Збільшення орендної плати Що допустимо і наскільки вона може бути високою?
Не кожне збільшення орендної плати дозволено
Брітта Беате Шен відповідає за всі юридичні питання у Finanztip. Доктор юридичних наук та адвокат працював керівником юридичного відділу таких постачальників фінансових послуг, як Telis Finanz AG та Interhyp. До цього вона викладала та досліджувала в Японії як молодший професор DAAD з німецького та європейського права. Закінчила навчання в Мюнстері, Женеві, Регенсбурзі та Лейпцигу. Ви можете зв’язатися з автором за адресою [email protected].
- Найбільш ранні 15 місяців після переїзду або після останнього збільшення орендної плати орендодавцям дозволяється підвищувати орендну плату до місцевої порівняльної орендної плати.
- Доплата може бути не вище 20 відсотків протягом трьох років, а у багатьох містах навіть не вище 15 відсотків. Про це говорить так звана межа обмеження.
- Якщо ви як орендар не погоджуєтеся на підвищення орендної плати, ви можете відмовити у своїй згоді за певних обставин. Тоді ваш орендодавець повинен подати позов про згоду.
- Не погоджуйтесь на підвищення орендної плати, яке ви не підтвердили. Для цього ви можете скористатися нашим контрольним списком:
- Ви можете отримати допомогу в асоціації орендарів, якщо ви є її членом, або доручити перевірку на littleermiete.de. У разі успіху ви заплатите компанії заощадження протягом чотирьох місяців як винагороду.
У цьому посібнику
Наступне підвищення орендної плати обов’язково настане. Багато договорів оренди працюють десятки років. Новий індекс орендної плати часто змушує орендодавців коригувати орендну плату до місцевої порівняльної орендної плати. Однак вони не можуть просто нескінченно збільшуватися.
Коли дозволяється підвищення орендної плати?
Орендодавці можуть підвищити орендну плату до місцевої ставки. Орендна плата є звичною для району і в середньому становить останні шість років були узгоджені для порівнянної квартири в цьому районі (Розділ 558 (2) BGB).
Чиста орендна плата - У разі збільшення орендної плати орендодавець повинен використовувати за основу чисту оренду. Є орендодавці, які, крім чистої орендної плати та авансової оплати комунальних послуг, також вимагають щомісячної суми на косметичний ремонт. Цю доплату потрібно додати, якщо орендодавець хоче збільшити орендну плату до місцевої порівнянної орендної плати (А. Г. Штутгарт, рішення від 8 березня 2016 р., Az. 35 C 5555/15).
форму - Орендодавець повинен збільшити орендну плату у текстовій формі подати (§ 558а BGB). Тож він може надіслати лист, а також електронне повідомлення орендареві. Це також застосовується, якщо письмова форма була погоджена в контракті щодо змін до договору (BGH, рішення від 10 листопада 2010 р., Az. VIII ZR 300/09).
Обґрунтування з індексом орендної плати - Будь-яке збільшення повинно бути обґрунтованим. Міста та муніципалітети регулярно використовують опитування, щоб визначити, наскільки висока нинішня середня орендна плата в різних районах. Орендодавець зазвичай базує підвищення на поточному індексі орендної плати. Для цього він додає копію індексу орендної плати або цитати з нього та пояснює, де класифікує там свою квартиру за розмірами, місцем розташування, роком будівництва та меблями. Індекс орендної плати не потрібно надсилати, якщо він вільно доступний у місті чи місцевій владі або його можна знайти на веб-сайті міста.
Орендодавець може збільшити ціну Ні з індексом орендної плати в Сусідня муніципалітет обґрунтуйте, якщо в його муніципалітеті немає індексу орендної плати. Тільки з цієї офіційної причини орендодавець може помилково вимагати більшої орендної плати (А. Г. Леонберг, рішення від 25 травня 2016 р., Az. 8 C 702/15).
Усі показники орендної плати виглядають дещо інакше. Як приклад ви можете знайти витяги з індексу орендної плати за Білефельд у Північному Рейні-Вестфалії. Чиста орендна плата розподіляється залежно від року побудови та завжди надається в діапазоні нижнього, середнього та верхнього значення. Як орендар ви можете класифікувати власну квартиру відповідно до відрахувань та доплат.
Витяг з індексу орендної плати за Білефельд
| нижнє значення | Середній | верхнє значення | |
| до 1918р | 5,47 євро | 6,36 євро | 7,56 євро |
| 1919-1949 | 5,38 євро | 5,88 євро | 6,66 євро |
| 1950-1960 | 5,39 євро | 5,75 євро | 6,39 євро |
| 1961-1977 | 5,27 євро | 5,88 євро | 6,69 євро |
| 1978-1994 | 5,81 євро | 6,76 євро | 7,66 євро |
| 1995 - 2001 | 6,36 євро | 6,94 євро | 7,61 євро |
| 2002 - 2010 роки | 5,88 євро | 7,05 євро | 8,48 євро |
| 2011-2017 | 7,76 євро | 9,50 євро | 10,59 євро |
Застосовується до стандартних квартир у багатоквартирних будинках у звичайному житловому районі площею від 20 до 120 квадратних метрів та ванною, туалетом та колективним опаленням. Не застосовується до державних квартир, суборенди, комерційних квартир.
| хороший/дуже хороший житловий район | + 0,50 євро |
| Невелика квартира від 20 м² до менше 40 м² | + 1,46 євро |
| великі квартири від 120 м² до 250 м² | - 0,87 євро |
| Бар'єрна бідність та повна модернізація енергетики | + 1,21 євро |
Джерело: Будівельний офіс міста Білефельд (станом на вересень 2020 р.)
Обгрунтування трьома порівняними квартирами - У невеликих громадах часто відсутній індекс орендної плати. Тоді орендодавець також може виправдати збільшення орендної плати, назвавши три порівнянні квартири, які вже коштують того, що він хоче попросити. Порівняно означає, що квартири повинні бути схожими за обладнанням, розташуванням та розмірами. Навіть у містах, які мають індекс орендної плати, орендодавці можуть виправдати збільшення орендної плати трьома порівнянними квартирами.
Орендодавці повинні вказувати квартири таким чином, щоб орендар міг їх знайти без особливих труднощів. Як орендар, ви можете запитати порівняльних орендарів про обладнання та ціну квадратного метра. Але ви не маєте права переглядати квартиру.
Фактична житлова площа має вирішальне значення
Навіть якщо житлова площа здається в оренду занадто великий або замалий зазначено, згідно з Федеральним судом, орендодавець може збільшувати орендну плату лише на основі фактичного розміру до місцевої порівняльної орендної плати (BGH, рішення від 18 листопада 2015 р., Az. VIII ZR 266/14). Роблячи це, орендодавець повинен дотримуватися будь-якого обмеження, яке застосовується.
Розмір відсутній у договорі це залежить від реального розміру квартири у разі збільшення. Наприклад, якщо ваш орендодавець хоче отримати більше орендної плати і передбачає квартиру площею 60 квадратних метрів, що насправді становить лише 50 квадратних метрів, він може обчислити збільшення лише на 50 квадратних метрів.
Але: Вам як орендарю недостатньо просто оскаржити розмір, прийнятий орендодавцем. Якщо ви сумніваєтеся, вам доведеться розрахувати житлову площу самостійно і надбавка подати. Для цього не потрібно наймати експерта; Ви можете представити результати власних вимірювань, навіть якщо квартира має похилі стелі (BGH, рішення від 31 травня 2017 року, Az. VIII ZR 181/16).
Порада: Як орендар, завжди вимірюйте свою квартиру самостійно і не покладайтесь на інформацію в договорі оренди. Це може заощадити чималу оренду. Вам може знадобитися допомога фахівця з цим. Площа під похилим дахом не зараховується в повному обсязі, те саме стосується балконів і терас. Те, як слід розраховувати ці площі, випливає із постанови про житлову площу.
Як часто може зростати орендна плата?
Орендодавці можуть не раніше одного року надіслати збільшення орендної плати після переїзду, а потім надіслати a Період роздумів дозволити до кінця місяця після наступного. Насправді орендна плата може бути лише після 15 місяців збільшити (розділ 558 (1) речення 1 BGB). Те саме стосується збільшення орендної плати за тривалий термін оренди: менш ніж через рік після останнього збільшення орендної плати орендодавці можуть оголосити про наступне підвищення орендної плати, яке потім знову застосовуватиметься в кінці місяця після.
Небезпека: Цей період року стосується лише збільшення орендної плати, за допомогою якого орендодавець коригує суму до місцевої порівняльної орендної плати. Якщо орендна плата була нещодавно збільшена внаслідок модернізації, її все ще можна пристосувати до місцевої орендної плати.
Збільшення орендної плати для випускників та орендної плати не дозволяється
Іноді в договорі оренди домовляються про закінчення орендної плати. Це означає, що орендна плата щороку автоматично збільшується на певну суму. Збільшення може скласти більше 20 відсотків протягом трьох років. Це має перевагу для орендодавця в тому, що орендар не повинен погоджуватися на кожне збільшення: досить того, що він заявив про це один раз під час підписання договору.
Орендодавець може більше не збільшувати це. Те саме стосується індексної орендної плати, де ціна зростає раз на рік відповідно до рівня інфляції. Збільшення орендної плати відповідно до індексу орендної плати тоді є табу.