N ° 660 Положення про оновлення нерухомості 2020 року
Індекс статті
Якщо для архітектора оновлення будівлі є синонімом повного ремонту, то на практиці це означає як капітальну реставрацію, так і проведення робіт з благоустрою. Отже, ці операції можуть спричинити різні виклики: вони іноді реагують на безпеку чи соціальний імператив, маючи на увазі існування 600 000 антисанітарних будинків у Франції (за даними Фонду Аббе П'єра); в контексті, який став менш перспективним для будівельного сектору, оновлення відкриває нові перспективи для забудовників і загалом для будівельних фахівців; його спадщина також є незаперечною через економію та оцінку товарів, які вона дозволяє. На колективному рівні проблема реконструкції будівель - це перш за все екологія, оскільки у Франції будівлі споживають 40% енергії.
Було вжито багато заходів для сприяння виконанню певних категорій робіт. Нещодавно закон про фінанси на 2020 рік завершив план енергетичного оновлення (I), змінивши режими звільнення від оподаткування “старого Коссе” (II) та “Пінель-Денормандія” (III).
І. - Новий план енергетичного оновлення
У 2007 році Середовище Гренель поставив собі за мету зменшити споживання енергії в будинках більш ніж на третину до 2020 року. Сьогодні сім мільйонів будинків все ще погано утеплені. Енергетичне оновлення має дозволити зменшити споживання енергії, а також обмежити парникові гази. Кілька законодавчих текстів, що переслідують цю мету, слідували один за одним протягом останніх років: прийняття плану енергетичного оновлення будинків та закону ALUR у 2014 році, закон про енергетичний перехід для зеленого зростання наступного року, нові положення, включені наприкінці 2018 року в рамках закону ELAN.
Новий будівельний сектор повинен відповідати драконівським будівельним стандартам: чинні теплові норми (RT 2012) поступляться місцем новому екологічному стандарту (RE 2020), що додає низьковуглецевий компонент, і який повинен дотримуватися з січня 2021 р. Таким чином, промоутери будуть заохочувати будувати все більше і більше будівель, що виробляють принаймні стільки відновлюваної енергії, скільки вони споживають.
Також були вжиті численні заходи для сприяння адаптації старих активів, зокрема тих, які належать менш забезпеченим особам: позики на благоустрій будинку, допомога від ANAH, створення енергетичного контролю, допомога від CAF (Фонду допомоги на сім'ю) ) або місцеві органи влади. Однак більшість із цих заходів можна поєднувати.
Деякі навіть отримують без використання ресурсів. Це випадок із звільненням від податку на майно, який може надаватися муніципалітетом протягом п’яти років. Ремонтні роботи обкладають ПДВ за зниженою ставкою 10% і навіть 5,5%, якщо це покращує енергетичні показники житла: щоб скористатися цими зниженими ставками, майно має бути закінчене більше двох років на початку періоду. і призначені для житлового користування (основне або додаткове місце проживання), незалежно від того, є платник податку власником, орендарем або мешканцем безкоштовно .
Питання фінансування робіт не забуто. Таким чином, екокредит з нульовою ставкою (eco-PTZ) - надається за нульовою процентною ставкою - доступний без перевірки коштів для фінансування комплексу робіт з поліпшення енергетичних показників на добудованому житлі. Протягом двох років як основне місце проживання. Це може принести користь приватним особам, власникам оренди або орендодавцям за орендною платою для використання в якості основного місця проживання.
Закон про фінанси 2019 року продовжив цей механізм до 31 грудня 2021 року, одночасно адаптувавши його: зобов’язання виконати низку робіт було скасовано; максимальний термін повернення позики збільшено до 180 місяців; поєднання еко-PTZ та додаткового еко-PTZ можливе протягом п’яти років (порівняно з трьома роками раніше). Закон про фінанси на 2020 рік (статті 24 та 140) пом'якшує терміни подання доказів роботи та дозволяє експериментально (між 1 квітня 2020 року та до 31 грудня 2021 року) сторонні фінансові компанії, створені переважно місцевими влади розподілити еко-PTZ для житла, розташованого в регіонах Іль-де-Франс та О-де-Франс.
Більш суттєвим заходом, закон про фінанси на 2020 рік (стаття 15), замінює з 1 січня 2020 року податковий кредит на перехід енергії (CITE) новим пристроєм під назвою MaPrimeRénov ', який має форму бонусу, виплачуваного за умовами ресурсів ANAH. Впровадження цієї системи триває до 2021 року. Метою державних органів є присудити 200 000 бонусів цього року, 500 000 більше наступного року.
За перший рік застосування бонус спрямований на найскромніші домогосподарства, або приблизно на половину французьких домогосподарств - тих, що знаходяться в перших п’яти децилях доходу, дотримуючись граничних ресурсів ANAH. Право мають лише власники, які займають свій будинок як основне місце проживання. Наступного року схема MaPrimeRénov також повинна бути доступна орендодавцям та власникам ОСББ, і домогосподарства зможуть скористатися нею без умов отримання доходу (за винятком забезпечених, що відповідають децилам 9 та 10 доходу). Потім CITE буде видалено.
Робота, яка підходить для отримання бонусу, - це ізоляція, опалення, вентиляція або енергетичний аудит. Робота, мабуть, була проведена компаніями із маркою RGE (визнаними гарантами охорони навколишнього середовища). Розмір премії варіюється в залежності від допустимих матеріалів та обладнання до ліміту в 20 000 євро за роботи з житла та максимум на п’ять років. Отримання його здійснюється за умови дотримання наступної процедури: перед початком роботи необхідно зробити відповідний запит, створивши обліковий запис на сайті www.maprimerenov.gouv.fr та подавши певну кількість підтверджуючих документів (котирування для Мобілізовані спеціалісти RGE, документи, що посвідчують особу, податкова інформація тощо). Якщо файл вважається прийнятним, заявник отримує повідомлення про присудження премії. В кінці роботи він повинен надіслати рахунок від професіонала через його рахунок, за вказаною адресою. Передоплата за премію можлива з урахуванням перших внесків за роботи.
Премію можна поєднувати з енергозберігаючими сертифікатами (ЄЕС), еко-PTZ та допомогою, пропонованою місцевою владою, але не з допомогою Habiter Mieux Sérénité від ANAH.
Зі свого боку, домогосподарства з так званими «проміжними» доходами, які володіють своїм будинком, можуть користуватися, за певних умов, перехідним стандартом ISCED до 31 грудня 2020 року. Дохід відповідних домогосподарств повинен бути принаймні рівним наступним пороговим значенням ( застосовується в материковій Франції та за кордоном) (див. таблицю 1 вище)
Однак цей дохід не повинен перевищувати граничного значення, встановленого в розмірі 27 706 євро для першої частини сімейного коефіцієнта, збільшеного на 8 209 євро для кожної з наступних двох напівакцій та на 6 157 євро для кожної додаткової півдолі від третьої. Домогосподарства з доходами вище зазначених стель більше не можуть отримувати вигоду від CITE з 1 січня 2020 року, за винятком витрат на системи зарядки для електромобілів або витрат на теплоізоляційні матеріали для стін.
Щоб спростити розрахунок CITE, різні ставки податкового кредиту, що застосовувались до тих пір, були вилучені, при цьому кожному прийнятному обладнанню, матеріалу, пристрою чи послузі була призначена одноразова сума податкового кредиту, включаючи установку. А ліміт витрат, який до цього часу враховувався для розрахунку податкової пільги, був замінений з 1 січня 2020 року на ліміт податкового кредиту. Деяке обладнання вже непридатне для використання, але тепер враховано витрати на встановлення, а обсяг CITE розширено до загальних витрат на реконструкцію власників односімейних будинків з “проміжним” доходом. Ці витрати розуміються як пакет робіт.
II.- оновлення системи “старої стручки”
Створення наприкінці 2016 року режиму "Cosse", призначеного для заміни пристроїв "Besson" та "старого Borloo", пройшло порівняно непомітно. Режим "Old Pod" передбачає, що власники житла, які здають їх в оренду за угодою, укладеною з ANAH, можуть скористатися спеціальним вирахуванням доходу від власності, який тим більш привабливий, оскільки орендна плата низька, а житло знаходиться в область, що відзначається вираженим дисбалансом між попитом та пропозицією: власність, таким чином, може знаходитись у проміжному, соціальному або дуже соціальному секторах. Угоду можна завантажити з веб-сайту www.anah.fr.
Спочатку запланована до 31 грудня 2019 року, система була продовжена на три роки згідно із законом про фінанси на 2020 рік (ст. 23), тому до 31 грудня 2022 року.
Житлові будинки, відремонтовані за сприяння Агентства, повинні здаватися голими та передаватися в основне житло орендаря на дев'ять років. Оренда не може бути укладена з членом податкового домогосподарства, асцендентом або нащадком платника податку або особою, яка вже займає житло (крім випадків поновлення договору оренди в останньому випадку). Система також застосовується до субсидованого житла, оренда якого надається державному або приватному органу, який призначив його для житла, що використовується як основне місце проживання фізичних осіб, крім власника помешкання (та його родичів, згаданих вище), що організація не надає жодних готельних чи пара-готельних послуг. Перевага, як і раніше, може застосовуватися за певних умов у разі найму житла у затвердженому органі для проживання людей, які переживають труднощі; і на відміну від "старого Борлу", управління майном можна довірити агенції нерухомості. В іншому більшість умов, накладених на застосування нового пристрою, дуже подібні до тих, що стосуються останнього.
Закон про фінанси на 2020 рік (стаття 23) обмежує сферу використання пристрою житлами, де власник може довести відповідність певному рівню енергетичних показників. Відповідні вимоги будуть визначені спільним указом міністрів, відповідальних за житло, енергетику та бюджет, і застосовуватимуться до угод, укладених на 1 липня 2020 р.
Спочатку вигода від режиму Коссе обмежувалась житлом, розташованим в географічних районах A bis, A, B1 і B2, що характеризувалось дисбалансом між попитом та попитом на орендоване житло. І навпаки, житло, розташоване в зоні С, було виключено, за винятком випадку посередницького найму, тобто коли майно здається в оренду або передається в управління агентству нерухомості із соціальним покликанням або затвердженій організації, яка здає його в оренду або надає в оренду домогосподарства, що перебувають у нестабільній ситуації. Закон ELAN, прийнятий наприкінці 2018 року, зробив систему більш гнучкою, усунувши цю умову посередницької оренди з 1 січня 2019 року для житла, розташованого в зоні С, за умови встановлення з ANAH договору соціального типу. шляхом проведення робіт з благоустрою (субсидованих цим) та зобов’язання з оренди на дев’ять років. Однак залишається можливість, як і раніше, скористатися ставкою відрахування у розмірі 85% у разі посередницького обслуговування, не вимагаючи виконання робіт.
Ставки специфічного вирахування доходу від власності, що застосовуються у разі застосування пристрою, тепер вказані в таблиці 2 нижче.
Цей конкретний відрахування є доповненням до зборів та зборів, що підлягають вирахуванню за умовами загального права. Він розраховується на валовий дохід від оренди відповідного житла протягом усього терміну дії пристрою. Його не можна поєднувати для одного будинку з іншими податковими режимами, передбаченими на користь орендних інвестицій, за винятком операцій, що отримують вигоду від зниження податку "Мальро" .
Обмеження дефіциту земельної ділянки, що пояснюється загальним доходом, було підвищено законом ELAN з 10 700 до 15 300 євро з 2019 року, коли майно, що спричинило дефіцит, здається в оренду за схемою Коссе Як відомо, таке продовження тієї самої суми було заплановано свого часу для режиму Перісоля.
III.- Розслаблення режиму "Пінель-Денормандія"
Придбання старого майна за допомогою робіт дозволяє застосовувати більш привабливу систему оподаткування, ніж режим Коссе.
Щоб заохотити оновлення деградованого житла одночасно з активізацією міських центрів, державна влада хотіла, за висловом міністра, відповідального за місто і житло Жюльєна Денорманді, "мобілізувати потужний фіскальний інструмент для заохочення інвесторів. відремонтувати свої будинки »у міських центрах, що стосуються цих програм. Реконструкція повинна зменшити кількість вільних робочих місць та уникнути розростання околиць, що веде до ліквідації сільськогосподарських угідь та інтенсифікує автомобільний рух.
Таким чином, придбання старого житла, здійснене в період з 1 січня 2019 року по 31 грудня 2022 року, знову має право на схему Пінеля, перейменовану на Денормандію для цих операцій, через однорічне продовження схеми, передбачене законом про фінанси на 2020 рік - і за умови виконання робіт компаніями. Обсяг цієї роботи повинен становити щонайменше 25% від загальної вартості операції. Цей захід також застосовується до перетворення в житло приміщень, раніше призначених для іншого використання.
У першій версії пристрою відповідні об'єкти повинні були знаходитись у центрі міста, що характеризується особливо значною потребою в реабілітації або є предметом регіональної угоди про активізацію. Конкретно, відповідними муніципалітетами є ті, що були відібрані за планом «Coeur de ville», визначеним як середні агломерації, що зазнали труднощів, спочатку нараховуючи 222.
Але застосування пристрою, виявивши недостатню поставку товарів, Закон про фінанси на 2020 рік (статті 115 та 162) послаблює його у двох напрямках для придбань, здійснених з початку цього року: зараз стурбовані житлом, розташованим по всьому територія відповідних муніципалітетів і більше не лише в центрі міста; ці активи повинні бути або були предметом робіт із вдосконалення - і більше не є реконструкцією. Ця зміна назви має на меті узгодити призначення робіт, що відповідають умовам схеми Денорманді, та позики з нульовою процентною ставкою в цій. Адміністрація щойно уточнила, що роботи з благоустрою включають усі роботи - за винятком тих, що стосуються приміщень чи обладнання для споруд, - які мають на меті створення нових житлових приміщень або допоміжних територій, модернізацію, санітарію чи забудову житлових площ або допоміжних територій а також роботи, спрямовані на досягнення економії енергії у всіх цих сферах. І навпаки, загальні роботи по знесенню з наступною реконструкцією не підлягають .
Слід пам’ятати, що зменшення податку в Денормандії розраховується за тими ж умовами та на тих самих умовах, що і схема Пінеля. Таким чином, інвестор може отримати вигоду зі зниження податку, яке дорівнює максимум 21% від собівартості відремонтованої будівлі (закупівельна ціна будівлі + нотаріальні внески + роботи) за ставкою 2% на рік протягом перших дев'яти років і 1% на рік протягом наступних трьох. Натомість робота, що породжує право на зменшення, не може бути зарахована як франшиза.
Тому порівняльний розрахунок повинен здійснити платник податку, беручи до уваги, з одного боку, суму його можливого зменшення податку (тобто максимум 63 000 євро) та, з іншого боку, економію, отриману в результаті відрахування. податок на роботи за загальноправовими умовами, розмір цього відрахування залежить від його TMI (граничної ставки податку) та суми витрат на роботи. На цих засадах нове скорочення апріорі цікавіше, якщо:
21% х загальна сума
інвестиції>
(TMI + PS) x франшизна робота
Таким чином, вигода від зменшення податку буде тим вигіднішою, якщо платник податків підтримує низький рівень IMR і частина роботи в операції зменшується. Таким чином, ми можемо бачити, що коли воно не перевищує 25% інвестицій, зниження в Денормандії завжди вигідніше, незалежно від IMR платника податків. В інших випадках результат також залежатиме від лікування дефіциту землі, можливо, породженого оновленням. Окрім розрахунку податку, інвестор, звичайно, повинен враховувати обмеження оренди системи Pinel (обмеження ресурсів та орендної плати, гранична ціна квадратного метра, тривалість зобов’язання з оренди тощо). Можливість скористатися зниженням податку шляхом підписки на акції SCPI, дотримуючись умов системи, може зацікавити людей, які хочуть уникнути будь-яких обмежень управління.
Впровадження податку на вилучення відмовило більшість власників від виконання робіт у 2018 та 2019 роках, тоді їх відрахування регулювалося певними правилами. Їх реалізацію тепер можна розглядати без прихованих мотивів. Поряд з обговорюваними тут податковими положеннями, можливість зарахування частки дефіциту землі на інші доходи залишається кращим стимулом для найзаможніших домогосподарств .