Переваги та відмінності між реальним режимом та мікрофонцем
Власники майна, яке здається в оренду, зобов'язані декларувати оренду, яку вони отримують. В контексті необмеженої оренди вони мають вибір між режимом мікроземів та реальним режимом. Зосередьтеся на характеристиці цих двох формул.
оподаткування орендної власності може мати великий вплив на вашу стратегію інвестування в нерухомість.
дохід від оренди від порожньої оренди (без меблів), повинні бути оголошені як дохід від власності . У цьому випадку можливі два режими: режим мікроземів та реальний режим.
Режим мікроземів, ідеально підходить для низьких доходів
Система володіння мікроземеллю застосовується автоматично, якщо орендна плата отримана Вами немебльована оренда (без урахування зборів) (наприклад, у Pinel) не перевищують обмеження в 15 000 євро/рік.
Для цього розрахунку, крім орендної плати, слід враховувати весь орендний дохід за рік. Тому ви також повинні додати, якщо це необхідно:
- винятковий дохід: наприклад, страхові відшкодування, отримані за несплачену оренду
- допоміжний дохід: наприклад, за оренду рекламного приміщення.
У системі володіння мікроземелями орендна плата повинна декларуватися без урахування зборів, щоб отримати вигоду від стандартного зниження загальної суми на 30%. Потім оподатковується решта 70%.
Наприклад, якщо ви отримали 10 000 євро орендної плати без урахування зборів, ваш податок становитиме 70% від цієї суми, тобто 7 000 євро.
Це особливо цікава формула, якщо у вас мало витрат. Це в першу чергу орієнтоване на невеликі орендні компанії, оскільки з 15000 євро річного доходу від оренди обов’язково обирати реальну схему.
Зосередьтеся на 15000 євро стелі для мікрофонча
Мікрофончик припиняє застосовуватися в тому році, коли ви заявляєте, що валова орендна плата перевищує 15 000 євро. Цей ліміт повинен перевірятися щороку та враховує все податкове домогосподарство, яке включає вашого чоловіка/дружину та утриманців. Якщо ви берете в оренду лише частину року, цей ліміт не повинен пропоруватися. Нарешті, якщо протягом року ситуація у вашій сім’ї зміниться, і вам доведеться заповнити 2 декларації, ліміт буде розрахований для кожної декларації окремо.
Фактичний режим, вирахувані витрати
На відміну від режиму мікрофінансування, реальний режим - це метод обчислення оподатковуваного результату, який полягає у вирахуванні певних зборів із річної орендної плати, щоб сума податку якомога ближче відображала прибуток платника податків.
Таким чином, ви можете вирахувати до оподаткування наступні збори без обмеження суми:
- витрати на роботу та ремонт,
- управлінські, процесуальні, адвокатські та судові пристави
- податки на майно
- позикові відсотки та страхування позики
Наприклад, якщо ви отримали 10 000 євро в оренду і витратили 2050 євро як витрати (1150 євро за роботи, 1000 євро як плату за ОСББ, 400 євро як податок на майно, 100 євро як страхування та 300 євро як плату за управління),
Ваш оподатковуваний дохід від власності становитиме 10 000 - 2950 євро = 7050 євро.
Якщо ви отримуєте менше 15 000 євро річної орендної плати, Тому важливо розрахувати, який план буде для вас найбільш вигідним.
Якщо вас не оподатковують, іноді вам може бути корисно добровільно вибрати реальний план, особливо якщо у вас значні витрати. Понад 15 000 євро на рік, ви повинні вибрати фактичний план.
Чи хотіли б Ви скористатися персоналізованими порадами щодо інвестицій в оренду нерухомості? Зверніться до наших спеціалістів з нерухомості .
Фото: Adobe Stock Photo - Автор: goodluz
* Статус LMNP відкритий для платників податків, які виділяють житло під мебльовану оренду і дохід від яких не перевищує 23 000 євро, включаючи податок на рік та 50% від їх загального доходу.
Діяльність непрофесійної компанії, що орендує меблі, підпадає під категорію промислових та комерційних прибутків, як визначено у статті 34 Загального податкового кодексу. Крім того, система LMNP у контексті придбання нового житла, розташованого в певних керованих резиденціях, і яке здається менеджеру в комерційну оренду мінімум на 9 років, дозволяє за умов повернення ПДВ та отримання вигоди від називається режимом зменшення податків Ченсі-Буварда, кодифікованим у статті 199 sexvicies Загального податкового кодексу.
* Система Censi-Bouvard - це система зниження податків, передбачена статтею 199 sexvicies Загального податкового кодексу, зарезервована для платників податків, які мають доміциляцію з податковими цілями у Франції, які придбали у Франції до 31 грудня 2021 року нове житло, розташоване в певних обслуговуваних резиденціях та які зобов'язуються здати його в комерційну оренду оператору резиденції мінімум на 9 років. Ставка зниження податку становить 11%, зниження розраховується на вартість придбання (ціна продажу без ПДВ + витрати на придбання) житла в межах загального ліміту в 300 000 євро. Перевага цього податкового стимулу входить до розрахунку загальної межі певних податкових пільг, передбачених статтею 200-0 А CGI. Оренда повинна набрати чинності в місяці, що настає за датою закінчення будівлі або її придбання, якщо це пізніше, для житла, придбаного новим, або в майбутньому стані добудови. Як і будь-яке придбання нерухомості, інвестування в оренду вимагає особливої уваги, зокрема забезпечення вашої позичальності.
Крім того, і для розрахунку очікуваної прибутковості інвестицій у нерухомість необхідно враховувати фінансовий контекст (дізнайтеся про місцеві податки, включаючи податок на майно, про ваш податковий режим щодо доходу від оренди, який буде BIC а не доходи від власності, і, якщо застосовно, IFI - податок на багатство нерухомості тощо), і більш загально враховують відсотки за позику, невідшкодовувані витрати на ОСББ, витрати на страхування власника, що не займає, будь-які збори за управління .... Крім того, ця інвестиція, яка дає змогу стягнути ПДВ, вимагає підготовки спеціальних податкових декларацій, тому для цього доцільно найняти кваліфікованого бухгалтера. Щоб зберегти перевагу від повернення ПДВ, майно має бути передане в оренду оператору принаймні на 20 років. Нарешті, непродовження комерційної оренди може призвести до виплати компенсації за виселення на користь оператора резиденції.