Здається порожні або мебльовані NewsNews - Fonciere du Parc
Переваги мебльованої оренди
Для податкових органів діяльність мебльованої оренди є комерційною діяльністю, яка підпадає під категорію промислового та комерційного прибутку (BIC), а більше не під категорію доходу від власності, наприклад, оренда немебльованих приміщень.
Три режими оподаткування в категорії BIC.
Прибуток від орендної плати підлягає категорії BIC відповідно до режиму, який змінюється залежно від суми доходу, отриманого від цієї діяльності:
До 32 600 євро: компанія, що орендує меблі, охоплюється мікро-BIC та отримує вигідну знижку на 50%. Зобов'язання з бухгалтерського обліку обмежуються веденням журналу. Перевагою цього режиму є його простота: орендодавець включатиме суму валового доходу до свого річного звіту про прибутки та збитки № 2042 С, а надбавка в розмірі 50% буде автоматично обчислена податковими органами. Не існує ризику суперечки з боку адміністрації щодо відрахування зборів, оскільки це фіксована ціна.
Недоліки мікро-BIC такі ж, як і у мікрофонча (який, зі свого боку, виграє лише завдяки зниженню на 30%): цей режим цікавий лише в тому випадку, якщо плата (позика, роботи тощо) робить не перевищує 50%, оскільки це забороняє дефіцит.
Понад 32 600 євро та до 234 000 євро: орендована компанія, що продає меблі, перебуває під реальним спрощеним режимом. Він повинен вести бухгалтерський облік зобов'язань (відмінний від бухгалтерського обліку готівки), який спрощений. Наприкінці року він повинен скласти декларацію № 2031. Цей режим може бути вигіднішим, ніж режим мікро-BIC, коли збори, які можна відняти (збори за співвласність, роботи, податки та збори, відсотки на позика, зокрема амортизація) становлять більше 50% доходів. Можливо, коли мікро-BIC (дохід не перевищує 32600 €) обирає реальний режим, щоб вирахувати свої збори за їх реальну суму. Опціон, який є безповоротним протягом двох років, повинен бути здійснений поштою до 1 лютого року, в якому збирається дохід (якщо діяльність була розпочата в 2010 році, опціон може бути здійснений до дати подання перша декларація).
Понад 234 000 євро: оренда меблевої компанії потрапляє під звичайний режим нерухомості. Орендодавець повинен вести бухгалтерський облік, ідентичний обліку компанії.
Що ускладнює розуміння податкового статусу орендодавця мебльованого житла, так це те, що ці три режими оподаткування (мікро-BIC, спрощений реальний та звичайний реальний) не збігаються з різницею, професійним лізингодавцем та непрофесійним лізингодавцем. З цього приводу часто виникає плутанина. Режим мікро-BIC та фактичний режим можуть поширюватися як на професійну мебльовану орендну компанію, так і на непрофесійну меблеву оренду. Таким чином, орендодавець може підлягати дії мікро-BIC, будучи професійним орендодавцем у фінансовому розумінні.
Аналогічно, режим реальності (спрощений чи ні) не слід плутати з якістю професійного лізингодавця: лізингодавець може бути насправді, що дозволяє йому вирахувати всі свої витрати, не маючи якості професійного лізингодавця у фіскальному сенсі.
Умови для того, щоб бути професійним орендодавцем
З 1 січня 2009 року, щоб вважатися професійною компанією з прокату меблів, повинні бути дотримані такі три умови:
- збирати понад 23000 євро на рік в оренду з мебльованої оренди;
- Розмір орендної плати повинен перевищувати суму інших професійних доходів (зарплата, заробітна плата, BIC, BNC тощо);
- зареєструватися в торгівлі, а компанії зареєструватися як орендована компанія, що продає меблі. Статус професійної мебльованої орендної компанії дозволяє вам скористатися певними податковими пільгами, зокрема з точки зору податку на багатство, оподаткування прибутку від капіталу та відновлення дефіциту.
Переваги професійної меблевої орендної компанії
- Операційний дефіцит, який виникає внаслідок відрахування зборів, відноситься до загального доходу платника податку, без обмеження суми, на відміну від непрофесійного лізингодавця, який може приписати свій дефіцит лише доходу тієї ж категорії (BIC не є професіоналами для наступних рік або десять років).
- Повне звільнення від приросту капіталу: коли платник податку перепродає майно через 5 років експлуатації, і якщо дохід від оренди не перевищує 90 000 євро, включаючи податок, прибуток від капіталу повністю звільняється. Це дозволяє платнику податків, який володіє кількома житлами, продавати амортизовані, замінюючи їх новими товарами, придбаними в кредит; таким чином, звільняється готівка, звільнена від оподаткування. Цей пільговий режим слід порівняти з податковим режимом для приросту капіталу непрофесійного орендодавця, що підлягає оподаткуванню за звичайним законодавством щодо приросту капіталу фізичних осіб (19%, плюс внески на соціальне страхування, тобто 31,3%).
Недоліки статусу професійного лізингодавця
Можливі несумісності: певні професії (нотаріуси, бухгалтери тощо) несумісні з здійсненням комерційної діяльності, а отже, реєстрація в комерційному реєстрі як професійного лізингодавця (проте парад існує, однак, завдяки створенню сімейний SARL з подружжям .).
Облік та нарахування. Бухгалтерський облік - це бухгалтерський облік компанії: бухгалтерські книги, баланс, звіт про прибутки та збитки. Також необхідно сплатити соціальні збори (близько 30% прибутку).
Наслідки втрати статусу. Професійна меблева орендна компанія втрачає свій статус, коли її дохід опускається нижче 23 000 євро, включаючи податок, або становить менше 50% її доходу, або більше не реєструється в RCS як компанія з оренди мебльованих помешкань. Наслідки втрати цього статусу можуть бути серйозними, оскільки вони асимілюються до припинення діяльності, що може призвести до звільнення податку на нереалізований приріст капіталу.
Професійний орендодавець та ISF
Меблева оренда, надана людьми, які, зареєстровані в галузі торгівлі та компаніях, що реєструються як професійні орендарі, отримують щорічний дохід понад 23000 євро і отримують від цієї діяльності більше 50% доходу податкового домогосподарства, вважаються професійними товарами, виключеними з основу ISF. Слід зазначити, що відсутність реєстрації в РКС сама по собі не позбавляє діяльність її професійного характеру, коли вона є наслідком відмови у реєстрації реєстру, мотивованої некомерційним характером діяльності.
Професійно чи ні, мебльована оренда відповідає за майновий внесок компаній.
Мебльована оренда в обов'язковому порядку звільняється від ПДВ, без можливості, що, очевидно, має головний недолік: неможливість відрахування вхідного податку (податок обтяжує придбання).
З цього правила є виняток, коли орендодавець пропонує, крім розміщення, ще три з чотирьох таких послуг: сніданок, прибирання приміщень, постачання домашньої білизни та прийом клієнтів; отже, це послуги, близькі до готельного господарства.
Туристичні селища, туристичні резиденції, житлові туристичні селища також мають вигоду щодо послуг розміщення.
Відповідно до європейської директиви, зобов’язання з ПДВ не підпорядковуються пропонуванню послуг, а тимчасовій зайнятості чи ні клієнтури, що стосується туристичної резиденції, але менше для студентської резиденції.
Ще однією перевагою мебльованої оренди: правовий режим, який, якщо він з часом має тенденцію та разом із законодавчими реформами наближається до режиму порожньої оренди, залишається, проте, менш обмежувальним, ніж останній. Слід визнати, що „міні-регламент” застосовується до будь-якої мебльованої оренди, яка становить основне місце проживання орендаря: обов’язок орендодавця укласти договір оренди, який мовчки поновлюється, та обґрунтувати відмову в поновленні оренди. Але, якщо порівняти юридичні норми, що застосовуються до мебльованої та порожньої оренди відповідно (див. Нашу порівняльну таблицю), ми усвідомлюємо, що мебльована оренда зберігає перевагу.
Недоліки мебльованої оренди
- Оренда мебльованого житла передбачає насамперед оснащення помешкання всіма меблями, необхідними для повсякденного життя орендаря. Закон не визначає, якими меблями повинно бути обладнано житло, але в результаті судових рішень випливає, що не можна кваліфікувати мебльоване житло, яке не включає постільні речі або кухонне начиння.
- Відпустка частіше зустрічається у мебльованих помешканнях, оскільки це найчастіше рішення для орендаря, яке частіше змушує орендодавця знайти орендаря та пройти формальності підписання договору оренди.
- Перш за все, ринок орендованої меблів обмежений: більша частина попиту орендарів по суті стосується просто орендної плати. Клієнтіла обмежена і шукає маленькі, а не великі номери.
Запобіжні заходи перед вкладанням коштів
Перш ніж інвестувати в мебльовану оренду або житло, призначене стати мебльованою квартирою, ви не повинні втратити з уваги наступні моменти:
- Помешкання в оренду не є продуктом звільнення від сплати податків, оскільки це занадто часто подається: мебльована квартира - це перш за все будівля, яка є частиною ринку оренди, більш-менш активна, більш-менш ліквідна;
- У мебльованих приміщеннях управлінські обмеження є серйозними, оскільки орендар за визначенням є менш стабільним, ніж необмежена оренда. Це причина, чому інвестори часто купують продукти "під ключ", що продаються спеціалістами з звільнення від сплати податків, часто спеціалізованими резиденціями, що перебувають під комерційною орендою (ми залишаємося в режимі BIC, оскільки орендар погоджується здавати меблі в оренду).
Але вартість цього управління буде заважати роботі, що має два наслідки:
- інвестиції повинні бути набагато важливішими, щоб досягти межі 23000 євро, включаючи податок на рік. Якщо орендна плата, яку сплачує оператор, становить 5% від вартості товару, то для досягнення порогу Професійної мебльованої орендної компанії потрібно буде інвестувати 460 000 €;
- інвестор повинен бути уважним до якості оператора, якому він доручає управління своїм майном, припинення діяльності цього може призвести до втрати орендної плати та статусу LMP.
МЕНІЗОВАНА І НЕМЕБЛІЧНА ОРЕНДА В ГОЛОВНОМУ ЖИТЛІ
Порівняння правового режиму
Немебльована оренда
Мінімальний термін оренди
1 рік (виняток: 9 місяців для студента)
3 роки (виняток: 1 рік, виправданий прибуттям конкретної сімейної чи професійної події)
Відпустка, надана орендодавцем
Принаймні за 3 місяці до закінчення терміну оренди
Принаймні за 6 місяців до закінчення терміну оренди
Відпустка, надана орендарем
1 місяць у будь-який час
3 місяці в будь-який час (1 місяць у разі зменшення сповіщення)
Заставу
Без кінцевого терміну відшкодування
1 місяць. Підлягає поверненню протягом двох місяців після передачі ключів
Оренда на початку оренди
Безкоштовно (і вище, оскільки є меблі)
Оренда при поновленні
Безкоштовно, якщо орендодавець хоче збільшити більше, ніж індексація
Збільшення у випадку явно заниженої орендної плати обмежується ціною, що належить в околицях (стаття 17c закону від 6 липня 1989 р.)
Причина відпустки
Повернення права продажу для окупації (без зазначення бенефіціара) з законних та серйозних причин
Поглинання, щоб продати, прожити (на благо орендодавця, його дружини, його партнера, пов'язаного PACS, його партнера, відомого принаймні один рік на дату відпустки, його спадкоємців, його нащадків або тих, хто його/його дружина, його партнер або його сумнозвісний партнер), з законних та серйозних причин
Право переважного викупу
По закінченні терміну оренди, лише якщо продаж не здійснюється між родичами до 4-го ступеня включно (у цьому випадку права першої відмови немає).
Діагностика та інші
-Діагностика свинцю (якщо побудована до 01.01.1949)
- Природні та технологічні ризики
-Діагностика енергетичних показників
- Природні та технологічні ризики
- Діагностика енергетичних показників
- Діагностика шуму, якщо зона шуму
- Режим прийому телевізійних послуг
- Повідомте, чи виплачена компенсація за стихійне лихо
з 7 березня 2007 року
IRL з 1 січня 2006 р
Можливо, якщо орендодавець не уклав неоплачувану страховку орендної плати. Неможливо, за деякими винятками, якщо орендодавець є юридичною особою (стаття 22-1 закону від 6 липня 1989 р.), Крім цивільного партнерства між родичами та союзниками до 4-го ступеня
Інвентарні витрати судового пристава
Не регулюється (дорожче)
Регульований (150 € у 2010 році)
Оренда передана спадкоємцям або універсалам (якщо не передбачено інше) відповідно до статті 1742 Цивільного кодексу
Оренда передана вижилому подружжю, нащадкам, які прожили з орендарем принаймні один рік, партнеру, пов’язаному цивільним партнерством, спадкоємцям, нотаріусу, що проживає у співдружині, або утриманцям, які проживали з орендарем принаймні один рік