Податки керівництво для декларування доходів від власності
Декларація про доходи від власності різниться залежно від ситуації платника податків. У контексті орендної плати чи меблів цей дохід оподатковується або за режиму фіксованої мікрофонсії, або за реального режиму.
Важливо: орендуючи мебльоване житло, ви не декларуєте прибуток від власності. Щоб дізнатись, яку декларацію заповнювати залежно від типу оренди, прочитайте наш файл: Дохід від нерухомості, мебльована оренда, спосіб декларування орендної плати
Ще один момент, який слід врахувати: у 2019 році орендодавці повинні декларувати свої доходи від власності в Інтернеті через сайт impots.gouv.fr. Щоб дізнатись більше, прочитайте нашу статтю на тему Інтернет-декларація про податок на майно, поетапно.
Режим мікроземів
Мікро-землеволодіння, принцип
Податкове оподаткування доходів від землі до режиму мікроземельностей досить просто зрозуміти. Це відповідає "маленьким" оголеним місцям, які генерують 15000 євро або менше річний дохід від оренди. За режиму мікроземелля валовий дохід від орендної плати повинен відображатися за "класичною" формою Довідка про доходи (n ° 2042, коробка 4BE), з адресою оренди.
У рамках цього режиму можна відзначити дві переваги:
- податкова декларація спрощена
- податкова адміністрація застосовує a Зниження на 30%.
Приклад: за 10 000 євро, задекларованих до режиму мікрофонців, оподатковується лише 7 000 євро.
Ця податкова пільга обчислюється із суми, зазначеної у графі 4BE, і таким чином визначається оподатковуваний дохід від власності. Потім це додається до вашого чистий оподатковуваний дохід та оподатковується за графік податку на прибуток.
Тимчасово, в рамках фіскального білого року, платник податків повинен задекларувати частину виняткових доходів, з яких податок не буде стертий, рядок 4XD під назвою "виняткові доходи, що підлягатимуть оподаткуванню".
Умови мікросуші
Режим мікроземелів застосовується для оренди порожнє житло чи приміщення платник податку-орендодавець зняв 15 000 євро або менше із валового доходу від власності (орендної плати та випадкового доходу), знаючи, що нарахування не враховуються при розрахунку цієї суми.
Поріг 15 000 євро, який не можна перевищувати, не змінюється залежно від тривалості оренди. Він також діє незалежно від характеру орендованого майна: житла, приміщень, місця для паркування тощо. Дохід від оренди виробничих чи комерційних приміщень або навіть місць для паркування також становить прибуток від землі.
Інвестиції в пристрій Pinel несумісні із застосуванням режиму мікроземів.
Заборони
З іншого боку, не всі види нерухомості дозволяють отримати вигоду від режиму мікроземелень. Дохід від майна, придбаного в оголене право власності а також класифіковані будівлі історичні пам’ятки а також придбані в рамках системи звільнення від податку на нерухомість Мальро не можуть бути накладені на режим мікроземів.
Те саме стосується майна, яке відповідає умовам відрахування на амортизацію. Таким чином операції здійснюються в режимі оподаткування Périssol, новий Besson, класичний Robien, перефокусований Robien або новий Borloo не дозволяють скористатися режимом мікроземів.
Платник податку має вибір
Платники податків мають можливість відмовитись від володіння мікроземелем, якщо вони вважають, що це не в їхніх інтересах. Таким чином, вони можуть вирішити пройти реальну систему оподаткування для визначення доходу, що підлягає оподаткуванню. Щоб активувати цю опцію, тоді платник податків повинен заповнити декларацію з податку на майно № 2044.
Справжня дієта
У рамках фіскального білого року необхідно заповнити кілька конкретних графіків:
- рядок 4XA: невиключний дохід від землі
- графа 4XB: загальний дохід від землі
- рядок 4XC: збільшення та коригування, які підлягають оподаткуванню
Механізм CIMR отримує вигоду лише за виняткові надходження земель (скасування податку на невиняткові доходи у 2018 році.
Реальний режим оподаткування, принцип
За реальним податковим режимом платник податку обчислює свій оподатковуваний дохід від власності, віднімаючи із валового доходу від власності орендну плату, яку він нарахував протягом року. Валовий дохід, а також різні нарахування необхідно повідомляти за формою № 2044 декларації про доходи від землі.
Форма № 2044 дозволяє відкласти отриманий дохід та понесені витрати на 8 будівель. Якщо платник податку володіє понад 8 нерухомими майнами, він повинен заповнити інформацію, що стосується 9 (і більше) нерухомості, якою він володіє, на звичайному папері.
Які збори та збори можна відняти ?
Розподіл різних зборів та зборів, що підлягають вирахуванню з валового доходу від власності, чітко відображено у формі декларації № 2044. Платники податків повинні мати можливість підтвердити достовірність цих витрат, якщо цього вимагає податкова адміністрація. Тому необхідно зберігати рахунки-фактури, а також відомості про розподіл платежів, встановлені піклувальниками або менеджерами спільної власності. Витрати та збори розподіляються наступним чином:
Витрати на адміністрування та управління
Ця категорія включає винагорода вартових та двірників, а саме до винагороди, до якої додаються податкові та соціальні збори, сплачені орендодавцем, та виплати, що надаються в натурі, такі як доступ до електроенергії, водопроводу, опалення тощо. Що стосується будинків кондомініуму, ці витрати передбачається враховувати у положеннях про нарахування ОСББ.
Витрати на адміністрування та управління також включають винагороду, збори та комісійні, що виплачуються третім особам. Ця назва відповідає винагороді управителів майна або розпорядникам майна, винагороді третьої особи, відповідальної за облік майна та різних адміністративних завдань, комісіям, що виплачуються агентству з прокату, зборам, що сплачуються третій стороні за складання проекту податкові декларації та внески, що сплачуються профспілковим палатам власників або співвласників.
Нарешті, процесуальні витрати повинні бути додані до загальних адміністративних та управлінських витрат. Витрати на провадження включають гонорари, сплачені нотаріусу, адвокату, судовому приставу або експерту. Аналогічно, вони включають витрати, понесені в контексті врегулювання спору з орендарем, підрядником або постачальником послуг. З іншого боку, витрати на придбання, понесені під час придбання майна, не повинні відображатися як адміністративні та управлінські витрати.
Інші плати за управління
Тут повідомляється поштова кореспонденція, телефонні та фізичні витрати на поїздки, а також витрати, пов’язані з придбанням матеріалів, інструментів або офісних меблів. Те саме стосується реєстраційних зборів за оренду та право оренди. Ці інші витрати є обмежено 20 євро за власність здається в оренду.
Страхова премія
Премії за договори страхування, укладені для захисту відповідного майна (майна), можуть бути вирахувані із валового доходу від оренди. У ці рамки потрапляють такі ризики:
- Вогонь
- Пошкодження водою
- Розбите скло
- Пошкодження, спричинені штормом, градом або снігом
- збитки, спричинені крадіжками та вандалізмом
- Природна катастрофа
- Цивільно-правова відповідальність власника-орендодавця
Страхові внески, що покривають обладнання або меблі, не можуть бути відраховані.
Витрати на ремонт, обслуговування або вдосконалення
Витрати, пов'язані з ремонтом, утриманням та поліпшенням майна (майна), повинні відображатися серед витрат, що підлягають відрахуванню. Вони повинні стосуватися лише приміщень, відведених під житло. У цьому випадку платник податку повинен деталізувати оплату за роботу на сторінці 4 форми № 2044 під заголовком «Опис витрат».
| Увага: L Витрати, пов’язані з будівництвом, реконструкцією чи розширенням житлової площі, не слід відкладати. Також не слід вказувати роботи, нерозривно пов’язані з прибудовою, такі як ремонт даху після будівництва додаткового поверху. |
Витрати на ремонт та обслуговування мають на меті відновити або підтримати майно в належному стані, не змінюючи його консистенцію, компонування чи початкове обладнання. Ці витрати можуть стосуватися, наприклад:
- Дослідження та аналіз азбесту
- Виконання обов’язкової діагностики (приклад: діагностика енергетичних показників або DPE, ризик впливу свинцю, основні природні та технологічні ризики тощо)
- Відновлення системи центрального опалення, а також заміна центрального котла
- Реставраційні роботи на даху
- Модернізація або встановлення нового ліфта
- Заміна побутової техніки
Витрати на вдосконалення складаються з придбання нового об’єкта, обладнання або елементу комфорту, не змінюючи структури майна. Як приклад, ось деякі витрати на вдосконалення, які можна відняти:
- Встановлення або заміна a Центральне опалення, ванна кімната, кухня, a ліфт або колективна телевізійна антена
- Збільшення вікна та встановлення жалюзі
- Ремонт даху будівлі (заміна частини каркаса, підтяжка обличчя ...)
- Встановлення автоматичних дверей ліфта
- Встановлення санітарно-технічного обладнання
Відшкодування стягнення не стягнуто з орендаря
Ці комісійні, що підлягають франшизі, відповідають витратам, одержаним лізингодавцем, коли спочатку вони були відповідальністю орендаря і які не були відшкодовані останнім після його від'їзду. Цей сценарій може виникнути, коли застави орендаря недостатньо для покриття відшкодованих витрат.
Компенсація виселення та витрати на переселення
Відшкодування виселення є франшизою, якщо виселення має на меті звільнити приміщення з метою переселення за кращих умов, особливо після реконструкції. Це не підлягає франшизі, якщо виселення має на меті отримання фінансової вигоди для орендодавця (виселення для перепродажу) або у разі повернення у власність для особистого користування.
Витрати на переїзд підлягають вирахуванню, коли переїзд орендаря пов’язаний із завершенням роботи, що унеможливлює перебування на місці.
Податки на майно та відповідні податки
Податки, які несе власник, такі як податок на майно та податки на спеціальне обладнання вираховуються з доходу від власності. Податки підлягають відрахуванню до тих пір, поки вони були сплачені протягом податкового року. З іншого боку, податки, що передаються орендарю, такі як податок на житло або податок на збір побутових відходів, не підлягають вирахуванню.
• Самовивідні витрати, характерні для будинків кондомініуму
Загальна сума положення про сплату співвласників повинні бути вказані, сплачені протягом податкового року управителю ОСББ. Поточні витрати на утримання, експлуатації та адміністрування загальних деталей та обладнання слід відкласти, а також роботи, які не були включені до кошторисного бюджету.
Обов’язковим є відрахування повної суми резервів для нарахувань, навіть незважаючи на те, що розподіл витрат між франшизними витратами, не вирахуваними витратами та витратами, що підлягають відшкодуванню з орендаря, вже був відомий.
Список прийнятних робіт опубліковано в Офіційному віснику від 4 червня 2004 р. Із застосуванням указу № 2004-479. Стурбовані:
- Консервація або утримання будівлі, крім технічного обслуговування
- Робота над загальними предметами обладнання, крім технічного обслуговування
- Роботи з благоустрою (розробка або створення приміщень, призначених для загального користування, перетворення існуючого обладнання, підняття будівель тощо)
- Технічні дослідження (діагностика та консультації)
- "Загалом", робота, яка не охоплює технічне обслуговування та адміністрування загальних приміщень або технічне обслуговування та експлуатацію загального обладнання
Положення щодо відрахувань, утриманих за рік, що передував податковому році, також вимагається врегулювати, оскільки ці положення включають без розбору витрати, що підлягають вирахуванню з доходу від власності, невизначені витрати (наприклад, витрати на будівництво чи розширення) та відшкодування з орендарів.
Відсотки за позикою
Після встановлення загальних витрат і зборів платник податку може додавати позикові відсотки що вона підтримує щодо позик на нерухомість, укладених на збереження, придбання, будівництво чи реконструкцію, розширення, ремонт або поліпшення нерухомості, яку вона здає в оренду. Витрати на позики також підлягають франшизі, а саме:
- Плата за подання заявки
- Плата за реєстрацію іпотеки
- Суми, виплачені поручителю
- Agios або банківські комісії
- Вивільнення витрат
- Премії, що стосуються договору страхування життя або страхування від смерті, укладеного для гарантування повернення позики
| У разі переукладення іпотечного кредиту: якщо платник податків взяв нову позику на заміну початкової позики, з якої він утримав відсотки, він може продовжувати їх утримувати за умови, що це позика для погашення або заміни початкової позики. Відраховуються відсотки за новою позикою, за винятком випадків, якщо вони перевищують відсотки за початковою позикою. |
Конкретні відрахування та відновлення додаткового відрахування
Ці положення стосуються, зокрема, інвестицій у нерухомість за старих Бессонів, старих Борлоо в середньому або соціальному секторах або режимів Лінемана.
Розрахунок майнового результату та розподіл дефіциту
Результат майна може бути позитивним, у разі отримання прибутку, або негативним, що призводить до дефіциту, який може бути зарахований до загального доходу податкового року та перенесений до майнового доходу в наступні роки. Про прибуток слід повідомляти у “класичній” декларації за формою № 2042. Він оподатковується за шкалою податку на прибуток.
Дефіцит власності, що виникає внаслідок витрат, окрім позикових відсотків, підлягає вирахуванню до загальної суми доходу в поточному податковому році до 10 700 євро. Частина дефіциту, що перевищує цей поріг, може бути перенесена та вирахувана з доходу від власності на наступні десять років.
Відрахування дефіциту землі із загальним доходом поточного податкового року не є можливим і застосовується автоматично. Це може бути поставлено під сумнів, якщо платник податків припинить здавати в оренду майно (майна) до 31 грудня третього року, наступного за цим нарахуванням, якщо відмова від оренди не пов’язана з нещасним випадком життя (смерть подружжя, втрата працездатності, звільнення) або у разі експропріації.
Нарешті, слід згадати дефіцит землі, який не нараховувався протягом попередніх десяти років, за кожен відповідний рік. Якщо є прибуток, він повинен бути віднесений до найстаріших дефіцитів, поки дефіцит не буде повністю компенсований. Якщо їх неможливо повністю компенсувати, платник податків повинен перенести дефіцит, що підлягає сплаті, на наступні податкові роки.