Індивідуальний податковий режим на ваш прибуток від капіталу Відповідає юрист
Коли ви продаєте орендну інвестицію за ціною, вищою за ту, за якою її придбали, ви отримуєте оподатковуваний прибуток від капіталу.
Якби тільки це могло бути так просто !
Ви часто чуєте, що режим особистого приросту капіталу цікавий, чи не так? І це, особливо коли вас хвалять за багато переваг дієти LMNP ?
Давайте подивимось, що це ...
Зміст
Чому план особистого доходу вигідний? ?
ПРЕЗЕНТАЦІЯ ПЛАНА ОПИТУВАННЯ НЕДВИЖИМОСТІ ДЛЯ ФІЗИЧНИХ ЛІТ
Режим індивідуального приросту капіталу є вигідним, зокрема, через надбавку за період зберігання, яка застосовується до оподатковуваного приросту капіталу. Крім того, для визначення оподатковуваного приросту капіталу на ціни продажу та купівлі впливають різні виправлення.
ВІДПУСКНА ЦІНА
Щоб визначити приріст капіталу, слід звернутися до ціни продажу, зазначеної в нотаріальному акті, і виправити її на різні елементи, такі як вартість меблів (якщо підтверджуючі документи) або витрати на продаж, що підлягають франшизі.
Щоб врахувати, витрати повинні фактично нести продавець під час переказу:
суми, виплачені посереднику або агенту;
збори, пов’язані з обов’язковою сертифікацією та діагностикою (терміти, азбест тощо);
збори за звільнення іпотеки,
компенсація виселення, виплачена орендарю, та ПДВ, сплачений продавцем.
Покупна ціна
Плата за придбання. Використовувана ціна придбання - це ціна, яка сплачується при купівлі нерухомості та зазначається в угоді про продаж. Він збільшується на кілька зборів (реєстраційні внески, нотаріальні збори тощо), що має наслідком зменшення оподатковуваного приросту капіталу (CGI, ст. 150 ВБ). Коли ці витрати неможливо обґрунтувати, може застосовуватися фіксована ставка 7,5%.
Працює. У тому випадку, якщо ви продаєте будівлю, побудовану понад 5 років після її придбання, ви можете збільшити ціну її придбання за єдиною ставкою із ставкою 15%, що відповідає роботі. Немає необхідності в підтверджуючих документах або навіть у проведенні цієї роботи на практиці! (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20). Звичайно, інвестор, який може довести завершення роботи вище фіксованої ставки, буде зацікавлений у виключенні застосування фіксованої ціни та надаватиме перевагу застосуванню фактичних витрат.
ПОДАТКОВЕ ПОДАТКУВАННЯ ДОСЛІДЖЕННЯ
Фіксована ставка податку
Прибутковий капітал, що підлягає оподаткуванню, обкладається єдиною ставкою 19%, до якої додаються 17,2% внесків на соціальне страхування, тобто загальний податок 36,2%. Цей податок стягуватиметься з ціни продажу нотаріусом, відповідальним за продаж. Декларація подана за формою No 2048-IMM. Він буде доставлений до земельної кадастрової служби місця, де знаходиться майно, протягом одного місяця з моменту підписання нотаріального акту.
Хоча податок стягувався нотаріусом, ви тим не менше повинні повідомити чисту суму приросту капіталу у додатковій декларації № 2042 C.
Чому? Оскільки це дозволить податковій адміністрації інтегрувати її суму, щоб розрахувати ваш опорний податковий дохід, а це, щоб розрахувати можливий внесок на високі доходи.
Надбавка на тривалість тримання під вартою
Для визначення оподатковуваного приросту капіталу застосовуватиметься надбавка за період зберігання. Таким чином, ви будете звільнені після 22 років утримання під вартою стосовно податку на прибуток. Що стосується внесків на соціальне страхування, звільнення буде досягнуто після 30 років утримання. Нижче ми відтворили для вас оподатковувану частину прибутку від капіталу для розрахунку основ податку на прибуток та внесків на соціальне страхування:
| До 6 років | 100% | 100% |
| Від 6 до 7 років | 94% | 98,35% |
| Від 7 до 8 років | 88% | 96,70% |
| Від 8 до 9 років | 82% | 95,05% |
| Від 9 до 10 років | 76% | 93,40% |
| Від 10 до 11 років | 70% | 91,75% |
| Від 11 до 12 років | 64% | 90,10% |
| Від 12 до 13 років | 58% | 88,45% |
| Від 13 до 14 років | 52% | 86,80% |
| Від 14 до 15 років | 46% | 85,15% |
| Від 15 до 16 років | 40% | 83.50% |
| Від 16 до 17 років | 34% | 81,85% |
| Від 17 до 18 років | 28% | 80,20% |
| 18-19 років | 22% | 78,55% |
| Від 19 до 20 років | 16% | 76,9% |
| Від 20 до 21 року | 10% | 75,25% |
| Від 21 до 22 років | 4% | 73.60% |
| Від 22 до 23 років | 0% | 72% |
| Від 23 до 24 років | 0% | 63% |
| 24-25 років | 0% | 54% |
| Від 25 до 26 років | 0% | 45% |
| Від 27 до 27 років | 0% | 36% |
| Від 27 до 28 років | 0% | 27% |
| Від 28 до 29 років | 0% | 18% |
| Від 29 до 30 років | 0% | 9% |
| Понад 30 років | 0% | 0% |
Доплата за значний приріст капіталу
Коли продаж приносить понад 50 000 євро прибутку на оподаткування, він підлягатиме додатковому оподаткуванню. Ставка цієї доплати встановлюється за прогресивною шкалою (до 6% вище 260 000 євро). Цю доплату повинен сплатити нотаріус шляхом відрахування від ціни продажу.
ПРИКЛАД РОЗРАХУНКУ В ПРАКТИЧНОМУ ВИПАДКУ
Щоб зробити всі ці правила трохи конкретнішими, візьмемо приклад. Пан Таксанд придбав IDR у лютому 2010 року за € 220 000. Він перепродає його в червні 2020 року за € 350 000.
| ВИЗНАЧЕННЯ ЦІНИ ПРОДАЖУ | |
| Валова ціна продажу (Ціна продажу вказана в договорі купівлі-продажу) | 350 000 € |
| Значення меблів (вираховується з ціни продажу) | - 10 000 євро |
| Плата за продаж (Наприклад: агентство нерухомості) | - 15000 євро |
| Чиста ціна продажу (Різниця між валовою вартістю, меблями та витратами) | 325 000 € |
| ВИЗНАЧЕННЯ ЦІНИ НАБУТТЯ | |
| Валова ціна закупівлі (Ціна придбання вказана в договорі купівлі-продажу) | 220000 євро |
| Плата за придбання (Фіксована ставка витрат за ставкою 7,5%: 220 000 євро * 7,5%) | + 16 500 євро |
| Збільшення за роботу (Фіксована ставка 15%: 220000 євро * 15%) | + 33000 євро |
| Виправлена ціна придбання (Сума валової закупівельної ціни, витрат та робіт) | 269.500 € |
| ВИЗНАЧЕННЯ ПОДАТКОВОЇ КАПІТАЛІЗАЦІЇ | |
| Валовий приріст капіталу (Різниця між виправленими цінами продажу та придбання, тобто 325 000 - 269 500 євро) | 55 500 євро |
| Надбавка на тривалість тримання під вартою | |
| - Основа розрахунку податку на прибуток (55500 * 70%) | 38 850 євро |
| - Основа для нарахування внесків на соціальне страхування (55500 * 91,75%) | 50 921 євро |
Таким чином, податок на прибуток від капіталу визначатиметься таким чином:
| Податок на прибуток від капіталу (19%): 38 850 € * 19% | 7,381 євро |
| Внески на соціальне страхування (17,5%): 50 921 * 17,2% | 8,758 € |
| Загальний податок до сплати | 16 139 євро |
Які трансферти за індивідуальним режимом ?
ПЛАН LMNP
Оренда меблів - це комерційна діяльність, яка підпадає під категорію податку на прибуток BIC, а не під категорію доходів від власності. Таким чином, можна думати за такої логіки, що продаж майна, що експлуатується як мебльоване, підпадає під режим професійного приросту капіталу: false !
Дійсно, незалежно від того, чи відображається будівля на балансі, будь-який прибуток від капіталу, реалізований при продажу будівлі, підпадає під режим оподаткування для окремих приростів капіталу (CGI, ст. 151 септі-VII).
За відсутності професійної доданої вартості жодне звільнення не може розглядатися. Не має значення, звільнено діяльність більше ніж на 5 років. Хоча ніякої паніки! Як ми бачили в попередніх розробках, завдяки застосуванню надбавок за період зберігання, приріст капіталу отримує звільнення після періоду 22 років за період зберігання. Податок на прибуток, 30 років для внесків на соціальне страхування.
Крім того, як тільки мебльоване приміщення залишається приміщенням для житлового користування, податок на прибуток від капіталу, що перевищує 50 000 євро, залишається застосовним до орендних інвестицій, що здаються в оренду як мебльовані.
За режимом LMNP амортизація витрат на придбання нерухомості не враховується для визначення ціни придбання. Що є незаперечною перевагою. Таким чином, орендодавець LMNP мав можливість поводитися "як бізнес" протягом усієї операції та отримувати вигоду від режиму приватних осіб при залишенні власності. Таким чином, цей статус є особливо бажаною податковою нішею.
Однак будівельні роботи, поліпшення, ремонт та технічне обслуговування, відраховані для оподаткування у вигляді амортизації, не можуть бути використані для визначення ціни придбання майна, щоб уникнути подвійного вирахування всіх цих витрат.
Швидкий аналіз і прийшов би до поспішного висновку, що експлуатація мебльованого помешкання в новому будинку або в хорошому стані усуне цю невелику незручність. Однак, коли актив планується залишатись у ваших активах протягом певного часу, прибуток оподатковуваного капіталу може суттєво розплавитись із ефектом надбавок за період зберігання.
ЗЕМЕЛЬНИЙ ДЕФІЦИТ
На цьому етапі мало що додати, все (або майже) вже було сказано в попередніх розробках.
То навіщо говорити про дефіцит землі ?
Нагадуємо, що ми називаємо «дефіцит землі» класичним режимом оренди. Однією з інтересів, яка могла б змусити будь-якого інвестора скористатися своїм орендованим майном, є можливість реалізації дефіциту землі.
Окрім цієї гіпотези, ми справді зазначаємо, що режим мебльованої оренди дуже часто є більш цікавим, ніж режим орендної плати.
Крім того, націлювання на товари роботами є, отже, хорошим способом:
досягти "приросту капіталу при купівлі";
нарощувати дефіцит власності, який можна перенести на загальний дохід.
Раніше ми вже бачили, що 15% фіксованої ставки, що відповідає роботі, може бути реінтегровано до приросту капіталу. Ми також бачили, що враховуючи реальні витрати було цікавіше, інвестор міг відхилити цю фіксовану ціну.
При оренді орендної плати важливо зазначити, що лише витрати на будівництво, реконструкцію, розширення та вдосконалення, що здійснюються на проданому майні, збільшують його закупівельну ціну. Роботи з технічного обслуговування та ремонту, які були враховані при визначенні податку на прибуток, не можуть бути збільшені на ціну придбання.
Нарешті, якщо витрати на продаж не можуть бути вирахувані для визначення доходу від власності, хороша новина полягає в тому, що вони враховуються при розрахунку приросту капіталу, що матиме наслідком зменшення його суми.