Нова оренда в Берліні, коли тіньова орендна плата на 100 відсотків перевищує граничну плату за оренду rbb24
18.06.20 | 07:25
Рік тому Red-Red-Green прийняли рішення про оренду в Берліні. Зараз воно цвіте. Нові контракти зазвичай укладаються з двома цінами на оренду: одна обмежена та одна звичайна на ринку. Відмінності можуть бути величезними. Олівер Нофке
Квартира була призначена для Шарлотти Христос та її маленької родини. Чотири кімнати означають, що їй та її другові вже не потрібно спати в ніші, а дворічний син все ще має власну дитячу кімнату. Переїзд буде швидким, а адреса не зміниться; більша квартира знаходиться в тому ж будинку. "Квартира повинна коштувати 996 євро тепла. З нами це буде нормально", - каже вона. "Але без обмеження орендна плата становить 1460 євро. Для нас це було б занадто".
Зниження орендної плати продовжується під обмеженням орендної плати, прийнятим Сенатом рік тому для охолодження гарячого берлінського ринку житла. Вища орендна плата є в контракті, оскільки взагалі не впевнено, чи відповідає червоно-червоно-зелений показник Основному закону. Це вирішить Федеральний конституційний суд. Якщо обмеження орендної плати впаде, переїзд був би дорогою помилкою для Христа та її партнера. Крім того, згідно з контрактом, вища орендна плата повинна застосовуватися ретроспективно. "Це як грати в покер. Я б не ризикував з малюком".
З тих пір, Христос шукає чогось більшого. Той факт, що це досі не вийшло, також пов’язаний з тим, що вона пильно зосередила свою увагу, зізнається вона. Вона просто хотіла б залишитися в районі, в якому вона працює, виросла і може піти до бабусі та дідуся своєї дитини. Північний край Фрідріхсхайна - це їхній дім. Нещодавно особливо сильно постраждало від підвищення цін, область незабаром отримає велику вигоду від орендної плати. У листопаді багатьом орендодавцям доводиться знижувати орендну плату.
Однак кожен, хто шукає нову орендовану квартиру, не відчував жодного розслаблення за останні кілька місяців. Це навпаки. В даний час є майже лише пропозиції квартир, які показують дві ціни оренди. На даний момент найвищий можливий плюс секунда, що представляє потенційну ринкову вартість. Асоціації орендарів говорять про так звану тіньову оренду. Чим популярніше місце розташування, тим більше спотворюється картина берлінського ринку житла. "Цей пункт насправді завжди є", - говорить Христос про відвідування квартир останніми тижнями. "Я можу зрозуміти орендодавців. Але там завжди написано" зворотне ". Тому мені завжди доводиться розраховувати на більшу суму".
співбесіда
Інтерв'ю | Покриття оренди в Берліні
Асоціація орендарів вважає тіньову оренду неприпустимою
Лише Федеральний конституційний суд надає правову визначеність
Ганс Р. - керуючий директор середньої компанії з управління майном у Берліні. Його компанія в основному управляє квартирами для інших власників. Це близько 1000. Кілька орендує сам, а інвестує в інші. Він хоче залишитися анонімним. У нових договорах оренди він також пише дві ціни оренди як запобіжний засіб: "Одна, якщо ліміт орендної плати дійсний перед Федеральним конституційним судом, - інший застосовується, якщо рішення проти нього скасовано".
До цього часу вона буде здавати в оренду лише тим людям, які можуть дозволити собі дорожчу ціну. Він не може сказати, що ринок розслабляється. "Якщо ви дотримуєтесь обмеження орендної плати, ви будете заповнені запитами, а з боку пропозиції, орендодавці більше не готові інвестувати в квартири. Якість падає". Р. вважає, що закон сформульований занадто загально і об'єднує різні сегменти житла в місті. "У будь-якому випадку надають перевагу не тим людям", - говорить він. "На околиці Марцана орендна плата нічого не приносить".
У Мітте, навпаки, багато хто міг би з нетерпінням очікувати зменшення орендної плати вдвічі, навіть незважаючи на те, що вони вже прийняли рішення про дорогу, якісну квартиру багато років тому, каже Р. мають дуже високі доходи і зменшують їх оренду ". Зараз у його компанії виникла невизначеність у плануванні. Будинки, фінансування яких планується на 30 років, але які існують лише десять років, зараз є незліченним ризиком. Маленькі орендодавці, які придбали квартиру як заставу від старості, часто навіть стикаються з екзистенційними проблемами, скаржаться орендодавці.
докладніше на цю тему
Заморозити оренду на один рік
Інтернет-портали вважають берлінські орендні ліміти шкідливими
Погляд у скляну кульку
Коли Федеральний конституційний суд прийме рішення щодо граничної орендної плати, незрозуміло. Судове рішення ще буде місяцями в майбутньому, дуже ймовірно роками. Тим часом і нові орендарі, і орендодавці ведуть подвійний облік. Через серйозні розбіжності з обох сторін закінчуються величезні суми грошей. По обидва боки екзистенційні питання займають світ думок. Я беру на себе цю квартиру? Моя бізнес-модель все ще працює?
Надавати підказку про те, як буде приймати рішення Федеральний конституційний суд, наразі схоже на розгляд кришталевої кулі. Але на початку березня всередині спалахнула сором’язлива блискавка. Відтоді принаймні тіньова рента виглядає в дещо яскравішому світлі. Тоді берлінські орендодавці хотіли скористатися терміновою заявою для вжиття заходів проти певних штрафів, які можуть бути накладені на них згідно із Законом про оренду. Вони зазнали невдачі і повинні дотримуватися каталогу покарань. Принаймні, доки не буде прийнято остаточне рішення щодо покриття орендної плати. Рішення також містило таку примітку.
"На відміну від того, що заявляє заявник, також не очевидно, що орендодавцям [...] буде заборонено отримувати обіцянку підвищення орендної плати у випадку неконституційності закону або його частин для нової оренди [. ] "
Іншими словами: судді Карлсруе вважають той факт, що дві ціни оренди в нових контрактах, сумісними з обмеженням орендної плати. Але знову ж таки, поки не буде прийнято остаточне рішення щодо конституційності Берлінського закону. Погляд на цей кришталевий куля не дає зрозуміти, чи можна також орендувати цю тіньову оренду ретроспективно.
Ліві вважають оренду тіні незаконною
Габі Готвальд, речниця лівої політики в житловій палаті в Палаті представників, є затятим захисником орендної плати. Якщо це не вдасться, ваша партія буде в руїнах. Вона описує той факт, що в нових договорах оренди можна знайти дві ціни, як "досить концентровану спробу обійти обмеження орендної плати". Зрештою, асоціації нерухомості надали своїм членам єдині формулювання. Проте тіньова орендна плата стосується рівня орендної плати, який не дозволено новим законом Берліна, говорить Готвальд. "Це було добре продумано. Ми вважаємо це забороненим".
докладніше на цю тему
Покриття орендної плати набирає чинності
Що зараз важливо для орендарів та орендодавців
Той факт, що юридичної безпеки немає, стосується і орендної плати, яка має бути ретроспективно вищою, вважає політик. Але є багато суджень щодо інших питань, які можна використати аналогічно, щоб допомогти. Готвальд посилається на рішення про мінімальну заробітну плату, яке діє з 2014 року. Якби це не вдалося в Карлсруе, співробітникам все одно не довелося б виплачувати різницю між мінімальною та нижчою зарплатою, яку виплачували раніше, згідно з логікою. Навіть якби роботодавець прописав у контрактах дві зарплати. "Існує більше доказів того, що зворотного ефекту немає, ніж те, що говорить лобі нерухомості, правда".
Для спотикаючих орендодавців закон передбачає жорсткі правила, - говорить Готвальд. "Ми закріпили цю судову практику. Тому я, звичайно, можу це зрозуміти", - каже вона. "Я не можу зрозуміти, що кожен орендодавець вважає, що орендар повинен фінансувати своє майно, також стосовно кредитного питання". Лівий політик вважає, що на це немає права. "Якщо ви будуєте майно, чому хтось інший повинен його фінансувати?" Через такі погляди опозиція в Палаті представників спіниться з цим питанням. Парламентські групи ХДС і СДП подали позов до берлінського конституційного суду проти орендної плати.
Коли тіньова орендна плата вища на 100 відсотків.
Лара Довіфат та її партнер підписали новий договір оренди в березні. У тому числі оренда тіні. За обмеженням орендної плати вони платять 520 євро холоду за 90 квадратних метрів у збірному будинку Кройцберга з сімдесятих років. Якби ліміт нахилився, 1034 євро були б холодними - як значення для першого року з поступовою орендною платою.
"Це, звичайно, величезна різниця. Тіньова орендна плата занадто висока", - каже вона. "Ми вже зробили запити в асоціації орендарів. Вони не вважають, що це може бути виконано там". Також тому, що тіньова орендна плата суттєво зросла б порівняно з тим, що платили попередні орендарі: 800 євро холодно. Тому тіньова орендна плата також порушить загальнодержавне гальмо орендної плати.
фон
Рішення в Берліні
Це найважливіші факти щодо закону про покриття орендної плати
. або орендодавці воліють продавати
Кілька місяців тому Шарлотта Христос вже сподівалася незабаром переїхати до більшої квартири. Але це не вдалося в останній момент. Жінка з сусідства шукала меншу квартиру для себе та своєї дитини після розлуки. Чотирикімнатна квартира тепер була для неї занадто великою. Христос каже, що обидві сім’ї міняли місцями. Нові контракти вже існували. Все здавалось ідеальним до двох днів до дати підписання. "Але тоді власник іншої квартири сказав, що не хоче здавати її знову", - каже вона. "Він волів би переобладнати це у власне майно і продати". За межами зони захисту середовища така переробка є відносно нескладною для власників квартир.
Шарлотта Христос сподівається, що судове рішення незабаром внесе остаточну ясність - в інтересах Сенату та орендарів Берліна. "Ми насправді хочемо другу дитину, але чекаємо цього зараз". Якщо обмеження орендної плати зазнає краху, їй доведеться залишити рідний район.