Мікроземельні або реальні податки, який режим вибрати для доходу від оренди
Мішель МЕЙНАК | 11.07.2019 о 08:00
Ви є власником орендованого майна або хочете стати ним? Дізнайтеся, як оподатковується орендна плата та яка найкраща стратегія для прийняття.
Інвестиції в оренду нерухомості оподатковуються на всіх стадіях. При купівлі ви сплачуєте витрати на передачу, неправильно названі нотаріальними зборами, а також при перепродажі податку на прибуток, якщо період зберігання не перевищує 30 років. Під час оренди чистий дохід від власності додається до інших ваших доходів, і тоді весь обкладається прогресивною шкалою податку на прибуток.
Закон пропонує вам вибір між двома системами оподаткування орендної плати, яку ви отримуєте: режимом мікрофінансірування, системою, при якій збори вираховуються в єдиному розмірі, без доказів, та режимом реального доходу від землі.
Сильні та слабкі сторони мікрозему
Режим мікрофінансування - це меню під ключ, яке дозволяє вводити прибутковий дохід від власності безпосередньо у декларації 2042 року, яку заповнюють усі, без необхідності використовувати декларацію про доходи від нерухомості № 2044. Ця простота вітається для домовласники, відкладені за документами. Аналог - це стандартна надбавка для нарахування 30%. Як випливає з назви, це фіксована ставка, яка повинна покрити всі витрати, пов’язані з житлом: ви не можете відняти нічого іншого, а також не можете заявити про дефіцит власності.
Отже, чистий оподатковуваний дохід від власності обов’язково дорівнює 70% зібраної орендної плати. Приклад: для задекларованого валового доходу від власності у розмірі 12000 євро оподатковуваний чистий дохід від власності становить 8400 євро.
Режим мікрофінансування застосовується до вас автоматично, якщо валова річна сума всіх ваших зібраних орендних платежів, без урахування платежів, дорівнює або менше 15 000 євро на рік. Однак ви можете вибрати фактичний план: у цьому випадку цей варіант буде безповоротним протягом 3 років. Однак режим мікроземів не може застосовуватися до певної орендної плати, зокрема до оренди, наданої за режимом історичних пам'яток, до житла, яке зазнало амортизації за режиму Робієна, Бессона або Перісоля. Крім того, вибір режиму застосовується до всіх доходів від власності податкового домогосподарства. Неможливо мати оренду, яка підпадає під режим мікроземельних ділянок, а інша - під реальну.
Зверніть увагу на заставу
Страховий депозит, сплачений орендарем, не підлягає оподаткуванню під час його стягнення. Так стає, наприклад, якщо власник використовує його для фінансування витрат на ремонт помешкання після від’їзду орендаря.
Реальний режим дефіциту землі
Таким чином, режим мікроземелю може бути цікавим, якщо плата за житло низька і в будь-якому випадку менше 30% валової орендної плати без урахування плати. На практиці це трапляється досить рідко, особливо якщо помешкання розташоване в кондомініумі: звинувачення дуже великі. Ця дієта також неприваблива, якщо потрібно проводити роботу. Можливо, було б розумно залишити режим мікроземів, щоб вибрати реальну систему. Варіант здійснюється просто підписавшись на декларацію про доходи від власності № 2044.
У реальному податковому режимі ви визначатимете свій чистий оподатковуваний дохід від власності шляхом вирахування плати за житло з орендної плати на їх фактичну суму (вас можуть попросити підтверджуючі документи щодо відрахованих платежів). Таким чином, ви можете відрахувати, зокрема, роботи з технічного обслуговування, ремонту та вдосконалення, плату за ОСББ, страхові внески за цивільну відповідальність, зняті як нежитловий власник, а також податок на майно. Існує також відсоток за позику, який був використаний для фінансування інвестицій у нерухомість або робіт. Крім того, існує плата за управління, якщо довірити управління майном менеджеру нерухомості або агенту з нерухомості.
Якщо результат є негативним, тобто, що франшиза більше, ніж орендна плата, ви помічаєте збиток. Цей дефіцит землі є дуже вдалою угодою для цілей оподаткування: він вираховується із загального доходу (за винятком процентів за позику, що вираховуються лише з доходу від власності) в межах річного ліміту в 10 700 євро на податкове домогосподарство, за деякими винятками. Тоді невикористана частина дефіциту землі може бути використана для зменшення земельного доходу, який ви збираєте протягом наступних 10 років.
Спеціальна декларація № 2044, для кого ?
Відповідно до service-public.fr, ви повинні передплатити його, якщо у вас є хоча б одна будівля, для якої застосовується спеціальний режим (приклад: історичні пам’ятки); якщо ви обрали відрахування на амортизацію нового житла, такого як новий пристрій Borloo; якщо ви користуєтесь спеціальним відрахуванням для проміжних схем Scellier або ZRR Scellier; або якщо у вас є акції в SCPI, для яких ви вибрали відрахування за амортизацію.
Дивіться також нашу сторінку, присвячену оподаткуванню доходів від власності