Будівництво будинку за парою правил та юридичні поради Будівництво будинку
Будівництво будинку вдвох: на яке ім’я ?
Опублікував Н. Жиро - 16 січня 2020 р
Зазвичай побудувати свій будинок хочуть двоє людей. Незалежно від того, перебуваєте ви у шлюбі, у цивільному партнерстві чи простому партнері, що проживає разом, ваші права та захист, якими ви отримаєте, залежать від правового режиму, від якого ви залежате.
У більшості випадків будівництво будинку залишається сімейним проектом. Іншими словами, ви збираєтеся побудувати два, що передбачає прийняття деяких важливих рішень. Вони вплинуть на фінансування, а також на життя двох. Оскільки майбутнє за своєю суттю непевне, найкраще добре підготуватися до захисту. Наша порада будувати свій будинок у мирі.
Вільний союз: будуйте у спільному володінні
Ви живете в парі, ви ні одружені, ні в цивільному партнерстві. Створюючи спільне, ви віддасте себе у спільну власність. Це починається, коли ви спільно купуєте товар. Ви отримаєте свій фінансовий внесок, залежно від вашої частки. Це спільне володіння може бути рівним (50/50) або нерівним (30/70). Але у всіх випадках необхідно в дійсності згадати частку фінансування кожного з них у договорі купівлі-продажу. Справді, партнер, що проживає разом, який бере участь у реальності більше, ніж неподільна частка, яку він заявляє, що купує, ризикує залучити гнів податкових органів та кусати пальці (див. Нижче: спільна власність та приховане пожертвування).
Функціонування спільної власності. Вже кілька років для прийняття рішень більше не потрібно одностайність, а для здійснення певних управлінських дій достатньо більшості у дві третини. Лише продаж майна залишається предметом одностайності. Але частіше подружжя приймають рішення про своє домогосподарство за взаємною згодою.
На випадок смерті. Якщо нічого не планується, це часто є юридичною катастрофою для тих, хто залишиться. Насправді закон ігнорує партнерів, що проживають разом, і вижили не мають прав. Він не є одним із спадкоємців. Як правило, особа, що вижила, перебуває у спільному володінні з усіма спадкоємцями померлого партнера, що може спричинити конфлікти. Спадкоємці можуть захотіти свою частку і попросити про поділ. Звідси перевага в тому, що в угоді про спільну власність передбачено пункт, згідно з яким особа, що вижила, зможе придбати частку померлого партнера по співжиттю. Він повинен компенсувати спадкоємцям.
Чи слід нам складати заповіт ?
Навіть якщо ви вжили запобіжних заходів щодо складання заповіту на користь свого партнера, це рішення коштує дорого. Податок на спадщину становить 60% після надбавки 1,594 ?. Крім того, якщо у вас є діти, це заповіт не повинен їм шкодити. Вони повинні обов'язково отримати частку вашого спадку.
Спільне володіння та приховане пожертвування. Щоб догодити чоловікові чи жінці у вашому житті, у вас може виникнути спокуса приховати правду. І вказати в акті купівлі-продажу рівний розподіл, коли насправді ви фінансували 80% власності. У цьому випадку податківці ризикують перекласифікувати цей жест як замасковане пожертвування. Тому він може вимагати виплати прав пожертви на пожертвувану суму (податок у розмірі 60%). Дійсно, закон розглядає партнерів, що проживають у спільному житті, як чужих одне одному, звідси це оподаткування. Ще один ризик: у разі розбіжностей, якщо вам доведеться перепродати майно або поступитися своєю часткою, ви отримаєте всі штрафи у світі, якщо не шанс, повернути свою реальну частку, офіційний розподіл, тобто - скажімо, той, що фігурує в угоді про продаж, є справжнім.
Будівництво, спільне проживання та тонтін
Покупки в режимі тонтін забезпечують великий захист вижившому подружжю. Але ця система знаходить свої межі у разі розбіжностей. Оновлення щодо цього маловідомого рішення, яке може представляти цікаву податкову систему. Тонтин, також відомий як пакт про тонтин, складається з пункту, що міститься в акті придбання, який передбачає, що після смерті першого покупця виживший вважається завжди єдиним власником. Як ви зрозуміли, тонтин надзвичайно захищає тих, хто вижив. Таким чином, партнеру гарантується повернення всього майна. Це радикальний спосіб перемогти правила успадкування.
Податкова пільга залежно від вартості майна. Тонтин цікавий, коли майно є основним місцем проживання пари і його вартість становить менше 76 000 ? після смерті. Якщо ви в цій справі, знайте, що ви станете власником майна без сплати податку на спадщину. Вам просто доведеться заплатити звичайні податкові трансферти у розмірі 5,80% (у більшості департаментів) за передану частину. З іншого боку, якщо вартість майна перевищує 76 000 ? в день смерті вижили подружжя будуть оподатковуватися 60%, з надбавкою 1,594 ? лише на переданій частині.
Продаж майна неможливий у разі поділу. Якщо ви розлучаєтесь на добрих умовах, ви можете продати будинок або придбати частку іншого. Але якщо виникають розбіжності, ситуація стає драматичною, тому що всі мають володіти усім. І якщо один відмовляється продати, немає іншого шляху, як дочекатися смерті іншого !
Спільне проживання: будівництво в ТЗІ
З цивільним суспільством нерухомості (SCI), ви стаєте власником акцій, що представляють вартість майна. Гнучка домовленість, яка зберігає інтереси кожного. Як це працює ? Ви не збираєтеся будувати його за простим договором, а збираєтеся створити компанію, яка буде володіти власністю. Ви отримуєте акції цієї компанії відповідно до внесеної суми; якщо ви вводите 60% ціни, ви володієте 60% акцій, наприклад.
Конституція SCI не дуже складна. Двох людей досить без мінімального капіталу. Тільки формальності: складання статуту та реєстрація компанії в Торговому реєстрі. Витрати можуть становити близько 2000 ? якщо ви звертаєтесь до професіонала (нотаріуса, адвоката) для складання проекту статуту. Перевага SCI полягає насамперед у її гнучкості.
Поділ на SCI та легкий викуп акцій. Якщо ви розділяєтесь і хтось із вас вирішує викупити акції, ціна продажу узгоджується із продажем старих будівель, тобто 5% податком. І якщо викуп не розглядається, ви можете розпустити ДКІ та продати майно.
Смерть: переваги перехресних покупок. У разі смерті частки померлого зазвичай повертаються спадкоємцям, якщо партнери, що проживають разом, через SCI не здійснили те, що називається перехресним придбанням. У цій юридичній домовленості партнери, що проживають разом, спочатку набувають усі частки в SCI у повній власності. Відразу після цього вони приступають до розчленування майна. Вони взаємно обміняють власне право власності на акції, якими вони володіють, на користування акціями, що належать товаришу, і навпаки. Таким чином, виживший гарантовано матиме половину майна в користуванні. А з другої половини - повна власність, тому що користування в цій частині закінчується смертю іншої. Таким чином, що залишився в живих гарантовано залишиться в приміщенні, не переживаючи спадкоємців. Примітка: повне право власності - це поєднання плодів користування (право користування) та безоплатного володіння (власник стін).
PACS та будівництво
Спільне життя шляхом укладення Пакту про громадянську солідарність (PACS) означає вибір на користь більш безпечного режиму, ніж спільне проживання, але трохи менш захисний, ніж шлюб. Наша порада, якщо ви підписали PACS і хочете побудувати свій будинок відповідно до будівельного договору - Закону 1990 року.
Відокремлення власності. З 1 січня 2007 року, і якщо не домовлено про інше, пари, які укладають Пакт громадянської солідарності (PACS), автоматично підпадають під режим розділення власності. Отже, кожна людина є єдиним власником товарів, якими вона вже володіє, набуває їх за цінну винагороду, створює або отримує безкоштовно. Але ніщо не заважає партнерам купувати певні товари у спільному володінні.
Спільна власність. Якщо ви вирішите побудувати свій будинок, ви обоє будете перераховані в договорі купівлі-продажу. Таким чином, ви будете спільними власниками житла у пропорціях, зазначених у договорі (див. Частину, присвячену спільній власності вище).
Pacs: що робити у разі смерті ? У разі смерті переконайтеся, що розподіл, який ви вводите в акті, відповідає реальному внеску кожного з них, оскільки якщо ви нічого не вказуєте, житло вважається належним кожному вдвічі. Коли помешкання перебуває у спільній власності, кожен з партнерів може вимагати пільгового виділення. Це правило застосовується у разі відокремлення зацікавлених сторін та у випадку смерті одного з партнерів.
Доля подружжя, що вижила. З 1 січня 2007 року було запроваджено тимчасове право користування, подібне до права пережитого подружжя. Але будьте обережні, партнер, який вижив, може бути позбавлений цього за заповітом. Партнери PACS повністю звільняються від податку на спадщину, коли обидва погоджуються на заповіт. Вони мають право на безкоштовне користування протягом одного року житлом, що становить основне місце проживання. Примітка: угоди про цивільне партнерство також можуть за заповітом передбачити, що особа, що пережила втрату, матиме переважне право на житло. Залежно від вартості майна щодо його частки, воно буде або не буде платити залишок іншим спадкоємцям.
А саме: орендна плата, яку спадкоємці виплачують вижилому партнеру, вираховується з майна майна. Іншими словами, спадкоємцям не доведеться платити податок на спадщину з цієї суми.
Шлюб та будівництво
Якщо ви одружені, доля придбання вашого майна по суті залежить від режиму подружжя, який ви прийняли. Що слід знати про шлюб при підписанні договору на будівництво окремого будинку - закон 1990р.
Ви одружені без контракту. Якщо ви одружилися, не уклавши шлюбний договір, ви автоматично підпорядковуєтесь режиму юридичної спільноти. За цього режиму все майно, придбане під час шлюбу, заробітки та заробітна плата потрапляють до громади. З іншого боку, майно, що належить кожному з подружжя на день шлюбу, та майно, отримане під час шлюбу у спадок, дарування чи заповіт, залишаються їх власною власністю. Отже, якщо ви вирішили придбати нерухомість, активом буде спільна власність. Зверніть увагу: завжди можна самостійно профінансувати нерухомість власними коштами і навіть під час шлюбу. Але в цьому випадку будьте обережні. Укажіть джерело коштів у нотаріальному акті.
У разі виникнення труднощів. Розлучення автоматично призводить до ліквідації вашого шлюбного режиму. Обов’язково існує рівноправна спільнота спільноти. Що тоді стає з будинком? Це непросто зробити половину/половину. Ви можете прийняти рішення залишатись у спільному володінні майном. Рідкісне рішення, коли ви не можете порозумітися. Найчастіше житло виставляється на продаж за взаємною домовленістю та за спільною ціною. Але може бути так, що подружжя погоджуються, що той чи інший зберігає майно. В останньому випадку бенефіціар повинен сплатити колишньому подружжю грошовий платіж. Іншими словами, подружжя, котрий користується майном, повинен компенсувати своєму подружжю.
На випадок смерті. Подружжя збирає все майно майна в користуванні або квартал у повну власність. Якщо померлий подружжя залишив одного або кількох дітей, які не є обома з подружжя, подружжя має право на чверть у повній власності. У разі відсутності дітей подружжя може позбавити власних батьків (вони вже не є зарезервованими спадкоємцями) і за заповітом або за пожертвою прийняти рішення призначити один одного спадкоємцями всього правонаступництва.
Ви одружені за режимом поділу власності
Якщо ви одружені за режимом поділу власності, кожен із вас має власність та доходи. Коли ви вирішили придбати житло разом, воно вважається належним вам у пропорціях, зазначених у нотаріальному акті придбання.
У разі виникнення труднощів. Якщо ви розлучилися і фінансували майно, ви зможете заявити право власності на нього, довівши, що повністю його фінансуєте. У разі смерті вижили подружжя перебувають у тій же ситуації, що і ситуація, що склалася у шлюбних подружжя без договору.
CCMI та безшлюбність
Покупка сама по собі не становить особливих перешкод. Будинок буде вашою власністю. Якщо тим часом ви одружитеся, житло залишатиметься приватною власністю. Але якщо позика погашається громадою пізніше, у разі розпуску шлюбного режиму вам потрібно буде компенсувати компенсацію своєму подружжю. Справді, кожного разу, коли спільні гроші використовуються для погашення особистого боргу, винна "винагорода". Але довести це може постраждалий чоловік.
Купуйте наодинці в шлюбі
Будь-яке придбання нерухомості, здійснене під час шлюбу, вважається здійсненим громадою. Отже, якщо хтось із вас купує єдиний, він повинен мати походження коштів, зафіксованих у акті (дарування, спадкування, продаж власного майна). Таким чином, у разі розірвання шлюбу, вам не складе труднощів довести своє право власності.
Право власності. Коли лише один із двох партнерів по спільному проживанню бере позику, тоді як інший пунктуально бере участь у виплаті, не будучи власником, це не змінить право власності на майно. Іншими словами, той, хто не є власником, не має прав на житло. Тим не менше, він може вимагати компенсації за умови підтвердження платежів, які він здійснив або переказами, здійсненими в банк, або шляхом підтвердження боргу від свого супутника.
Позичайте в парі
Починати. Здійснення проекту будівництва найчастіше передбачає взяття іпотеки. Дія, яка повторюється вдвох і яка вимагає належної інформації для забезпечення максимального захисту, особливо в частині страхування позики.
Ви позичаєте у двох. Банк видасть позику на обидва ваші імена. Ви обоє будете співпозичальниками і обоє несете відповідальність за погашення. Крім того, фінансова установа запропонує оформити страхування на випадок смерті та інвалідності як на ваші імена, так і на весь позиковий капітал. Не соромтеся приймати цю формулу, оскільки саме вона найкраще захистить вас у разі смерті.
Кредит під захистом. З цією 200-відсотковою страховою квотою (її технічна назва) повне відшкодування покривається страховкою, якщо лише один із співпозичальників більше не може впоратися з відшкодуванням (смерть, постійна втрата працездатності тощо). Маючи 100% квоту, кожен співпозичальник покриває лише 50% виплат у разі виникнення великих проблем. Раптом виживший повинен продовжувати платити свою частку.
Де страхувати ? Зверніть увагу, що вам не потрібно вибирати страховку, запропоновану банком, що надає вам кредит. Ви можете вибрати страховку спеціалізованої компанії. Така практика, відома як делегування страхування, дозволена законом Лагарди 2010 року. З закону Хамона 2014 року ви можете змінити страхування протягом дванадцяти місяців після підписання договору іпотечного кредитування. З поправкою Буркена ви можете змінювати страхування щороку, в день річниці укладення договору.
Позика, практична сторона. По суті, банк попросить вас відкрити спільний рахунок, щоб полегшити сплату щомісячних платежів. Якщо ви зміните банк, щоб вибрати більш ефективну іпотеку, новий заклад попросить відкрити рахунок і доміцилювати ваш дохід.
Занотовувати: на відміну від сімейних пар, партнери, що проживають разом, не мають можливості поєднувати права на позику зі своїх відповідних ощадних рахунків та планів ощадних будинків для фінансування тієї самої операції з нерухомістю.
Подружжя і земля: кому вона належить ?
Це момент, на який часто не звертають уваги, але який є принциповим: будуючи подружжя, той, хто є власником землі, має дуже важливі права на весь будівельний проект. Ситуація, яку потрібно знати, щоб зрозуміти правові наслідки такого статусу, особливо у разі розлучення.
Пріоритет власника землі. Відповідно до статті 552, пункт 1 Цивільного кодексу, "Властивість землі забирає властивість верху". Коротше кажучи: власник землі автоматично стає власником усіх плантацій та споруд, що підносяться над землею. Це так звана теорія “приєднання”. Однак стаття 553 визначає, що це положення застосовується "Якщо не доведено протилежне" встановлюється за правом власності або правом власності на тридцять років.
Тож будьте обережні: якщо землею володіє лише один із подружжя, вся ділянка/будинок вважатиметься власністю останнього, навіть якщо сам будинок оплачується надвоє. Ситуація, яка стосується подружніх пар, партнерів по спільному проживанню або партнерів PACS. Найкраще рішення, щоб уникнути труднощів: фінансувати землю разом. Потім ви потрапите під один із правових режимів, детально описаних у цьому файлі (наприклад, спільне володіння).
Порада: не соромтеся домовлятися про зустріч із нотаріусом, щоб зрозуміти тонкощі цього важливого питання.