Переваги та недоліки перепродажу LMNP
НАШІ 5 ПОРАД для інвестування в мебльовані помешкання зі старим статусом LMNP ?
Перепродаж LMNP: додана вартість
У цій статті ми не будемо підходити безпосередньо до оренди нерухомості типу Pinel, пустої оренди, з її зниженням податків та доходами від власності. Ми присвячуємо тему перепродажу за статусом LMNP.
Статус професійної меблевої орендної компанії відрізняється від непрофесійної меблевої орендної компанії LMNP на момент перепродажу. Приріст капіталу від нерухомості - це сфера, яка підпадає під оподаткування "приросту капіталу від нерухомості" фізичних осіб за LMNP та прибутку корпоративного капіталу.
LMNP стосуватиметься приросту капіталу від нерухомості, що застосовується до фізичної особи. Це означає, що потрібно зберігати майно принаймні 22 роки. Нарешті, для звільнення від узагальнених соціальних внесків доведеться почекати 30 років ув’язнення.
Перепродаж LMNP: переваги
Придбання мебльованої непрофесійної мебльованої оренди в рамках законодавства LMNP Непрофесійна мебльована оренда має ряд переваг.
- У придбанні мебльованої квартири є особливість, оскільки оподаткування, властиве продавцю, не веде до покупця. Наприклад, амортизація активів набуває чинності відповідно до даних нового придбання. Тож вони можуть бути списані на рахунки продавця і не мати наслідків для покупця.
- Мебльоване майно в обслуговуваному помешканні знаходиться в експлуатації. Це не «сліпе» придбання плану, перед вами менеджер, коефіцієнт заповнення та попередні баланси перед вами, щоб скласти думку. Ви також знаєте операційні показники для розрахунку норми прибутку.
- Акт підписаний і під ключ, за логікою ви збираєте регулярний дохід вслід за продавцем, не чекаючи кінця сайту, як при продажу в майбутньому стані завершеності. Основний пункт, місце, де знаходиться резиденція служби. За визначенням, урбанізація не може бути розширеною, це місце покращується завдяки своєму розташуванню, експозиції, і все це повинно враховуватися при покупці. Закупівельна ціна на старі мебльовані квартири в принципі нижча за ціни на нові.
Перепродаж LMNP та ПДВ
Пояснення заслуговує одна особливість: продаж мебльованих помешкань між двома професіоналами, що підлягають оподаткуванню ПДВ, не регулюється.
Дійсно, починаючи з 1996 року, застосування статті 257 біс загального податкового кодексу визначає, що перекази між об'єктами оподаткування ПДВ зберігатимуться, якщо покупець LMNP під режимом ПДВ та реальний режим зобов'язується відновити зобов'язання продавця.
Недоліки: перепродаж LMNP
З боку продавця мебльованої квартири під час експлуатації ви повинні розмістити себе за ринковою ціною. Іншими словами, нова ціна придбання не обов'язково передбачає приріст капіталу від перепродажу. Чи ставка промоутера підтверджена?, чи має будинок престарілих хорошу репутацію ?
Попередньою метою є її досягнення, чи правильним управлінням резиденцією ?
На ціну перепродажу безпосередньо впливає, оскільки слава неминуче впливає на комерційну атмосферу при перепродажі. Якщо прибутковість знизиться, власники рухатимуться до перепродажу майна без подальших зволікань.
Перейдемо до справи LMNP у поєднанні із законом Censi Bouvard, придбаним в новому блазі. ПДВ у розмірі 20% стягувався та амортизувався протягом 20 років. Таким чином, наступний покупець не зможе скористатися цим знову.
Як наслідок з боку продавця, якщо 20 років не минуло, то йому доведеться повернути частину ПДВ за недійсні роки за ставкою 20-го числа, помноженої на кількість цих років.
Ще один недолік як продавця, так і покупця, коли справа стосується майна закону Censi Bouvard. Фактично, покупець нового мебльованого майна отримав вигоду від його зниження податку на 11% протягом 9 років. Покупець житла вважатиметься секонд-хендом і не зможе скористатися податковою пільгою вдруге.
Тому ціна буде збалансована між попитом та пропозицією. Censi Bouvard ставить у невигідне становище покупця, який повинен вести свої рахунки.
Професіонали в галузі консалтингу з управління капіталом
З 2010 року перепродаж мебльованих житлових приміщень відчував досить сильний ринок, такий як туристичні резиденції та резиденції студентів. Резиденції Ehpad та резиденції старших віків ще недостатньо дорослі, щоб дати прогноз. Цей ринок розвинувся нещодавно, амортизація та оподаткування до 5 років тримання під вартою житла LMNP та 9 років для LMNP разом із Cenci Bouvard .
Як видно вище, профіль служби проживання, його управління, його місцезнаходження, рівень заповнюваності та запам'ятовування контексту нового ринку резиденції, коли ви купували, надають максимальну кількість аналітичної інформації до зобов'язання.
Дійсно, придбання нового LMNP - це забезпечення більших шансів у разі перепродажу. .
Зараз розпочинати управління непрофесійно мебльованими квартирами, купуючи старий LMNP, також має значні переваги.
- Майте хороші знання ринку,
- знати, як оцінити якість менеджера на місці,
- Знання, як передбачити ринок, тенденцію та інші часто суб’єктивні аспекти,
залишити дуже конкретну ділову базу для радників з управління багатством. Оподаткування не управляється за інстинктом, бухгалтерський облік відкриває горизонти для тих, хто знає, як аналізувати баланс та операційний рахунок, контролювати амортизаційні відрахування і, звичайно, оптимізувати "розміщення фіскального дефіциту" перед продажем, не втрачаючи при цьому недоотриманого дефіциту.
Інвестиції в нерухомість у меблі змінюють оподаткування домашніх господарств, орендна плата класифікується у категорії промислових та комерційних прибутків bic. Інвестувати в місце проживання означає не сплачувати податки з цієї категорії доходу.