Зменште свій податок за допомогою декларації про дефіцит землі 2044 року, приклади
Платники податків, які орендують нерухомість, мають вибір між декількома режимами оподаткування. Ми побачили в цій статті оподаткування орендної плати при оренді порожніх приміщень за реального режиму. Платник податку фіксує орендну плату, з якої він вираховує витрати, що належать до майна (роботи, відсотки за позику, податок на майно тощо). Результат оподатковуваного майна тоді підтримує податкову систему та внески на соціальне страхування. Але що відбувається, коли плата вища, ніж орендна плата? Ви отримуєте податкові долари? А як щодо розрахунку з податком на вилучення?
Поняття дефіциту землі
Щоб повністю зрозуміти цю складну статтю, ми запрошуємо вас ознайомитись із оподаткуванням доходів від власності (посилання вище) та впливом граничного рівня оподаткування, який ми згадали при розрахунку податку на прибуток. У цій статті ми розглядаємо податкову категорію в розмірі 30% для прикладів; міркування те саме з IMR 0%, 11%, 41% або 45%.
Дефіцит землі виникає, коли платник податку, який здає нерухоме майно в оренду, обирає реальний режим і має більше франшиз, ніж орендна плата. На момент декларації про доходи від власності 2044 року він отримує оподатковуваний дефіцит майна замість оподатковуваного майнового результату. Візьмемо конкретний приклад.
Приклад:
Пан орендує нерухомість у 2021 році. Протягом року він отримує 10 000 євро орендної плати. Він також робить багато роботи: 15 000 євро. Ця робота не вважається розширенням або реконструкцією, тому він може їх вирахувати. Також пан має різні франшизні витрати в розмірі 4000 євро (відсотки за позику, страхування тощо).
Під час складання декларації про прибутки та збитки за 2021 рік пан заявляє 10 000 євро орендної плати та 19 000 євро підлягає сплаті франшизи. Результат оподатковуваного майна є негативним, тоді ми говоримо про дефіцит власності: - 9000 євро.
Податкове оподаткування земельного дефіциту: вони не обов'язково "звітні"
Типовою помилкою є думка, що дефіцит землі у розмірі 9000 євро буде перенесений на наступні роки. Це неправильно, насправді слід виділити два аспекти:
1) дефіцит землі, використаний негайно (зазначено фіолетовим кольором під час статті): будь-який дефіцит землі від 0 до - 10 700 євро буде використаний у поточному році. Перший - 10 700 € перетворюється на негайну відрахування для декларанта. Оскільки вони не можуть бути вирахувані з доходу від власності (вони вже становлять 0 €), дефіцит майна буде усунутий з інших доходів платника податків, зокрема з доходів працівників. Ми потрапляємо в один з рідкісних випадків, коли дефіцит землі може вплинути на інший вид доходу (працівники).
Приклад:
Ми беремо попередній випадок, припускаючи, що пан має 50 000 євро оподатковуваної заробітної плати і все ще - 9 000 євро дефіциту землі. З заробітної плати пана негайно буде вираховано 9000 євро. Його оподатковуваний дохід, який оподатковуватиметься, становитиме 41 000 євро замість 50 000 євро.
Податковий прибуток завдяки негативному використанню дефіциту: 9000 * податковий кронштейн, наприклад 9000 * 30% = 2700 євро менше податку.
2) забезпечений дефіцит перенесений вперед (оранжевим) : Коли дефіцит настільки великий, що призводить до майнового результату менше -10 700 €, це називається резервом або перенесенням дефіциту. Як і в попередньому пункті, перші -10 700 € будуть негайно відраховані із заробітної плати. Однак залишок не використовуватиметься і буде резервуватися на наступні роки. Його можна переносити протягом 10 років.
Приклад:
Пан відремонтував майно, за яке отримує 10 000 євро доходу від власності та отримує 35 700 євро сплачених франшиз. Тому він заявляє про дефіцит землі у розмірі -25 700 €. Він матиме 10 700 євро дефіцит, який буде використаний негайно як відрахування від його оподатковуваної заробітної плати (податковий приріст 10 700 * податковий крон тут становить 3210 євро менше податку). Залишилось 15 000 євро перенесення збитків який буде призначений для використання у наступні роки ....
Питання в тому, як будуть використані ці 15 000 євро та яку податкову вигоду вони забезпечать?. Дефіцит перенесення може бути використаний лише на ПОЗИТИВНИЙ дохід від власності в майбутньому. Після запобігання дефіциту неможливо буде використати його наступного року до -10 700 €. Цього разу потрібно буде почекати, доки оподатковуваний прибуток від майна перевищить 0 €.
Продовження прикладу:
Пан передбачив 15 000 євро на перенесення дефіциту .
1) Наступного року пан має 10 000 євро орендної плати та 10 000 євро податкової комісії. Його оподатковуваний дохід від власності становить 0 €.
Пан не може використати 15 000 євро, що зберігаються, для нарахування їх з доходу від заробітної плати в межах -10 700 євро, оскільки відстрочений дефіцит використовується лише для позитивного доходу від власності. Пан зберігає своє забезпечення на майбутнє.
2) Наступного року пан має 10 000 євро орендної плати та 4 000 євро плати. Тому ми отримуємо оподатковуваний дохід від власності в розмірі 6000 євро, який буде оподатковуватися податком (залежно від категорії) І внесками на соціальне страхування (17,2%).
Пан використає свій попередній дефіцит для компенсації оподатковуваного доходу від власності. Він бере з дефіциту в 15 000 євро, щоб не обкладати податком 6 000 євро. Оподаткований дохід від власності падає до 0 євро.
Податковий прибуток передбаченого дефіциту: 6 000 * податковий сегмент + 6 000 * 17,2%
Забезпечення пана на наступні роки збільшується з 15000 до 9000 євро, оскільки він використовував частину його.
Ми можемо зробити ВАЖЛИВИЙ висновок:
Дефіцит, який використовується негайно (від 0 до -7 700 євро), дозволяє негайно отримати податковий прибуток, рівний: "сума дефіциту * податковий сегмент".
Забезпечений дефіцит дозволяє збільшити податковий виграш: "сума дефіциту * податковий кронштейн + сума дефіциту * внески на соціальне страхування". Однак цей виграш відбудеться в майбутньому.
Чи можемо ми відмовитись від негайного використання дефіциту землі для його фінансування?
Приклад:
Ми знову розглядаємо ситуацію і припускаємо, що пан виконує 70 000 євро робіт.
1) Якщо робота оплачується в період з січня по грудень у фінансовому році: при декларуванні наступного року із зарплати буде віднято лише 10 700 євро. Решта 59 300 € буде вирахувана з доходу від власності (чи з орендної плати в 1-му році, чи з позитивного доходу від власності як резерв у майбутньому). Податковий прибуток: 59 300 * (30% + 17,2%) + 10 700 * 30% = 31 199 євро менше податку.
2) Якщо робота виконується протягом двох фінансових років: ми припускаємо, що 35 000 євро в грудні 2020 року і 35 000 євро заплачено в січні 2021 року для прикладу.
- декларація 2021 року про доходи 2020 року: із € 35 000, що підлягає відрахуванню, перший дефіцит у розмірі 10 700 євро вираховується із заробітної плати (виграш лише на TMI). Залишок буде вирахувано із земельної ділянки (частина від орендної плати негайно, інша частина буде забезпечена та вирахувана з позитивного доходу від власності в майбутньому).
- Декларація з податку на прибуток 2021: та сама діаграма. З € 35 000 дефіцит перших € 10 700 віднімається із зарплати за поточний рік. Залишок буде вираховуватися з землі у всіх випадках.
Податковий прибуток: 10700 * 2 * 30% + 48600 * (30% + 17,2%) = 29 359 євро.
Можливо, було б доцільно оптимізувати положення про дефіцит протягом року, коли ви хочете оптимізувати оподаткування. У цьому прикладі податковий прибуток складає 31 199 - 29 359 = 1840 євро, якщо зосередитись на витратах більше одного року замість двох. Найсильніший з математики зрозуміє, розрахунок набагато простіший, оскільки ми заробляємо внески на соціальне страхування в розмірі 10 700 євро за кожен рік, коли ми уникаємо створення використаного дефіциту, який міг бути передбаченим дефіцитом. Ми знаходимо добре 10 700 * 17,2% = 1840 €!
Будьте обережні, не приймайте мене неправильно, оптимізація податків має аналог: кількісний виграш відбуватиметься лише тоді, коли буде використано дефіцит. Тому іноді доводиться чекати кілька років, перш ніж ви зможете це зробити. Деякі платники податків вважають за краще відкладати великі франшизні витрати на 2 або 3 роки. Потім вони втрачають 1840 євро на рік, але мають шанс побачити вплив на їх безпосередній податок, оскільки в перші роки з їхньої зарплати буде відраховано 10 700 євро. І навпаки, той, хто вирішив виконати всю роботу негайно для фінансування максимуму, оптимізує податок (він відраховує все з IMT + внески на соціальне страхування), але йому доведеться чекати позитивного доходу від власності, щоб забезпечений дефіцит спрацював.
Де знайти дефіцит, що переноситься, як повідомити про нього в 2044 році?
На момент подання паперової декларації було дуже важко правильно заповнити поля, що стосуються дефіциту землі. Помилок було чимало, що призвело до коригування або втрати вигод для платника податків. Сьогодні всі розрахунки виконуються автоматично в Інтернет-декларації та на черешці: податкові органи щороку переносять дефіцит перенесення, щоб платник податків не втратив його, "забувши".
Однак будьте обережні, роблячи першу декларацію в Інтернеті! Якщо у вас були передбачені дефіцити, ви повинні заповнити їх у графі 450 декларації з податку на прибуток землі 2044. Щоб їх знайти, вам потрібно буде взяти податкові повідомлення за минулі роки та шукати рядок нижче в кінці. У нашому прикладі пан має дефіцит у розмірі 16 213 євро, який він повинен буде вказати самостійно, роблячи першу декларацію в Інтернеті, щоб не втратити її. Якщо він не вкаже 16 213 євро в графі 450 декларації 2044 року, він втратить дефіцит, тобто податкову втрату 16 213 * (30% + 17,2%) = 7652 євро.
Забезпечений дефіцит землі: винятки та обмеження
Перш ніж розпочати редагування, важливо мати на увазі ці два правила. Багато інвесторів поспішають скасувати податки, забувши про ці два обмеження:
1) З того моменту, коли ми використовуємо дефіцит землі на інші доходи (рік дефіциту в межах 10 700 євро), ми зобов'язуємось продовжувати здавати майно в оренду протягом трьох років! Правило, яке є важливим і зобов'язує платника податків дотримуватися його в довгостроковій перспективі. Ця позиція податкових органів нещодавно була поставлена під сумнів. Я пояснив наслідки тут: дефіцит землі: чи слід здавати нерухомість в оренду на 3 роки? Які ризики у разі продажу?
2) Коли майно продається, вся робота, яка вираховується незалежно від орендної плати, заробітної плати через використаний дефіцит або доходу від землі через передбачений дефіцит, не може бути включена до розрахунку приросту капіталу. Продаж майна буде пов'язаний з високим податком на прибуток від капіталу, оскільки неможливо буде відняти роботу з розрахунку. Дивіться: як обчислюється податок на прибуток від капіталу з продажу нерухомості?
Нарешті, для найсміливіших, хто протримався до кінця, існує остаточне технічне поняття. Відрахування відсотків за позику ніколи не можуть бути включені до дефіциту, який використовується відразу від 0 до 10 700 євро. Це технічний виняток, який стосується багатьох платників податків і змушує їх нести дефіцит, незважаючи на них самих.
У рік придбання майна платники податків зазвичай виплачують позику до отримання орендної плати. Потім ми маємо першу декларацію з невеликою орендною платою або без неї та відсоткові позички, що підлягають вирахуванню. Потім у будь-якому випадку ви повинні скласти декларацію 2044 року, і буде створений резерв дефіциту, оскільки відраховані відсотки за позику не можуть бути використані негайно, навіть між 0 і -10 700 €.
Приклад:
Пан купує нерухомість і починає здавати її в оренду в грудні. Він повертає позику вже кілька місяців. Він отримує 1000 євро орендної плати та сплатив 4000 євро позикових відсотків.
Його майновий результат - 3000 євро. Оскільки дефіцит виникає із позикових відсотків, він не буде вираховуватися із заробітної плати, незважаючи на те, що він становить від 0 € до -10 700 €. Пан має відстрочений дефіцит резервів у розмірі 3000 євро!
Ще раз, це добре для платника податків, який зможе заробляти податки + внески на соціальне страхування при використанні дефіциту.
Дефіцит землі та податок на утримання.
Утримання податку - це лише аванс і не змінює правила, про які я щойно згадав. Під час Білого року були сильні наслідки та можливі оптимізації, але сьогодні дефіцит земель працює так, як я це описав. Податок на прибуток не змінює нічого конкретного щодо розрахунку остаточного податку. Якщо коли-небудь збір був дуже сильним, оскільки податкові органи не знали вашого дефіциту, вам буде відшкодовано. І навпаки, якщо податок на утримання був занадто низьким, оскільки враховував великий дефіцит, якого вже немає, податки вимагатимуть у вас залишок. Я пояснив це поняття тут: прибуток від власності та податок на утримання.
Ви знімаєте пусте майно (Пінель чи ні)? Щоб оптимізувати свої податкові декларації, знайдіть час, щоб дізнатись про податкові декларації! Головне - перш за все правильно заповнити їх, щоб зменшити податки! Щоб допомогти вам, я створив керівництво, яке покроково проведе вас і дасть усі поради щодо оподаткування, які потрібно знати для оптимізації податкових декларацій. Відкрийте для себе правильні питання, щоб задати собі питання: чи слід включати збори до зниження податку чи відраховувати їх із земельної ділянки чи зберігати їх для отримання капіталу? Як мені виправити ситуацію, якщо я забув задекларувати позику/роботу в рік випуску? де знайти поля в Інтернет-декларації, що з них можна вивести тощо? Як оптимізувати податок на утримання та білий рік з моєю орендованою власністю? Рефлекси, які потрібно мати на момент подання податкової декларації, що дозволить заощадити кілька сотень євро.
Податковий посібник для класичної порожньої оренди
Податковий посібник для оренди нерухомості Pinel