Договір комерційної оренди - професіонали

Перевірено 12 серпня 2020 року - Дирекція правової та адміністративної інформації (прем'єр-міністр), Міністерство юстиції

Комерційна оренда - це договір оренди приміщень, в яких здійснюється комерційна, промислова або реміснича діяльність. Приміщення необхідно використовувати для ведення бізнесу. Якщо початкова сума орендної плати безкоштовна, її перегляд суворо регламентується. Орендар виграє або від продовження договору оренди, або від відшкодування виселення.

Згорнути все Розгорнути все

Об'єкт договору

Висновок про комерційну оренду можливий лише в тому випадку, якщо приміщення адміністративно призначене для здійснення комерційної, промислової або ремісничої діяльності.

В іншому випадку необхідна зміна призначення кімнати. Наприклад, якщо у вас є приміщення, призначене для житла, яке ви хочете здати купцю для здійснення його діяльності, ви повинні попросити адміністрацію змінити призначення місця. Приміщення, яке було призначене для проживання, стане приміщенням для комерційного використання.

Якщо орендар підпише класичну оренду житла, але здійснює комерційну діяльність, він не зможе скористатися правилами комерційної оренди.

Комерційна оренда може містити пункт про деспеціалізацію. Потім орендар повинен поважати комерційну діяльність, для якої було підписано договір оренди. Наприклад, якщо в комерційній оренді згадується, що комерційна діяльність є магазином одягу, орендар не може перетворити магазин одягу на пекарню.

У разі недотримання цього пункту орендодавець має можливість розірвати договір оренди без виплати орендарю компенсаційної суми.

Якщо контракт містить пункт про спеціалізацію, орендар може попросити орендодавця отримати попереднє дозвіл на здійснення абсолютно нової діяльності.

Увага: комерційний характер оренди не залежить ні від фактичного використання приміщення, ні від діяльності, що там здійснюється. Якщо орендар, який підписав некомерційну оренду, здійснює комерційну діяльність в орендованому приміщенні, оренда не стає комерційною і статус комерційної оренди не застосовується.

Зміст договору

Договір комерційної оренди не поширюється на певну форму. Його письмовий висновок забезпечує безпеку та доказ його існування. Крім того, бажано, щоб договір оренди оформляв адвокат або нотаріус.

Сторони можуть укласти договір оренди "для всіх підприємств", що дозволяє будь-яку діяльність.

Договір комерційної оренди повинен містити певну обов’язкову інформацію:

Особисті дані та адреси орендодавця та орендаря
Вид бізнесу чи діяльності, що здійснюватиметься в приміщенні
Розмір орендної плати та її витрати
Спосіб оплати орендної плати
Право на поновлення договору оренди
Сума застави

Термін оренди
Спосіб розірвання договору оренди

Заява про природні та технологічні ризики повинна додаватися до договору оренди.

Розподіл зборів, податків та зборів між орендарем та орендодавцем повинен бути включений в договір оренди.

Зелений додаток

Для поверхонь більше 2000 м² екологічний додаток (відомий як зелений додаток) повинен містити таку інформацію, яку надає орендодавець:

Опис енергетичних характеристик обладнання та систем будівлі та орендованих приміщень (обробка відходів, опалення, охолодження, вентиляція, освітлення).
Фактичне споживання води та енергії цим обладнанням та системами
Кількість утворених відходів

Цей додаток може передбачати зобов'язання щодо обмеження енергоспоживання приміщень.

Кілька цілей можуть бути включені в зелений додаток. Наприклад: роботи з технічного обслуговування, план зменшення споживання води, зменшення викидів парникових газів.

Обов’язкова технічна діагностика

В рамках комерційної оренди орендодавець повинен додати 3 діагнози до договору оренди:

Тривалість

Загальний випадок

Договір оренди укладається мінімум на 9 років.

Орендодавець та орендар можуть прийняти рішення про укладення договору на більш тривалий термін. Але договір не можна укладати на невизначений термін.

Орендодавець повинен виплатити орендарю компенсацію за виселення у разі припинення комерційної оренди.

Орендар може дати відпустку після закінчення періоду 3 років.

Однак застереження може забороняти це при оренді терміном понад 9 років. Наприклад, у випадку оренди приміщень, призначених для здійснення окремої діяльності, приміщень для виключного використання офісів та приміщень для зберігання. У цьому випадку орендар може повідомити лише наприкінці цього періоду понад 9 років.

Щоб розірвати договір, орендар повинен надати орендодавцю свою відпустку принаймні за 6 місяців до закінчення трирічного періоду або терміну комерційної оренди.

Відпустка надається рекомендованим листом із підтвердженням отримання.

Але в деяких випадках орендар може розірвати договір достроково. Наприклад: розведення вогню, вихід на пенсію або інвалідність.

Занотовувати: оренда між власниками та операторами туристичних резиденцій строком мінімум на 9 років, без можливості розірвання в кінці трирічного періоду.

Сезонна оренда

Що стосується сезонної діяльності, існує невідповідна оренда щодо тривалості контракту, яка може застосовуватися лише протягом туристичного сезону (від 3 до 6 місяців).

Сезонний договір оренди має встановлений термін (із зазначенням конкретної дати закінчення). Контракт закінчується без необхідності подавати повідомлення або повідомляти.

Оренду можна поновлювати щороку на сезон, з однаковою тривалістю, без обмеження за часом. Також можна укласти 2 сезонні оренди на одну кімнату в 2 різних періоди (наприклад, зимовий сезон і літній сезон). Це дозволяє не платити оренду протягом закритого періоду.

На відміну від комерційної оренди, сезонний орендар не має автоматичного права поновлювати контракт. Але орендар, який бажає, може знову зняти це приміщення. Для цього ви повинні підписати новий сезонний договір оренди.

На відміну від комерційної оренди, орендар не повинен поважати повідомлення про вихід з приміщення.

Орендар, не кажучи під час переривання сезонної оренди, не повинен управляти бізнесом поза сезоном, під санкцією за перекласифікацію в комерційну оренду.

На сезонний договір оренди не поширюється жодна конкретна форма. Однак настійно рекомендується укласти сезонний договір оренди в письмовій формі, що полегшує його підтвердження та визначає умови.

Важливо вказати умови оренди та зайняття приміщення:

Період оренди та розміщення
Орендна плата (оплата може знадобитися повністю на початку сезону)
Розподіл навантаження
Опис та розташування приміщення (інвентар)

Сезонна оренда підлягає тій же обов'язковій діагностиці, що і комерційна оренда. Власник приміщення повинен зробити заяву про природні та технологічні ризики та долучити їх до договору. У разі невиконання цього зобов’язання орендар може отримати зменшення орендної плати або вимагати переривання договору оренди.

Знати: ці положення не застосовуються до періодичної оренди, яка дозволяє орендареві мати приміщення цілий рік у певні дні тижня (наприклад, ринковий день). У цьому випадку має бути укладена комерційна оренда.

Принижуюча оренда

Принижуюча оренда - це короткостроковий договір оренди приміщень, що використовуються для ведення бізнесу чи ремесла. Як результат, орендодавець та орендар не зобов’язані здійснювати зобов’язання протягом тривалого періоду. Орендар не користується правом на поновлення. На відміну від класичної комерційної оренди, на неї не поширюються правила, що застосовуються до комерційної оренди, які є більш захисними для орендаря.

Початкова сума орендної плати

Початковий розмір орендної плати не регулюється і вільно встановлюється сторонами договору. Однак перегляд ціни оренди регулюється певними правилами. Орендна плата в переглянутий оренді повинна відповідати вартості оренди. Ця вартість оренди визначається мирно орендодавцем та орендарем, або арбітром, призначеним сторонами, або суддею.

Якщо приміщення вільне, пункт у комерційній оренді може передбачати сплату вступного внеску, який називається pas-de-porte, власнику стін. Поріг - це сума грошей, яку повинен заплатити майбутній орендар. Сума грошей встановлюється відповідно до розташування приміщення та його здатності залучати клієнтів.

Характер дверної сходинки повинен бути зазначений в договорі оренди. Якщо це допомога за оренду, орендар може вирахувати її із свого прибутку, розподіливши цю відрахування протягом періоду, принаймні рівного тривалості оренди (наприклад, на 1/9 частки). Але якщо цей платіж кваліфікується як відшкодування збитків, орендар не може його ні вирахувати, ні амортизувати.

Заставу

Часто договір оренди може передбачати виплату орендарем суми, вільно зафіксованої сторонами, спрямованої на гарантування орендодавцю належного виконання оренди. Але це не є юридичним обов’язком.

Ця сума повинна бути відшкодована орендарю, коли він залишає приміщення та якщо він виконав свої контрактні зобов'язання.

Коли орендоване майно було продано під час оренди, початковий орендодавець повинен повернути заставу орендарю, а не поточному орендодавцю.

Застава буде використана для покриття орендної плати, яка не була сплачена, ремонту після погіршення стану орендаря комерційних приміщень, а також сплати податків, сплачених орендарю.

Якщо орендна плата сплачується заздалегідь (строк до настання строку), розмір застави, як правило, дорівнює 1 чверті орендної плати. З іншого боку, якщо орендна плата виплачується із заборгованістю, тобто виплаченою пізніше, застава часто становить 2 чверті орендної плати.

У всіх випадках орендодавець не повинен вимагати ПДВ на цю суму.

Але, як виняток, застава може бути об’єктом оподаткування ПДВ, коли орендодавець повертає її в кінці договору оренди для виправлення порушень договору орендаря.

За орендну плату, що сплачується заздалегідь, якщо сума застави перевищує еквівалент 2-х умов орендної плати, вона повинна пред'явити відсотки на користь орендаря.

Процентні ставки - це ставки, що застосовуються Банком Франції щодо авансів за цінними паперами [заявка/pdf - 48,8 КБ] .

Інвентар

Коли орендар заволодіває приміщеннями і коли вони повертаються, необхідно скласти опис:

або в присутності та дружньо з боку орендодавця та орендаря,
або судовим приставом, з ініціативи орендодавця або орендаря, за витрати, розділені наполовину.

Інвентар повинен додаватися до договору оренди. В іншому випадку він повинен зберігатися у кожної сторони. Він повинен точно представляти стан кожної деталі та обладнання, що міститься в комерційних приміщеннях.

Інвентаризація повинна проводитися в кілька етапів:

коли оренда відкривається,
в кінці договору оренди,
про передачу права оренди,
у разі безоплатного переказу або переказу фонду,
у розпорядженні бізнесу.

Якщо інвентаризація не проводиться, не вважається, що орендар отримав приміщення в належному стані для ремонту. У цьому випадку заставу необхідно повністю повернути орендареві.

Знати: для договорів оренди, укладених до 20 червня 2014 року, під час повернення приміщення повинен бути складений опис лише у тому випадку, якщо під час заволодіння інвентаризацією було проведено.