Нерухомість тим, хто економить ваші гроші; гроші (і ті, хто вас голить)

Агентства нерухомості, керуючий ОСББ. професіонали, з якими доводиться мати справу власникам, не всі є зразковими. Детальний огляд путівки. і погані плани.

Проблемно володіти. Між посередниками перед покупкою, такими як агенти з нерухомості, та тими, з ким ми стикаємось згодом, наприклад, довіреними особами, законопроект часто роздувається непропорційно. За послугу, яка рідко буває на рівні. Звичайно, у разі зловживань можна повернути свої гроші. Але треба бути терплячим, як ця пара, яка після покупки будинку виявила, що будівельник Мезон П’єр погано спроектував металевий каркас. Їм знадобилося десять років, щоб у 2017 році нарешті отримати компенсацію - до 148 000 євро.

гроші

ТІ, ЩО ЗРОБУЮТЬ ВАМ ГРОШІ

  • Мартон, Пропріу і Хосман: нарешті фіксовані комісії за транзакції !

Продати родину площею 100 квадратних метрів? Це вимагає майже стільки ж праці, скільки відмова від студентської студії площею 15 квадратних метрів. Але що, внаслідок більш високої ціни продажу, принесе набагато більше для агента з нерухомості, який відповідає за операцію. Ось чому нові посередники, без вітрини, хочуть покласти край цим пропорційним зборам, щоб стягувати лише єдину фіксовану ставку. Початкова ціна: близько 2000 євро, включаючи податок, як у Мартона. Зверніть увагу, що за такою швидкістю вам доведеться забезпечити відвідування сайту самостійно. Proprioo пропонує вам фіксовану комісію в розмірі 1,99%. Апріорі трохи дорожче, отже, але за цією ціною відвідування включаються у надання послуг. Або 4500 євро загалом у Hosman, який пропонує лише цей варіант "все включено". Або половина ціни на Century 21 або Laforêt, у разі продажу 100 000 євро.

  • GeranceCenter, Directgestion та Homepilot: вони зменшують витрати на управління орендою

Надсилайте квитанції, перевіряйте страховку житла орендаря або навіть регулюйте витрати: там, де традиційне агентство нерухомості бере за ці завдання 8-12% суми орендної плати, спеціалісти в Інтернеті планують рахунок щонайменше однією третьою стороною шляхом автоматизації їх. Однак будьте обережні: буде краще, якщо ваші орендарі не переїжджатимуть занадто часто, оскільки пошук нових мешканців, вивчення їх справи, а також складання договору оренди часто виставляються за додаткову плату, як на Lagestionenligne.fr ( рахувати 120 євро).

  • Syneval і Syndicalur: ці брокери виставляють опікунів конкуренцію

Базовий пакет, ціна погодинних змін, плата за основні роботи або винятковий ЗБІ: незважаючи на прогрес в регулюванні, порівняння цін на піклувальників як і раніше залишається складним. І все ж, конкурувати з ними зараз є обов'язком, передбаченим принаймні кожні три роки законом Алур. Чому б не делегувати це завдання брокерам, таким як Syndicalur або Syneval, які нещодавно з’явилися на ринку? Вони порівняють для вас контракти, визначать потенційні джерела економії та складуть список професіоналів, яких запропонувати загальним зборам. Результат: 15% чистої економії, в середньому, для проживання.

ТІ, ХТО ТЕБО ПРОПУСТАЮТЬ

  • Foncia, Nexity і Citya: піклувальники з завищеними, а іноді і незаконними ставками

  • Вища рада нотаріусів та Міністерство юстиції: вони блокують будь-яке зменшення нотаріальних зборів

Прийнятий у серпні 2015 року "Закон Макрона" повинен був дозволити 1650 нотаріусам самостійно створити до вересня 2018 року. І вимагати, завдяки цьому новому конкурсу, знизити свої гонорари, дозволені до 10%, для всіх продаж понад 150 000 євро. Слід сказати, що, за даними Органу з питань конкуренції, половина офісів все ще має маржу вище 27%. Це було без галузевого лобі. Переконавши Жана Жака Урвоаса, тодішнього міністра юстиції, відкрити розіграш для вже встановлених фірм, остання допомогла наситити систему, яка загалом отримала 36 000 запитів. Результат: на сьогоднішній день лише 700 із цих нових міністерських посадових осіб фактично працюють, за власними оцінками Вищої ради. І 10% нових офісів потрапили б ... до старих. Сподіваємось, нова хвиля заселення 700 нотаріусів у 230 областях до 2020 року на цей раз пройде гладко.

  • Pierre et Vacances та Appart'City: неправильний план їх мебльованих резиденцій

Airbnb іноді має добру спину! Конкуренція з боку цього нового гравця в галузі туризму зараз використовується менеджерами мебльованих резиденцій, щоб виправдати зниження орендної плати, що вимагається від осіб, які купили приміщення і яким вони тим не менше обіцяли гарантовану віддачу. За даними Національної спілки туристичних резиденцій та апарт-готелів, цей літак втручається через дев'ять років у третину продовження контракту. У 20% випадків зменшення дорівнює або перевищує 30%. Орендодавці, які покладаються на цей дохід для виходу на пенсію, частіше за все віддають перевагу вклонитися, а не чекати результату процедури перед суддею з орендної плати.

І не лише французьких інвесторів мандрують: майже 200 незадоволених ірландців, таким чином, з початку 2018 року підштовхнули DGCCRF до розслідування MGM, Garrigae або навіть лідера Pierre et Vacances, який досі очолює засновник Жерар Бремон . Що стосується монпельєрської групи Appart'City, яка спеціалізується на резиденціях у центрі міста, вона нарахувала заборгованість із орендної плати до 20 мільйонів євро. І якщо він домігся зниження орендної плати на 5–35% від значної частини своїх 10000 орендодавців, йому не подобається, що останні намагаються знати, виправдані ці зниження чи ні ... Група, таким чином, даремно боролася, до Касаційного суду, щоб запобігти повідомленню інвесторів детальних операційних рахунків його резиденцій.

  • Міністр і державний секретар з питань територіальної згуртованості: вони позбавляють молоді домогосподарства дорогоцінної допомоги

Проект був похований за Олланда. Тому уряд Едуарда Філіппа, на чолі списку з міністром територіальної згуртованості Жаком Мезаром та його державним секретарем Жюльєном Денорманді, які мали б шкіру вступу до АПЛ, ця допомога сплачується безпосередньо CAF для банків, і які щороку дозволяли 50 000 домогосподарств, серед найбідніших, придбати своє головне місце проживання. "Ця ліквідація, яка набула чинності з січня 2018 року, сама по собі пояснює падіння продажу власності житла приблизно на 40%", - запевняє Патрік Вандромме, президент федерації будівельників та забудовників (LCA-FFB).

Ось як сім’я з п’ятьма дітьми, заробляючи 2600 євро на місяць і бажаючи побудувати будівлю за 265000 євро в сільській місцевості, втрачатиме 182 євро на місяць від APL. Що, при плануванні половини позики з нульовою ставкою (PTZ), може змусити його коефіцієнт стрибнути з 29 до 38%, згідно з LCA-FFB. І це не повинно ставати кращим у 2020 році, коли маленькі регіональні міста позбуватимуться всіх нових PTZ. Тоді коефіцієнт боргу цих домогосподарств може перевищувати 40%. Для цих сімей це означало б, що того року вони більше не могли дозволити собі житло на суму понад 170 700 євро. Проти максимального бюджету закупівель 200 000 євро до реформи.

Qualibat, Certibat та Qualit’EnR: їх звукові етикетки не дають жодних гарантій

Економія енергії? Не розраховуйте на те, що 67 500 компаній, яких визнано «Визнаними гарантами навколишнього середовища» (RGE), зможуть це зробити. Ми більше не враховуємо повідомлення, що засуджують їх некомпетентність. В останньому, опублікованому CGEDD, організації, що діє при Міністерстві екологічного та інклюзивного перехідного періоду, підкреслюється, що укладені таким чином майстри не можуть запропонувати комплексних пропозицій з реконструкції, проте єдині дійсно ефективні. Це не заважає їм застосовувати такі марки, як "Еко-ремісник" або "Плюси з енергоефективності". Що стосується контролю органів сертифікації, таких як Qualibat або Qualit’EnR, то насправді вони здійснюються лише на сайтах ... вибраних самою контрольованою компанією !

Недарма також не передбачено жодних зобов'язань щодо кінцевих енергетичних показників. Для UFC-Que Choose методи продажу цих компаній також є проблематичними. Причина: жорстоке сканування, яке складається, наприклад, із розміщення реальних форм замовлення для безкоштовної оцінки енергії або простого обстеження енергоємних будинків. Тоді обдуреним клієнтам, якщо вони повідомили, скористатися 14-денним періодом відмови. За даними асоціації, розмір збитків складе близько 20 000 євро за справу.

  • Anaco Immo, CNCGP, Fnaim та Unis: вони відмовляються зменшувати свою винагороду Pinel

Обмеження в 10%, тобто подвоєне значення, яке бажав дизайнер заходу, сенатор Л.Р. Альберік де Монгольф’є. Продовжуючи узгодження, указ, спрямований на обмеження зборів, отриманих у зв'язку з продажем квартири за режиму Пінеля, Мальро або Жирардена, навряд чи повинен карати радників з управління майном, агентів з нерухомості та інших посередників, які поділяють цей ринок звільнення від податку на нерухомість. За винятком платформ, таких як Cerenicimo, які виконують роль оптового продавця і як такі стягують рекордну ставку комісії 12% !

Немає сумнівів, що лобіювання Бенуа Ломбарда, президента Національної палати з питань управління статками (CNCGP), та Жана Жака Олів'є, його колеги в Anaco Immo, буде ефективним. Просто так, з боку нерухомості, - Жан-Марк Торролліон у Fnaim або Крістоф Танай в United. Ми можемо посперечатися, що цим представницьким органам, як правило, розділеним, вдасться досягти того, що передбачені 10% відповідають зборам без податку та без ПДВ! І все ж ці комісії, включені розробниками з самого початку у свої ціни, частково сприяють зростанню ціни на нові. І є дорогими для держави, яка відшкодовує частину її за рахунок податкової премії від 12 до 21%, яку виплачують інвесторам.

Жоден магазин, одна професійна картка, яку тримає менеджер мережі, компроміси, підписані нотаріусом ... апріорі, послуга, яку пропонують торгові марки, є досить низькою вартістю. Але, на відміну від того, що ці Optimhome, I @ D та інші Proprietes-privees.com стверджували ще на початку, їх комісія за транзакції, насправді, не є такою. Згідно з національним барометром, створеним на сайті Homepilot, цей тип мережі займає в середньому 5,2% ціни на нерухомість, що ледве на 0,2 пункту менше, ніж у традиційних брендів, таких як Century 21 або Guy Hoquet. Що для квартири в 450 000 євро відповідає лише 659 євро заощаджень. І це лише середнє значення, при цьому гонорари варіюються від радника до радника, в тому числі в межах однієї марки. Пояснення цим не дуже солодким цінам? Система, яка вимагає, щоб для мотивації представників, які в основному є новими у цій професії, їм поверталася дедалі більша частка комісій.

  • Humania Consultants, Financière Ina та Garantie Assistance: ці фірми ковтають заощадження позичальників

Actoowin, Le Juste Prêt або BadTEG: в Інтернеті остерігайтеся цих посередників, які заохочують людей оскаржувати ставку, що застосовується банками до позик на нерухомість. На їх думку, найменша помилка загальної ефективної ставки (TEG або APR) дійсно дала б змогу вимагати нікчемності договірних інтересів і замінити їх законною процентною ставкою, яка зазвичай нижча. Як результат - десятки тисяч євро заощаджень. Але зворотне чекає тих, хто дозволяє собі наживку. Занепокоєні цим соковитим бізнесом, суди зараз майже систематично звільняють заявників, зобов'язуючи сплатити відповідно до статті 700 витрати, понесені судом, а також, іноді, компенсацію за образливий характер процедури. У деяких випадках сукупна сума перевищує 10 000 євро.

До цього аркуша слід додати вартість експертизи та провадження за фактурами, виставленими цими фірмами, у розмірі 1190 євро, наприклад, у Actoowin, або 3960 євро у Les Expertiseurs du crédit. Менш скрупульозні з них навіть пропонують фінансувати ці збори ... за рахунок споживчого кредиту! Окрім того, деякі клієнти Humania Consultants виплатили 300 євро страхування, яке повинно було покрити їх у разі втрати судового процесу. За винятком того, що доручена страховик, Garantie Assistance, дочірнє підприємство CNP, швидко кинула рушник і відмовилася від будь-якого покриття. Настільки, що ця фірма, заснована Даніелем Маргутті, сама припинила свою діяльність у грудні 2017 року, залишивши позаду кілька сотень позичальників. Нещасність, відома також клієнтам "Фінансієр", інакше вона була примусово ліквідована 11 січня.

  • Maranatha, Паризькі готелі та Conseil Patrimoine Finance: їхні ставки в готелях програють

Від 6 до 8% річного прибутку, звільнено від сплати податків за умови проходження ЧСЗ: це те, що уявляв Маранафа готельний домовленість, систематично супроводжуючись спокусливими обіцянками викупу, і здійснювався або за допомогою акцій, що не внесені в список, або для їх -Перевага ISF через "клубні угоди". Пропав! Після розірвання в кінці 2017 року цієї групи, заснованої Олів'є Карвіном, більшість із залучених 5700 вкладників зараз мають заблоковані заощадження, чекаючи покупця активів. Деякі дистриб'ютори цієї продукції також багато обіцяли. В електронних листах, виявлених АМФ, агенти Conseil Patrimoine Finance (CPF) в Анже вказували, що "насправді не було ризику щодо цих інвестицій", які отримували б "гарантію групи". З іншого боку, що вони не розкрили, - це їх соковиті комісії, які коливались від 5 до 10% підписки, потім від 0,5 до 0,9% непогашених сум на рік ... У квітні минулого року AMF засуджує CPF, спільно керуючим Джек та Самуель Сотьйо, а також Крістоф Рош до штрафу в 300 000 євро.

Що стосується Паризьких готелів, ще однієї готельної групи, заснованої Патріком Машефертом, то доля зібраних коштів викликає занепокоєння. Ті, кого розмістили в 2014 році, в середньому по 20 000 євро кожен, приблизно 40 заощаджувачів у продукті "Кошик готелів", були б відібрані на 94%. "Деякі з цих інвесторів також повинні раптово зіткнутися з податковим регулюванням згідно з ISF", - пояснює Ніколя Лекок-Валлон, їх адвокат. Ці серійні провали, без сумніву, переконали менеджерів змінити тему: таким чином, наприкінці липня AMF випустив серйозне попередження щодо домовленостей, розроблених компанією Marne et Finance, обіцяючи 6% рентабельності тим, хто зробить ставку на ... органічні магазини c 'Bon !

Інші статті, які можуть вас зацікавити