Здайте квартиру в мебльованому остерігайтеся статусу L Agefi Actifs

Закон та оподаткування
Страхування життя
Провідент і пенсія
Нерухомий
Фінансові інвестиції
Чоловіки та робота
Асіс дю Патрімуан
Відео
Цифровий журнал

Додому
Нерухомий
Оренда меблів: зверніть увагу на стан

Оренда меблів: зверніть увагу на стан

Закон про фінанси на 2020 рік відповідає Закону про фінанси на 2019 рік, який з точки зору оподаткування майна позначений низкою технічних коригувань. Так змінився статус професійної компанії з прокату меблів (LMP) цього року. Умову реєстрації одного з членів податкового домогосподарства в Торговому реєстрі та реєстрі компаній (РТП) для отримання статусу ПЗМ було скасовано, що підтверджує рішення Конституційної ради, яке визнало цю умову неконституційною (1).

Таким чином, із доходу, отриманого в 2020 році, зобов’язання зареєструватися в РКС усувається (на практиці ця умова більше не потрібна з моменту опублікування рішення Конституційної ради), і статус ЛМП стає автоматичним, якщо:

ν Річний валовий дохід податкового домогосподарства перевищує 23 000 євро, включаючи податок;

- Вони становлять понад 50% інших професійних доходів податкового домогосподарства (зарплата, BIC, BA, BNC, пенсії за вислугу років тощо).

Якщо один із двох критеріїв не виконується, оренда тоді підпадає під режим непрофесійної мебльованої оренди (LMNP). Чи має ця зміна реальний вплив на поточні компанії, що орендують меблі? Чи скасування вимоги щодо реєстрації RCS призведе до перекваліфікації багатьох LMNP як LMP? Щоб спробувати відповісти на це питання, необхідно визначити умови, за яких можна дотримуватись тих, що стосуються квитанцій:

- Перша умова може бути легко виконана. Це передбачає, наприклад, володіння мебльованим майновим комплексом вартістю 800 000 євро з перспективою валової прибутковості 3% щорічно.

- Другу умову може бути важче виконати за наявності професійного доходу (заробітна плата чи пенсія).

Кожну ситуацію доведеться вивчити, і на цьому етапі дуже важко оцінити вплив цієї реформи. Ця зміна особливо знаменує собою кінець періоду, коли платник податків міг обрати режим ЛМНП, навмисно вирішивши не реєструватися в РКС, і таким чином скористатися, зокрема, режимом приросту капіталу від нерухомості для фізичних осіб у разі передача орендованого майна. Відтепер перехід від діяльності LMNP до діяльності LMP буде автоматично, як тільки будуть дотримані описані вище умови (умови оцінюються щорічно). Однак зауважте, що зміна якості не спричиняє податкових наслідків припинення діяльності.

Багато наслідків є тривіальними, але разом з тим майже непоміченими, багато наслідків випливає із цієї законодавчої зміни. Що стосується сплати внесків на соціальне страхування, слід пам’ятати, що ЛМП, що здійснює цю діяльність звичайним способом та має якість торговця, ймовірно, підлягає страхуванню на випадок старості та на випадок вагітності та материнства для незарплатних працівників сільського господарства, але також потенційно відповідає за особистий внесок на сімейні виплати. Оскільки реєстрація в RCS більше не потрібна, щоб бути професійним орендодавцем, наслідки для приналежності до соціального страхування для самозайнятих людей залишаються невизначеними до цього дня.

Давайте тепер розглянемо різні податкові наслідки цієї законодавчої зміни. Оренда меблів є комерційною діяльністю у податковому законодавстві. Отже, дохід від цього виду оренди підпадає під категорію промислового та комерційного прибутку (BIC):

- LMNP оподатковується в категорії непрофесійних BIC

- LMP відповідає за професійні BIC.

Два типи орендної плати розрізняють насамперед за методами нарахування, якщо це можливо, за дефіцитом, який спостерігається, а також за вирахуванням комісій. Дійсно, коли орендодавець не підпадає під режим мікро-BIC (оподаткування, спільне для двох режимів орендованої оренди), комісія, що підлягає відрахуванню, залежить від того, включена будівля до балансу компанії чи ні, це є результатом вибору можливість для власника, що здійснює діяльність професійної меблевої орендної компанії. Якщо майно та меблі, що його обставляють, відображаються на балансі компанії, усі понесені витрати на оренду, а також плата за майно, перераховані нижче, підлягають вирахуванню:

- Відсотки за борг за контрактом на придбання будівлі;

- Амортизація будівлі (в принципі, обчислюється за компонентами), в певних межах, та меблів;

- Реєстраційні збори та нотаріальні збори, пов'язані з придбанням будівлі;

- Витрати на обслуговування та ремонт (витрати на будівництво, реконструкцію, розширення амортизуються);

- Податки на майно, страхування будівель, плата за управління, плата за навчання та дослідження тощо.

Якщо будівля не зареєстрована в активах компанії, відрахування до сплати обмежуються платою за оренду будинку, виключаючи, зокрема, амортизацію.

Як виняток, орендодавці, які здійснюють сезонну мебльовану оренду житла та не реєструють будівлю в активі своєї компанії, можуть відраховувати певні збори пропорційно ефективному періоду оренди. Для ілюстрації, у разі приватної оренди майна непрофесійним орендодавцем, останній може відняти всі збори, але він, натомість, повинен включити до свого оподатковуваного доходу ту натуральну перевагу, яку дає йому вільне користування його будівлі (тобто вартість оренди житла на період проживання). І навпаки, у цій ситуації професійний лізингодавець повинен реінтегрувати всі витрати, пов’язані з майном (амортизація, відсотки за позику у разі придбання в кредит тощо), що відповідають періоду особистого зайняття житла, але не включити до свого оподатковуваного доходу цю вигоду в натуральній формі.

Що стосується лікування дефіцитів, то у випадку LMNP вони відносяться лише до доходу від мебльованої орендної плати, отриманого протягом року, в якому встановлено дефіцит, або протягом наступних десяти років. І навпаки, дефіцит, що виникає внаслідок діяльності з ПЗМ, може бути віднесений до загального доходу платника податку за умови, що цей дефіцит не походить від амортизації. Будь-який дефіцит, спричинений визнанням амортизації, буде перенесений без обмеження майбутніх прибутків. Отже, одним із наслідків цієї реформи є втрата будь-яких перенесених збитків, зафіксованих протягом періоду діяльності в Leaseback. Але чи означає це, що у разі повернення до режиму LMNP платник податків зможе повернути собі "вигоду" минулого дефіциту? ?

Інший прямий наслідок цієї зміни стосується податкового режиму, зарезервованого для приросту капіталу, реалізованого при продажу активу (режим, що застосовується до приросту капіталу, такий, який спостерігається під час продажу, враховуючи період зберігання з дати його придбання).

До тих пір спокуса була великою для платників податків бажати зберегти режим LMNP, щоб під час продажу майна отримати вигоду з режиму приросту капіталу для фізичних осіб. Режим, який передбачає надбавку, пов'язану з періодом володіння майном, що застосовується для визначення бази податку на прибуток (ПД), а також розміру внесків на соціальне страхування (ПС). Понад двадцять два роки власності прибуток від капіталу звільняється від ПД (ставка 19%) і, де це застосовно, від податку на високі прибутки від капіталу від нерухомості. Звільнення від ПС можна отримати лише після тридцяти років затримання. Приріст капіталу визначається різницею між ціною продажу активу та ціною його придбання без урахування застосованої амортизації. Отже, це дозволяє настільки ж зменшити приріст капіталу від продажу. Що є головною перевагою статусу LMNP.

І навпаки, у випадку, якщо надана орендована діяльність здійснюється на професійній основі, прибуток від капіталу оподатковується відповідно до режиму професійного приросту капіталу. Потім приріст капіталу визначається різницею між ціною продажу та чистою балансовою вартістю проданих активів. У цьому випадку практикувана амортизація дійсно знижує собівартість товару, механічно створюючи базу більшого приросту капіталу. Візьмемо справу продажу мебльованого орендованого майна, яке утримується 20 років:

- Продаж у грудні 2019 року за умовою оренди: прибуток від капіталу отримала б ефективну ставку податку близько 15%.

Візьмемо приклад: пан Хаймеліммо здійснює професійну діяльність з оренди меблів від свого імені. (див. табл. 1)

Пан Хаймеліммо здійснює професійну діяльність з оренди меблів у формі IE. (див. табл. 2)

Для платників податків, які змінять свій статус у 2020 році, отже, для отримання вигоди від цього режиму буде необхідний п’ятирічний період. У випадку, якщо сума доходу не дозволяє скористатися цим режимом, інший пристрій (4) дозволяє звільнити весь або частину довгострокових прибутків від нерухомості, застосовуючи надбавку на термін зберігання 10% понад перші п’ять років, тобто повне звільнення після п’ятнадцяти років.

Більше того, якими можуть бути непрямі наслідки цієї реформи в контексті передачі? Передача майна, зданого в оренду в LMNP, inter vivos або смерть дозволяє "очистити" прихований приріст капіталу на передані активи. Справді, з точки зору приросту капіталу від нерухомості для фізичних осіб, платним випадком є передача права власності на цінні винагороди. Таким чином, пожертва будівлі, орендованої за програмою LMNP, потягне за собою лише оплату прав на безкоштовний перехід. Пожертва майна в LMP, зі свого боку, тягне за собою не лише оподаткування за права безоплатної передачі, але й наслідки з точки зору отримання професійного капіталу. Пожертвування об'єктів основних засобів прирівнюється до передачі, яка фактично несе податкові наслідки, пов'язані з нею: оподаткування прибутку від капіталу та нереалізованого прибутку. Ця ситуація може бути покаральною, якщо продаж не може отримати пільговий режим (див. Вище).

Нарешті, ми не можемо говорити про мебльовану оренду, не говорячи про її лікування з точки зору IFI. Діяльність LMNP за жодних обставин не може отримати вигоду з виплат DIFI. Натомість, коли діяльність здійснюється професійно, ставлення до цього податку може бути іншим, з можливістю вимагати звільнення. Умови, які слід дотримуватись, досить близькі до тих, які прийняті для оцінки характеру ЛМП з точки зору ІР. Сума річного доходу повинна бути більше 23000 євро, а дохід від орендованої оренди (чистий прибуток цього разу) повинен становити більше 50% від професійного доходу платника податків.

Як і те, що зараз планується для прямого податку, слід пам'ятати, що реєстрація в RCS вже не була необхідною умовою для отримання вигоди від цього звільнення з 2018 року. Перехід від діяльності LMNP до LMP може, за певних умов, дозволити звільнення від IFI на орендоване майно, навіть якщо на практиці виявляється важко виконати умову переваги чистого доходу від мебльованої оренди. Після того, як податкові наслідки будуть визначені в загальних рисах, ми можемо зробити висновок, що, хоч і стримано, ця реформа створить деякі сюрпризи для деяких інвесторів і, безумовно, поставить під сумнів певні стратегії активів.

(1) мінуси 8-2-2018 n ° 2017-689 QPC, взято з BOFIP 20.03.2019 BOI-BIC-CHAMP-40-10 n ° 45

(2) Пороги звільнення від капіталу для сільських будиночків, мебльованих туристичних номерів та кімнат для гостей складають відповідно 250 тис. Євро та 350 тис. Євро.