Як працює справжній спрощений режим орендованої меблів? Крок за кроком

Як працює справжній спрощений режим із мебльованою орендою ?

У статті, присвяченій оподаткуванню непрофесійної мебльованої оренди, згадуються два конкретні режими: мікробік і реальний спрощений режим оренди меблів.

Справжня спрощена схема (реальний спрощений режим lmnp) - тому один із найцікавіших способів декларування доходу від оренди меблів чи непрофесійних меблів.

Факт перебування в реальному режимі означає, що оренда мебльованого житла оподатковуватиметься відповідно до щорічного доходу.

Звичайно, ми докладно про все це розповімо в цій статті.

Слід зазначити, що термін "спрощений" просто означає, що під час декларації потрібно заповнювати трохи менше бухгалтерських деталей, ніж для реальної звичайної схеми.

У випадку LMNP або LMP, реальний спрощений режим цілком достатній і придатний. Давайте подивимося, як саме вона працює, і чому ця податкова система часто розглядається як така реальна податкова вигода.

1- LMNP та спрощений реальний режим: нагадування

Для початку пам’ятайте, що це можливообрати реальний спрощений план від будь-якої суми доходу від оренди. Це вибір меблевої орендної компанії, який робиться з того моменту, коли цей податковий режим стає для неї більш цікавим.

Однак будь-який непрофесійний мебльований орендодавець автоматично “перейде” під цей режим з моменту орендна плата перевищить 70 000 євро.

Реальний варіант застосовується до всіх доходів однієї категорії.

Неможливо оголосити частину доходу від оренди від фактично мебльованої оренди, а іншу частину - в мікро BIC.

За реального спрощеного режиму податок обчислюється на основі доходу від оренди та враховує різні елементи, які будуть відніматися з цього доходу.

Різні статті, що вираховуються з доходу від оренди:

• Витрати, що підлягають франшизі
• Амортизація створена
• Банківські відсотки

У переважній більшості випадків відрахування цих елементів із доходу від оренди дає можливість отримати оподатковуваний результат, набагато цікавіший, ніж режим мікро BIC (який дозволяє лише знизити дохід від оренди на 50%).

2- Функціонування реального спрощеного режиму мебльованої оренди для
LMNP та LMP

Отже, спрощений реальний режим дає можливість вирахувати предмети з доходу від оренди з мебльованої оренди щороку.

Чим більше статей ви віднімете з орендної плати, тим нижчою буде ваша база оподаткування. База оподаткування також називається оподатковуваний податковий результат.

Нагадаємо, саме з податкової бази розраховуються податки, які щороку повинні сплачуватися державі. До цього ми повернемось точніше на прикладі.

То що ми вираховуємо з доходу від оренди, щоб зменшити цю податкову базу? ?

2-1 Відрахування плати у випадку реального спрощеного режиму для мебльованої оренди

Більш повну статтю на цю тему можна знайти на цій сторінці: франшиза для інвестора у нерухомість.

Витрати, що підлягають франшизі, складаютьвсі звинувачення що власник лізингодавця витратив у відповідному році безпосередньо пов’язані із відповідною інвестицією.

Ви можете повністю відняти телефонний пакет, якщо він в основному використовується для оренди ваших квартир.

Ідея полягає в тому, щоб мати змогу обґрунтувати корисність або використання придбання стосовно ваших квартир.

Іншими словами, франшиза відповідає всім платежам, сплаченим у зв'язку з мебльованим режимом роботи.

Тому їх перша частина вираховується з вашого мебльованого доходу від оренди.

Ось кілька прикладів франшизних витрат:

• Оплачувана електроенергія в господарських будівлях або в квартирах на короткий термін
• Страхування власника, що не займає майна, будівлі
• Технічне обслуговування та періодичний невеликий ремонт
• Невеликі покупки, необхідні для нормального функціонування орендної плати
• Процесуальні витрати у разі суперечки з орендарем
• CFE (земельний податок для компаній)
• Відсотки за позику можна розглядати як нарахування
• Соціальні внески, що сплачуються LMP
• Агентські або нотаріальні збори можуть бути вирахувані або амортизовані

Ще один "полюс" дасть змогу вирахувати предмети з доходу від оренди Амортизатори. Ми обговоримо цей момент у частині, яка знаходиться трохи нижче

2-2 Амортизація в LMNP або LMP (спрощений реальний режим)

Давайте подивимося, що таке амортизація і для чого вона потрібна.

2-2-1 Амортизація для меблевих орендних компаній, що саме це таке ?

Як правило, амортизація створюватиметься для предметів, сума яких перевищує 500 або 600 євро.

Знос відповідає фіктивна втрата вартості різних елементів власностір.

Потім ці збитки від знецінення вираховуються з дохід від оренди як франшиза.

Для створення амортизації проводиться розбивка різних складових активу.

Кожен компонент має різний період амортизації оскільки податкова адміністрація вважає, що ремонт на цих стовпах доведеться проводити через певну кількість років.

Ми вирізали різні компоненти, такі як:

• Електроенергія буде амортизована протягом 15 років
• Амортизація даху відбуватиметься протягом 20 років
• Фасад та гідроізоляція амортизуються протягом 20 років
• Внутрішня фурнітура амортизується протягом 10 років
• Структура амортизується протягом 50 років
• Меблі амортизуються протягом 10 років

БОФІП дав ваги які дають змогу по-справжньому розрахувати цю амортизацію. Пропоную вам статтю, присвячену розрахунку амортизаційних відрахувань, щоб детальніше зрозуміти цю тонкощі.

Іншими словами: ми розділяємо елементи майна і створюємо різну амортизацію відповідно до кожного з них.

Кожна стаття амортизується відповідно до кількості років, і це призведе до суми, яка буде вирахувана з доходу від оренди за рік.

2-2-2 Для чого в підсумку амортизація? ?

Створена амортизація дасть змогу отримати загальну суму, яка щороку вираховуватиметься з доходу від оренди від мебльованої оренди.

Візьмемо приклад, щоб краще зрозуміти:

Складові будинку розбиваються наступним чином:

Компоненти	Значення	Період амортизації	Річна вартість амортизації
Електрика та монтаж	10300	15 років	686 євро
Покрівельні роботи	10300	20 років	515 євро
Земля	25 750	0	0 €
Фасад та гідроізоляція	5 150	20 років	257 €
Внутрішнє приміщення	10300	10 років	1030 євро
Структура	41 200	50 років	824 євро
Меблі	10300	10 років	1030 євро
ВСЬОГО	4342 євро

Ми отримуємо річний результат амортизації в розмірі 4342 євро. Ця сума буде вирахувана з доходу від оренди, що зменшить базу оподаткування.

2-3 Відрахування та нарахування амортизації в LMNP та LMP

Ці два елементи, якщо врахувати, що відсотки за позику складають франшизні витрати, будуть вираховуватися з доходу від оренди.

Отриманий результат буде оподатковуваним податковим результатом.

2-3-1 Приклад перший для розрахунку франшизних нарахувань та амортизації

Натан придбав будівлю з 2 квартирами і вже в перший рік він це зрозумів 12 200 доходів від оренди завдяки довгостроковій орендованій меблі.

Він вирішив, бачачи, що збирається й надалі інвестувати в мебльовані квартири, підписатися на реальний спрощений план.

Очевидно спрощуючи елементи, ось як розраховувалася його база оподаткування:

Витрати, що підлягають франшизі	Щорічна амортизація
35 € Електроенергія у зонах загального користування	726 € Електрика
290 € Страхування власника, який не використовується	€ 595 Дах
145 € Технічне обслуговування та випадкові невеликі ремонти	0 € Земля
120 € Земельний податок CFE для компаній	357 € Фронт
90 € Невеликі покупки, необхідні для нормального функціонування орендної плати	847 € Макет
890 € Відсотки за позикою	824 € Структура
€ 4900 Агентські внески	847 € Меблі
6400 євро Нотаріальні збори
12 870 євро	4 106 євро

Дивлячись на цю таблицю, якщо ми додамо амортизацію до відрахувань, загальна сума, яку слід відняти від доходу від оренди за цей перший рік, становить 16 976 євро.

Таким чином, податковий баланс або прибуток, що підлягає оподаткуванню, становить 12 200 - 16 976 євро, тобто - 4 776 євро.

Негативний оподатковуваний дохід не обкладається податком у випадку Натана.

Він зможе перенести цей результат на наступний рік, а це означає, що Натан почне не з нуля, а з - 4776 євро.

Насправді обчислення є дещо складнішим, ніж це, але на цьому етапі не корисно заплутатися.

Зверніть увагу: у разі негативного податкового результату є 2 випадки, за які буде сплачуватися мінімальний соціальний внесок (я вже говорив про соціальний внесок, а не про внески на соціальне страхування):

• Орендодавцем є LMP
• Орендодавець перевищує 23000 € доходу та робить короткострокову оренду

2-3-2 У разі позитивного оподатковуваного результату для фактичного спрощеного режиму мебльованої оренди: який податок ?

А тепер уявіть, що Натан через кілька років отримати позитивний податковий результат у розмірі 3740 євро. Скільки йому доведеться заплатити податків ?

Ми будемо вважати, що Натан інвестував один, а його рівень відкликання становить 12,5%.

Тому йому доведеться заплатити частина податку на прибуток є 3740 X 12% = 449 €

Йому також доведеться заплатити соціальні внески до 17,2% або 3740 X 17,2% = 643 євро

Тому Натану доведеться заплатити наступний податок 449 + 643 = 1092 євро

Цей податок буде доданий до його класичного податку на загальний дохід.

2-3-3 Амортизація та приріст капіталу у разі перепродажу

Я хотів би додати трохи роз'яснень щодо приріст капіталу та його розрахунок, коли ви перебуваєте в режимі непрофесійної мебльованої оренди та в реальному спрощеному режимі.

Додана вартість становить різниця Між ціна продажу (ціна перепродажу вашого майна) та ціна придбання (ціна придбання вашого майна).

Але математика не така проста. Дійсно багато критерії втручатися або за збільшити цей прибуток від нерухомості призначений для зменшити його.

Наприклад, ви можете додати "робочий пакет" у розмірі 15% до ціни придбання, щоб збільшити її і таким чином зменшити приріст капіталу. Я не буду вдаватися тут докладно, це насправді не є предметом статті.

Що робить амортизація при розрахунку приросту капіталу ?

Під час розрахунок капіталу компанії наприклад, ви повинні це знати Амортизатори реінтегруються в розрахунок приросту капіталу.

Коротше кажучи, загальна амортизація, яка дозволила протягом X років щороку зменшувати податковий результат, становить віднімається від ціни придбання. Не панікуйте ! Ми побачимо приклад.

Це має безпосередній наслідок збільшення приросту капіталу і, отже, збільшення податку на нього.

За реального спрощеного режиму амортизація не інтегрується в цей розрахунок, що є величезною перевагою з точки зору оподаткування приросту капіталу.

Візьмемо приклад з Валентина та Агате

Я збираюся популяризувати, опускаючи дані, але ідея полягає просто в тому, щоб зрозуміти важливість нереінтегрування амортизації для розрахунку приросту капіталу.

Приклад 1: Валентин купує через SCI на IS

Валентин продає будівлю за 150 000 євро, яку придбав 135 000 євро через SCI в IS. Він перепродає через 10 років після покупки. Ми могли б сказати собі, що розрахунок приросту капіталу буде зроблений шляхом різниці між 150 000 та 135 000 євро, або 15 000 євро.

Ну ні! Амортизація, створена протягом 10 років, буде вираховуватися з ціни придбання. Уявіть, що сума амортизації, створена за 10 років, становить 47 000 євро (в середньому 4700/рік), тоді приріст капіталу буде розраховуватись наступним чином:

150 000 - (135 000 - 47 000) = 62 000

Таким чином, розрахований приріст капіталу стає 62 000 євро замість 15 000 євро. Отже, державі доведеться давати відсоток 62 000 євро, а не відсоток 15 000 євро.

Різниця величезна !

Приклад 2: Agathe купує в LMNP і перебуває на спрощеному реальному режимі

Агата продає будівлю за 150 000 євро, яку вона придбала 135 000 євро за спрощеною реальною схемою LMNP. Вона також перепродає через 10 років після покупки.

Без урахування робочого пакету та інших критеріїв (я популяризую добровільно), Агате доведеться заплатити податок на прирост капіталу, який буде

150 000 євро - 135 000 євро = 15 000 євро

Незважаючи на те, що вона отримувала вигоди від амортизації протягом 10 років, за реального спрощеного режиму вони не відновлюються при розрахунку прибутку.

Я хотів би зазначити, що стаття була написана у 2019 - 2020 рр. Це зауваження може бути нерелевантним на момент Вашого читання. Логічно зауважити, що цей пункт залишається досить "незрозумілою" перевагою і що він може бути змінений у найближчі роки.

3- Пройти податкову підготовку

• Мікроволодіння землею
• Справжнє землеволодіння
• Micro bic
• Спрощений реальний режим
• SCI при ІЧ
• SCI в IS
• Сімейний SARL

Ми розуміємо, що заблукати дійсно легко, і навпаки, дуже важко вибрати найбільш підходящу дієту для своєї ситуації.

Ось чому я вирішив провести навчальний курс з повного оподаткування, що охоплює різні способи декларування доходів.

Ми уважно вивчаємо все: різні режими від власного імені та партнерства.

Навчання дасть вам абсолютно всі елементи, щоб зробити правильний вибір і маючи всі елементи. Також у цьому сенсі я дуже хотів, щоб мене супроводжував фахівець у цій галузі.

Для мене було вкрай важливо:

• Запропонуйте щось надзвичайно повне
• Запропонуйте навчання, проведене з експертом у цій галузі
• Щоб навчання було чітким, зрозумілим та дозволяло робити вибір відповідно до конкретних ситуацій (зі схемами, поясненнями, прикладами, зображеннями тощо)
• Що для вас більше немає жодної двозначності щодо оподаткування майна

Тому я пропоную вам цю повну підготовку, забезпечуючи вам одне: ви не пошкодуєте про свою покупку !

Для тих, хто хоче мати повну програму з оподаткування, я запрошую вас перейти на сторінку, присвячену цій програмі, натиснувши тут “Меблеве оподаткування IMMO”.

Можливо, ви один із перших 50 зареєстрованих, хто має право на велике зниження. Щоб дізнатись, введіть код “Зниження 50” без котирувань у формі замовлення, це просто під загальними умовами продажу.

Якщо цей код не працює, я все ще маю для вас пропозицію: зареєструйтесь “Зниження на все життя” без лапок, і вас чекає приємний сюрприз щодо цифр 🙂 !

---