип призначення, клавіша про доходи здається мені навпаки цілком природною, оскільки власник, природно, залежить від оператора. Це повинно асоціюватися як з його успіхом, так і зі своїми труднощами. Однак, за цією логікою, мені все-таки видається кращим обрати режим самовикористання.
Чи можемо ми точно поєднати пункт про доходи з режимом самовикористання ?
На мій погляд, це ніщо не забороняє, але такий пристрій не повинен перевищувати тривалості зобов’язання з оренди DEMESSINE, оскільки після цього забезпечується фіскальна перекваліфікація.
Чи можна запровадити пункт про дохід у схемі мебльованої оренди ?
Проблема виникає, зокрема, у змішаних резиденціях DEMESSINE/LMNP. Текст закону націлений лише на DEMESSINA. Однак для незалежного оператора мені здається можливим передбачити пункт про доходи, як передбачено цим текстом, у мебльованій орендованій резиденції, не ризикуючи перекваліфікувати податок, за умови, що це положення про доходи явно у меншості. Це слід виключити у разі схеми самовикористання.
На практиці, у випадку самовикористання DEMESSINE або мебльованої оренди, мені здається більш розумним передбачити фазу тестування зі зменшеною фіксованою орендною платою та/або франшизою, що підлягає відшкодуванню. Потім, після двох років експлуатації, переукласти орендну плату, щоб передбачити остаточну фіксовану оренду відповідно до економічної прибутковості резиденції.