Фіксовані операційні витрати як альтернатива передоплаті
Замість попередньої оплати експлуатаційних витрат орендодавці також можуть домовитись з власними орендарями про фіксовану операційну вартість. У чому різниця і для кого цей варіант вартий - огляд.
Орендодавці, які здійснюють розрахунки за операційними витратами з використанням фіксованих операційних витрат, не повинні виписувати рахунок-фактуру. Фото: iStock/PeopleImages
Вода, податок на майно, витрати доглядача: орендодавець може стягувати певні витрати на квартиру чи будинок зі свого орендаря. У нього є два варіанти для цього: він за договором погоджує з орендарем щомісячну авансову плату за операційні витрати або щомісячну єдину ставку за операційні витрати.
Фіксована вартість операційних витрат - що це?
У випадку фіксованої ставки операційних витрат орендодавець видає своєму орендарю одноразову суму за допоміжні витрати, яку орендар повинен щомісяця перераховувати на рахунок орендодавця. Фіксована ставка покриває всі додаткові витрати. Орендодавцю не потрібно готувати щорічний рахунок за комунальні послуги - це також основна відмінність від попередньої оплати експлуатаційних витрат.
Оскільки щорічного виставлення рахунків немає, додаткових фінансових вимог не виникає: якщо фактично понесені операційні витрати перевищують обчислювані за єдиною ставкою, орендодавець не може пред'являти додаткових вимог. З іншого боку, орендар також не має права на виплату, якщо він заплатив більше, ніж врешті використав.
У разі так званих контрольованих за цінами квартир (соціального житла), будівництво яких субсидовано за державні кошти, орендодавці не мають змоги погоджувати фіксовані допоміжні витрати. Отже, операційні витрати повинні виплачуватися щомісяця заздалегідь і сплачуватися раз на рік.
Договір погодити фіксовану ставку - вибір слів важливий
Якщо допоміжні витрати повинні бути врегульовані за єдиною ставкою, це повинно бути чітко узгоджено в договорі оренди. На практиці може трапитися так, що формулювання в договорі оренди не є чіткими.
Якщо орендодавець написав, що одноразова сума застосовується до врегулювання операційних витрат, і одночасно додав, що хоче виставляти рахунки на них раз на рік, то за законом застосовується наступне: Суперечливе формулювання слід тлумачити таким чином, щоб не було одноразової виплати додаткових витрат, але щомісячний авансовий платіж був погоджений. Вирішальним для цього є включення орендодавця, який хоче щороку виставляти рахунки за операційні витрати як конкретний баланс. Отже, це щомісячний авансовий платіж, тобто авансовий платіж, який підлягає виставленню рахунків, а не фіксована ставка.
Якщо в договорі оренди вказано "авансовий платіж", можна також припустити, що рахунок буде виставлятися щороку - Федеральний суд розшифрував це таким чином (BGH, Az.: VIII ZR 27/07). Таким чином, орендодавці повинні обов’язково чітко використовувати умови передоплати додаткових витрат та фіксованих додаткових витрат у контракті.
Вирішуйте додаткові витрати, використовуючи фіксовану ставку - ось як це працює
Якщо орендодавець вибрав фіксовану операційну вартість, він, звичайно, не може встановити будь-яку суму, як вважає за потрібне. У договорі оренди повинно бути точно зазначено, які додаткові витрати підпадають під єдину ставку, а які за потреби виставляються окремо. В іншому випадку у разі суперечки суди вважатимуть, що фіксована ставка покриває всі допустимі допоміжні витрати.