Який податковий режим для вашого ДЗП

Слідуй за нами

Який податковий режим для вашого ДЗП ?

Компанія з нерухомості (SCI) - це форма компанії, яка має на меті дозволити придбання, консервацію та, загалом, оренду нерухомості.

вашого

Однак при створенні SCI виникає питання: про вибір податкового варіанту, податку на прибуток чи корпоративного податку. Фінансові наслідки цього вибору дуже різні.

ВИБЕРІТЬ ПОДАТКОВИЙ РЕЖИМ ВАШОЇ НАУКИ

За замовчуванням громадянське суспільство, що займається нерухомістю, потрапляє під режим оподаткування партнерських відносин, результати яких в принципі оподатковуються податком на прибуток (ПД). Оподаткування, яке здійснюється для сукупності результату, належить партнерам відповідно до прав, які вони мають у компанії. Але цей податковий режим не є обов'язковим. Дійсно, партнери можуть, за бажанням, подати результати SCI до податку на прибуток (IS). Цей варіант відкритий як для створення, так і для життя SCI.

У виняткових випадках такий режим необхідний, коли компанія починає здійснювати комерційну діяльність, як і мебльована оренда. Ви також повинні знати, що після вправи цей варіант невідкличний! Тоді перейти з ІС на ІЧ вже неможливо.

Однак будьте обережні: вибір податку на прибуток корпорації протягом життя компанії з нерухомістю тягне за собою податкові наслідки припинення бізнесу та породжує, в принципі, негайне оподаткування результату, який ще не оподатковується, прибутку від відстрочки податку та нереалізованої приріст капіталу за статтями основних засобів.

Виберіть IS: під час функціонування податковий орган повинен повідомити податковий орган про можливість сплати податку на прибуток підприємств до кінця 3-го фінансового місяця, щодо якого компанія бажає вперше підпадати під дію ІС.

ВІДЗНАЧЕННЯ МІЖ НАУКОВИМ І НАУКОВИМИ

ДОХОДИ ОРЕНДИ

Податковий режим доходу від здачі в оренду нерухомості кардинально різниться залежно від того, чи перебуваєте ви в SCI, який підпадає під дію IR або IS.

• Коли SCI подається до IR, партнери бачать свою частку результату, накладеного на ІР, у категорії доходів від власності, навіть якщо вони не були ефективно затримані. Дохід також підлягає сплаті внесків на соціальне страхування у розмірі 17,2%.

Цей реальний режим оподаткування застосовується, в принципі, як тільки валовий дохід від землі перевищує 15 000 євро. Зокрема, це дозволяє вирахувати суму фактичних платежів із орендної плати (приклади: роботи з ремонту та технічного обслуговування, резерви за нарахування ОСББ, страхові внески, відсотки за позику тощо).

У випадку, якщо ДКІ не отримує доходу (наприклад, створення для проживання резиденції своїх партнерів), компанія або партнери не можуть вирахувати витрати, пов'язані з житлом. З іншого боку, схеми податкового кредитування для витрат на житло дозволяються партнерам, які займають майно.

Якщо валовий дохід від землі не перевищує 15 000 євро за податковий рік, застосовується режим мікроземелень за певних умов. У цьому випадку застосовується фіксована надбавка в розмірі 30%, що представляє збір. Вказується, що якщо витрати, що підлягають франшизі, перевищують цю суму, партнери мають усі інтереси, а потім використовують свій варіант для фактичного плану. Зрештою, режим податкової прозорості для товариств може виявитись покаранням, коли гранична ставка податку у партнера є високою.

• Коли вибрано опцію для ІБ, це компанія, яка оподатковується своїм результатом за нормальною ставкою 28% (25% з 2022 р.) до 500 000 євро прибутку (і за зниженою ставкою 15% у межах 38 120 євро прибутку, що оподатковується). Партнери оподатковуються податком на прибуток лише тоді, коли вони отримують дивіденди. У цьому випадку дивіденди оподатковуються за єдиним фіксованим вирахуванням (ПФУ) 30% або, за бажанням, за прогресивною шкалою податку на прибуток (після вирахування 40%) у категорії доходу від рухомого капіталу. Але будьте обережні, варіант, коли він застосовується, поширюється на всі доходи, прибутки та вимоги, що входять до сфери дії ПФУ.

Перевага корпоративного податку полягає в тому, що партнери можуть вирішити капіталізувати результат в резерві і, таким чином, відкласти оподаткування на своєму рівні на момент розподілу результатів та/або резервів. Хороший спосіб задовольнити "політику" реінвестування без надмірного податкового тиску.

КАПІТАЛІЗАЦІЇ

Коли компанія продає нерухомість, приріст капіталу призводить до оподаткування. Це оподаткування варіюється, знову ж таки, залежно від податкового режиму ДКІ.

• Для SCI в ІЧ, прибуток від капіталу оподатковується за режимом приросту капіталу для фізичних осіб. Вона визначається з ціни придбання компанією. Приріст капіталу оподатковується за єдиною ставкою 19%, до якої додаються внески на соціальне страхування 17,2%, або загальний податок 36,2%. З іншого боку, приріст капіталу отримує надбавку за період зберігання, що призводить до її повного звільнення через 22 роки (30 років для повного звільнення від внесків на соціальне страхування).

• Щодо приросту капіталу, реалізованого в SCI в IS, застосовується режим професійного приросту капіталу. Цей прибуток від капіталу оподатковується за загальноправовою ставкою (15%, а потім 28%). Приріст капіталу обчислюється різницею між ціною продажу та ціною придбання за вирахуванням проведеної амортизації, але без можливості вимагати зменшення протягом періоду зберігання. Таким чином, варіант може бути покаральним, коли партнер тримає свої акції протягом декількох років.

Варіант IS також змінює режим оподаткування для приросту капіталу від продажу акцій SCI партнерами. Режим приросту капіталу приватної нерухомості змінюється режимом приросту капіталу при передачі соціальних прав. Зверніть увагу, що у випадку збитку це може бути пов’язано з прибутками однакового характеру, отриманими протягом того ж року або наступних 10 років. З іншого боку, коли продаж акцій SCI потрапляє в режим приросту капіталу від нерухомості, ніяке віднесення капітальних збитків в принципі неможливе. Однак компенсація між прирістами капіталу та втратами капіталу може бути здійснена у разі блокового продажу акцій однієї або кількох покупців акцій тієї самої компанії з нерухомості.

SCI та податкові пільги: Держфінмоніторинги можуть також скористатися податковими перевагами, що виникають внаслідок певних схем інвестування в нерухомість, таких як зниження податку "Pinel". Але будьте обережні, тому SCI не повинен подаватись до IS. Елемент, який, очевидно, слід враховувати !

SCI та основне місце проживання: приведення вашого основного місця проживання до ІСН - це варіант, який слід виключити для тих, хто платить МФУ. Дійсно, такий перехід права власності на користь компанії змушує їх втратити вигоду від зниження на 30%, яке може бути застосовано до ринкової вартості майна під час оцінки їх активів 1 січня року. З іншого боку, можна практикувати знижку від 10% до 20% на вартість акцій SCI (за неліквідність акцій).

Амортизація: лише варіант ІС дозволяє амортизувати майно, що зберігається в рамках ДКІ. Тоді амортизація зменшує податковий результат. Закупівельна ціна будівлі може бути амортизована, як і будь-яка робота, яка, можливо, була виконана. Очевидно, що SCI, що підпадає під дію ІС, коштує менше фіскально протягом усього періоду амортизації та допомагає зменшити грошовий потік.

Тож який податковий режим вибрати ?

Відповідь може відрізнятися залежно від ваших цілей та обсягу ваших проектів.

Ось чому вам не соромтеся звертатися до своєї звичайної поради (кваліфікований бухгалтер, юрист, нотаріус), яка допоможе вам визначити рішення, яке найкраще підходить для вашої ситуації.