Parahôtellerie, вигідна, але складна податкова система - Profession CGP
Станісласом Вайленом, партнером, та Жюльєном Лебелем, юристом, з податкового відділу Алеріона
Додатковий готельний бізнес може запропонувати низку податкових пільг. Однак його режим є складним. Перед початком роботи важливо задати правильні запитання та визначити пріоритети своїх цілей.
Перш за все, давайте згадаємо, що таке екстра-готельний бізнес. Оренда мебльованого житла, що супроводжується принаймні трьома послугами, зазначеними в b з 4 ° статті 261 D Загального податкового кодексу (CGI), а саме забезпечення сніданком, регулярне прибирання приміщень, постачання домашньої білизни або прийом, навіть не персоніфікований, клієнтів.
Крім того, важливо, щоб ці послуги надавались на умовах, подібних до тих, що пропонують заклади розміщення в готелях. Навіть якщо судова практика не вимагає обов'язкового надання послуг насправді, як тільки вони пропонуються споживачам, це, тим не менше, означає, зокрема, що прибирання приміщень не повинно проводитись лише за умови зміни орендаря, клієнтів не повинно обмежуватися простим врученням ключів, а також забезпечення регулярною подачею домашньої білизни. Що стосується прийому, він, тим не менш, може бути довірений агенту, який надає його в одному місці, відмінному від самого орендованого приміщення. Так само може бути достатньо електронної системи прийому.
Податкові переваги додаткової готельного господарства
Як і оренда меблів, оренда пара-готелів - це діяльність, яка з фіскальної точки зору включає промислові та комерційні прибутки. На відміну від простої орендної діяльності (яка в принципі стосується доходу від власності), можна знецінювати утримуване майно, за винятком частки вартості, яка відповідає вартості землі, яка ніколи не може бути амортизована. З іншого боку, додатковий готельний бізнес демонструє відмінності від режиму мебльованої оренди та може мати певну кількість переваг з точки зору податку.
Можливість відшкодування ПДВ
На відміну від оренди житла, навіть мебльованого, для житлових приміщень (які звільняються від ПДВ, без можливості), додатковий готельний бізнес оподатковується ПДВ. Це може бути перевагою у разі придбання нерухомості для реконструкції, щоб мати змогу відшкодувати ПДВ, понесений на проведені роботи. Але, звичайно, також можна буде повернути ПДВ, що стосується поточних операцій.
Тоді договір оренди обкладається ПДВ. ПДВ буде розрахований за проміжною ставкою ПДВ 10% для частини проживання та сніданку та за ставкою 20% для інших послуг.
Зверніть увагу, що адміністрація проводить майже систематичні перевірки у разі запиту про відшкодування ПДВ. Окрім дотримання офіційності рахунків-фактур, які, мабуть, доведеться пред'являти, важливо мати можливість продемонструвати, що витрати справді були понесені на здійснення додаткової готельної діяльності, і що ця діяльність є реальною, тобто скажімо, це приносить достатній товарообіг.
Оскільки, у разі придбання нового майна або майна, яке буде капітально відремонтовано, значна сума ПДВ буде здійснена ще до початку діяльності, важливо мати підказки, що демонструють намір поводитися як оподатковуваний людина, ще до початку роботи. На практиці рекомендується чітко оформити цей намір у акті придбання, складеному нотаріусом, зазначивши, що будівля призначена для відведення в сторонній готель. Якщо після аналізу остаточно буде вирішено відмовитися від цієї позаготельної діяльності (і, отже, від стягнення ПДВ), це роз'яснення в будь-якому випадку не матиме шкідливого впливу.
Вигода від звільнення МФІ (одноразовий податок на багатство)
Якщо діяльність здійснюється безпосередньо (без втручання компанії), буде важко скористатися звільненням від МФІ, оскільки дуже важливо, щоб один із членів податкового домогосподарства здійснював цю діяльність як основну діяльність (ст. (975, I CGI). Слід зазначити, що під основною діяльністю в принципі розуміють ту діяльність, яка вимагає приділяти їй найбільше часу та проводити найбільшу ретельність, фінансовий критерій, що діє лише на допоміжній основі, якщо це неможливо визначити яка основна діяльність за іншими критеріями. Отже, на практиці екстра-готельний бізнес, як правило, можна розглядати як основну діяльність лише стосовно платників податків, які не здійснюють або не виконують іншої професійної діяльності (зокрема, пенсіонерів).
З іншого боку, здійснення parahôtellerie діяльності через компанію дасть змогу скористатися автоматичним звільненням від IFI (на підставі a) 2 ° статті 965 CGI), хоча `` жодна з компаній партнери здійснюють там свою основну діяльність. Дійсно, дві умови, що дозволяють звільнити нерухомість, що утримується через компанію, обов'язково будуть виконані: додаткова готельна діяльність розглядається природою як операційна діяльність (в даному випадку комерційна), і нерухомість, безсумнівно, віднесена до операції цієї діяльності.
Примітка
Оскільки діяльність з оренди меблів вважається цивільною діяльністю (хоча дохід від оренди вважається комерційним доходом для цілей оподаткування), звільнити мебльоване майно в оренду від МФІ буде набагато складніше, навіть якщо діяльність здійснюється в компанії . Тільки спеціалісти з оренди меблів, які роблять це своєю основною діяльністю, можуть, за певних умов, скористатися звільненням від IFI.
Строкове звільнення від приросту капіталу
Приріст капіталу, реалізований від продажу нерухомості, що експлуатується у парафіолерії, потрапляє під режим оподаткування професійного приросту капіталу, незалежно від того, реалізується він окремим оператором або напівпрозорою компанією, тобто не підлягає оподаткуванню корпоративним податком, і результати з яких оподатковуються податком на прибуток на рівні партнерів.
Професійний приріст капіталу розраховується за різницею між ціною продажу та чистою балансовою вартістю активу, тобто його початковою вартістю на балансі за вирахуванням зносу.
Коли актив зберігається більше двох років, цей приріст капіталу розпадається на короткостроковий приріст капіталу, до відрахованої амортизації, та довгостроковий приріст капіталу на решту.
Короткостроковий приріст капіталу інтегрується у звичайний результат податкового року за прогресивною ставкою податку на прибуток та внесків на соціальне страхування або соціальних внесків (залежно від застосовного соціального режиму).
Довгостроковий прибуток на капітал оподатковується за ставкою 12,8% після застосування зменшень залежно від тривалості холдингу (стаття 151 септі А CGI). Отже, довгостроковий приріст капіталу буде звільнений у разі тривалого володіння (більше п'ятнадцяти років). >>>
Приріст капіталу (короткочасний чи довгостроковий) також може отримати вигоду залежно від доходу на підставі статті 151 CGI, що застосовується до приросту капіталу, реалізованого в рамках професійної діяльності.
Перевага звільнення залежить від дотримання наступних двох умов:
- діяльність повинна виконуватися (головним чином чи ні) протягом принаймні п'яти років у професійній якості, що передбачає, що оператор (або партнер фіспрозоропровідної компанії) бере участь особисто та постійно керує діяльність і може виправдати ефективну належну перевірку, без необхідності, щоб діяльність додаткової гостинності становила її основну діяльність;
- середній прибуток без податку за два роки, що передують продажу, не повинен перевищувати 250 000 євро, щоб отримати повне звільнення (часткове звільнення можливе, коли оборот становить від 250 000 до 350 000 євро).
Передати майно, що функціонувало в додатковому готельному господарстві за режиму Дютрея
Режим Дютрейла - це пристрій, призначений для сприяння передачі бізнесу. Коли умови виконуються, це дозволяє отримати вигоду від зниження вартості переданого майна на 75%, а також зменшення прав на 50%, коли пожертвування здійснюється у повну власність, до 70 років дарування донором.
Позагательний бізнес, безсумнівно, потрапляє в сферу дії системи Dutreil. І більшість умов застосування пристрою в принципі можна виконати без труднощів.
Основна складність полягає в тому, що, коли діяльність здійснюється через партнерство, вигода від звільнення буде залежати від того, що один з партнерів або один із спадкоємців донора здійснює свою основну діяльність у компанії . Цей стан часто може бути проблематичним на практиці, за винятком випадків, коли донор вже відстоював свої пенсійні права.
Коли парахотельська діяльність здійснюється на індивідуальній основі (без втручання компанії), ця умова буде ще більш складною для дотримання, оскільки одержувач повинен продовжувати вести бізнес протягом трьох років після передачі, що означає, згідно з податком влади, що він фактично здійснює свою діяльність там регулярно та основним чином, чого на практиці часто не буває. Однак ця адміністративна посада (BOI-ENR-DMTG-10-20-40-40 §90) була поставлена під сумнів адміністративними судами (Каліфорнія, Гренобль, 8 вересня 2015 р., № 13/00609 RJF 4/16 n ° 384 ). Однак з тих пір про це не повідомляється, і Державна рада не коментувала це питання.
Найпростішим рішенням, щоб отримати вигоду від режиму Дютрейла, буде здійснення додаткових готелів через компанію, яка підпадає під дію ІС, оскільки в цьому випадку не вимагається, щоб ця діяльність здійснювалась як основна діяльність. Але цей вибір має багато інших податкових наслідків, і, зокрема, виявиться покаранням у довгостроковій перспективі з точки зору приросту капіталу, оскільки звільнення від цього буде неможливим.
Ілюстрації обмежень та труднощів індустрії готельного господарства
Тому, окрім того, режим поза готелем може мати низку переваг з точки зору оподаткування, він також має ряд обмежень і, отже, вимагає хорошої підтримки з боку консультацій, щоб правильно визначити свої цілі. Якщо тут неможливо розглянути всі ситуації, ось кілька ілюстрацій труднощів, з якими можна зіткнутися, та запитань, які слід задати
Питання про соціальний статус
Питання соціального статусу є делікатною темою. На соціальному рівні можливі дві ситуації: або дохід вважається професійним, і він підлягає сплаті соціальних внесків так само, як інші доходи від діяльності; або дохід вважається спадщиною, а потім підлягає сплаті внесків на соціальне страхування, що нараховуються за податком на прибуток, за ставкою 17,2%.
На відміну від мебльованих орендних компаній (чиє становище залежить від класифікації як туристичне проживання та заповнення приміщень (основне або короткострокове проживання), оператори пара-готелів в принципі підпадають під дію схеми соціального страхування, що здійснюється самостійно, та соціальних внески.
Їх ставка (близько 30%) вища, ніж ставка внесків на соціальне страхування (17,2%), але їх база також не однакова, оскільки соціальні внески зменшуються з оподатковуваного результату як франшизи., Тоді як внески на соціальне страхування розраховуються на та ж основа, що і ІЧ.
Підлягання сплаті соціальних внесків може мати навіть перевагу, зокрема для платників податків, які не мають інших професійних доходів, і підлягають сплаті додаткових внесків на охорону здоров’я (PUMA), розрахованих на суму їх доходу від активів.
Проблема також виникає по-різному для нерезидентів, які, застосовуючи Положення Співтовариства 883/04 про соціальні внески, не підлягають сплаті французьких соціальних внесків, як тільки вони приєднані до схеми. Соціальне забезпечення місця свого проживання.
Підлягання сплаті соціальних внесків може виявитись дуже покаральним, особливо під час перепродажу, оскільки короткострокова частина прибутку від капіталу (рівна сумі застосованої амортизації) надходить до поточного результату за умови сплати соціальних внесків, в т.ч. включається, коли прибуток від капіталу повністю звільняється від оподаткування шляхом застосування положень статті 151 септі.
У сімейній компанії Sarl (компанія, яка не обкладається податком на прибуток підприємств, що просвічує податки), партнер (навіть більшість) може уникнути соціальних внесків, якщо він не виконує управлінських функцій і не отримує винагороду, за винятком випадків, коли його розглядають як фактичного менеджера. Але така ситуація здається навряд чи сумісною з звільненням від приросту капіталу на рівні податків (стаття 151 статті CGI), що вимагає здійснення діяльності у професійній якості, що передбачає особисту, пряму та постійну участь платника податків. акти, необхідні для операції.
Шлях підходу до цього питання може змінюватися залежно від короткострокових або середньострокових проектів (оптимізація наявного доходу, передбачення продажу чи передачі тощо), тому його слід передбачити, щоб вибрати найбільш підходящу структуру.
Спосіб структурування затримання
Це центральне питання під час започаткування бізнесу з прокату пара-готелів. Насправді важко узгодити всі цілі. Що стосується передачі IFI та Dutreil, компанія має переваги. Однак, щоб зберегти режим ІЧ, варіанти будуть обмежені:
- або до повного товариства, але партнери в цьому випадку матимуть статус торговця: вони будуть підлягати сплаті соціальних внесків і, перш за все, нестимуть солідарну відповідальність за соціальні борги;
- або до Sarl, який обрав сімейний режим Sarl (режим напівпрозорості податків). Але, як випливає з назви, цей план зарезервований для компаній, створених між членами однієї сімейної групи.
Вибір структури ІС також може представляти відповідну альтернативу, зокрема, для полегшення передачі (в режимі Дютрея) та для того, щоб мати можливість легше управляти своїм оподаткуванням, а також розміром соціальних внесків, відповідно до фактичного доходу зібрані. Але цей вибір закриває двері для будь-якої можливості звільнення від приросту капіталу в довгостроковій перспективі.
Перехід на прокат параготелів
Коли майно вже утримувалося до того, як воно було передано на додаткову готельну діяльність, слід також належним чином виміряти наслідки цієї зміни в діяльності. Так, наприклад, якщо майно було орендоване голим (режим доходу від землі) через SCI, обов’язково потрібно перетворити компанію на Sarl, з можливістю сімейного режиму Sarl, щоб і надалі користуватися режимом податкової напівпрозорості. Дійсно, оскільки готельний бізнес, який розглядається як комерційна діяльність, здійснення такої діяльності через SCI призведе до автоматичного переходу на IS.
Ще одна складність: у цьому випадку план амортизації доведеться реконструювати з моменту придбання майна ДКІ, а амортизаційні ануїтети до трансформації будуть назавжди втрачені.
Ці труднощі не існуватимуть, якщо майно перебувало у приватній вотчині. У цьому випадку майно буде внесено до активів балансу на початку діяльності готельного господарства за його реальною вартістю на дату початку діяльності та амортизується на основі цієї вартості. Однак ця ситуація матиме вплив з точки зору приросту капіталу. Дійсно, під час перепродажу потрібно буде розрізнити два окремі прирости капіталу:
- приріст капіталу за період, що передує здійсненню пара-готельного бізнесу (обчислюється за різницею між реєстраційною вартістю в балансі пара-готелю та початковою вартістю придбання). Цей прибуток від капіталу оподатковуватиметься згідно з правилами, що застосовуються до приватного приросту капіталу. Для розрахунку надбавок період утримання буде встановлений під час переходу на додаткову готельну діяльність;
- професійний приріст капіталу за наступний період (обчислюється різницею між ціною продажу та чистою балансовою вартістю майна).
Таким же чином перехід від мебльованої орендної діяльності до сторонніх готелів матиме наслідки з точки зору приросту капіталу, який буде відрізнятися залежно від того, чи здійснювалася ця діяльність у професійній якості, або, навпаки, у непрофесійна дієздатність.
Податковий та соціальний режим додаткової готельного господарства важко зрозуміти у всій його грубості. Хоча це може бути цікавим у більшості ситуацій, для цього потрібна хороша підтримка, щоб задати правильні запитання та мати можливість робити необхідні компроміси.