Порожня або мебльована оренда, як знизити; податковий
"Привіт, я купив нерухомість у розмірі XXX євро і хочу знати, чи краще здавати його порожнім чи мебльованим? "Електронний лист, який я регулярно отримую з відповідним запитанням, відповідь на який, безсумнівно, заощадить вам кілька тисяч євро. Справді, факт оренди нерухомості супроводжується часто високою ставкою податку, яку так очікували. Навантаження важко передбачити, враховуючи складність системи. Основна складність полягає в тому, що податок не буде розраховуватися однаково для людей, які здають в оренду порожні та тих, хто здає меблі. Можливі режими оподаткування абсолютно різні. Тоді виникає вічне питання: краще зняти порожню або мебльовану квартиру? Які відмінності? Питання, яке мені часто задають, на яке немає правильних відповідей. Все буде залежати від ваших цілей, вашої податкової ситуації та змінних вкладень. Відповідь на це запитання вимагає часу та великого досвіду, сподіваюся, ви зрозумієте це через цю статтю.
Ви повинні розуміти податковий режим вакансій та мебльованих квартир, щоб порівняти рівень податку.
Нагадуємо, ми бачили оподаткування орендодавця нерухомості в цій статті порожньою з цією короткою діаграмою. Або ви обираєте мікроземельну ділянку, або реальну до сплати податкової категорії (0%, 11%, 30%, 41% або 45%) та внесків на соціальне страхування.
У цій другій статті було представлено оподаткування компанії, що орендує мебльоване майно (діаграма нижче). Цього разу було зроблено вибір між мікро-BIC та реальним надзвичайно привабливим планом, оскільки за кілька років можна вирахувати амортизацію придбання майна та меблів; з іншого боку, мебльованою орендою житла важко керувати адміністративно.
Якщо ви освоїли ці 4 податкові системи, ми можемо обговорити, яка з порожніх чи мебльованих кімнат є цікавішою для податкових цілей залежно від ситуації.
Спрощена "мікро" податкова система: перевага мебльованої оренди!
Незалежно від того, орендуєте ви порожній чи мебльований, існує спрощений режим подання податкової декларації. Оренда мебльованої оренди (мікро-BIC) набагато краща. З одного боку, надбавка до оподаткування становить 50% проти 30% для порожнечі (мікрофонсер). Це приносить величезну економію, оскільки ви заробляєте податки та внески на соціальне страхування. З іншого боку, стеля, щоб мати змогу обрати цю схему, складає 15 000 євро орендної плати за порожні (за межами мікрозему недоступний) проти понад 70 000 євро для мебльованих.
Якщо у вас мало комісій для відрахування (немає роботи/немає позики) і ви вибрали простий режим оподаткування, оренда мебльованого майна заплатить набагато менше податку за еквівалентною орендною платою, ніж оренда майна.
Реальна податкова система: порожня, якщо дефіцит землі/мебльований, якщо дохід від власності позитивний.
Плата за вирахуванням: велика перевага мебльованих помешкань для уникнення податків ....
Оренда мебльованого майна, що оподатковується за реальним режимом, дозволяє уникнути сплати податків та довгострокових внесків на соціальне страхування за рахунок вирахування амортизації.
... крім випадків, коли збори породжують великий дефіцит землі: перевага порожньої оренди.
З амортизацією та вирахуванням робіт/відсотків за позику мебльований орендодавець часто виявляється здатним відняти більше платежів, ніж орендна плата. Потім він виявляє дефіцит землі і важко дізнається, що ... дефіцит від меблевої оренди може бути використаний лише проти доходу від мебльованої оренди. Іншими словами, він зможе перенести дефіцит, але в кінцевому підсумку ніколи не використовуватиме його деінде, крім мебльованої орендної власності. Ми часто спостерігаємо, що дохід від земельних ділянок, що орендують меблі, залишається на рівні €.
Приклад:
Г-н Corrigetonimpôt здає в оренду мебльоване помешкання 10 000 євро на рік і може вирахувати 4000 євро як збори, а також 10 000 євро амортизації щороку протягом 15 років. Він отримує земельний дохід 10 000 - 14 000 = - 4000 EUR. Його дохід від власності становитиме 0 євро щороку, дефіцит - 4000 євро доступний протягом 10 років і буде нараховуватися лише на мебльований дохід.
Дуже важко знайти застосування цьому дефіциту. Оподатковуваний прибуток мебльованої квартири залишається негативним або дуже низьким через амортизацію з року в рік. Якщо ви вирішите зробити другий, амортизація матиме той самий ефект. Насправді дефіцит мебльованої квартири часто втрачається.
Зі свого боку, порожня орендна компанія взагалі не має цієї проблеми. Дефіцит підлягає зовсім іншому режиму. Перш за все, зверніть увагу, що гасіння неможливе у вакуумі. Мати дефіцит порожнього активу - це означає багато роботи. Це класичний інвестиційний випадок, коли фізична особа може придбати будівлю та виконати багато робіт із її благоустрою та ремонту, щоб створити дефіцит землі за рахунок відрахування робіт. Тоді оподаткування набагато привабливіше, ніж мебльоване:
- З одного боку, дефіцит від 0 до -10 700 євро буде зарахований до інших доходів (зарплата тощо).
- З іншого боку, дефіцит нижче -10 700 € передбачається на 10 років і буде використаний проти майбутніх доходів від власності.
Я узагальнюю тут дефіцит землі і не буду вдаватися в подальші подробиці. Ви можете переглянути цю статтю, яка повністю висвітлює розрахунок дефіциту землі за порожню оренду з прикладами та винятками. За наявності дефіциту землі реальний режим порожньої оренди тоді може стати набагато цікавішим, ніж мебльований. Ви обов’язково використаєте свій дефіцит і навіть зможете зменшити оподаткування, яке генерується зарплатою.
Якщо у вас є позика або робота, вам доведеться порахувати, щоб визначити, чи найкраща порожня або мебльована оренда. За наявності великої кількості роботи, що створює дефіцит протягом декількох років, порожня оренда має більше переваг. У декларації, що показує короткостроковий прибуток від оподатковуваного майна, мебльована квартира буде набагато привабливішою за рахунок амортизації.
Перш ніж стрімголов поспішати до дуже привабливого податкового режиму для мебльованого помешкання, якщо у вас немає величезної роботи, вам доведеться перевірити, чи прибуток від податку за рахунок амортизації дозволяє сплачувати фіксовані збори, які можна знайти лише за мебльовану оренду ...
Додаткові фіксовані збори: пільга за порожню орендовану нерухомість. Для меблів потрібні бухгалтер та оплата ДЗЗЄ!
Ви повинні орендувати своє порожнє або мебльоване майно?
Ви можете зробити наступні пункти для вибору між порожньою/мебльованою орендою:
- Якщо ви передбачаєте, що фактичні податкові режими не є привабливими (занадто низький прибуток від оподаткування або з невеликою кількістю податків, що підлягають відшкодуванню), передбачений режим оренди вводиться через мікро-BIC (зниження на 50%).
- Якщо ви передбачаєте, що реальні режими є більш привабливими з податкової точки зору, вибір ускладнюється. Перший крок - визначити, чи є у вас можливість створити великий дефіцит землі за допомогою великих робіт. Якщо так, то цілком ймовірно, що порожня оренда покращить показники за рахунок оптимізації дефіциту землі, що значно зменшить податок на початку.Якщо роботи не буде кілька десятків тисяч євро, мебльована квартира, безсумнівно, буде платити менше податку (або взагалі не подаватиме) у довгостроковій перспективі шляхом вирахування амортизації. Однак, слід переконатись, що податковий прибуток перевищує 1500 €/2000 для компенсації витрат кваліфікованого бухгалтера та CFE!
Щоб зробити ці розрахунки, ви також повинні врахувати свій дохід, оскільки вплив податку залежить від вашої податкової категорії!
Звичайно, це дозволяє виміряти фіскальний вплив між порожньою/мебльованою орендою. Після цього він також врахує інші змінні (придбання меблів, труднощі з орендою довгострокових меблів, зміни в оренді тощо). Думаю, ви тепер розумієте, чому важко зробити правильний вибір між порожнім/мебльованим, і що вам потрібно витратити час на вивчення ситуації в кожному конкретному випадку! Я не можу і ніколи не зможу відповісти кількома рядками на електронні листи, які я регулярно отримую: "Привіт, я купив хороші XXX євро і хочу знати, чи краще орендувати їх порожніми чи мебльованими? ". Вам доведеться витратити час на вивчення всіх параметрів, представлених у статті, що вимагає часу та знань, але з часом призведе до значного збільшення вигідності. Ви можете попросити мене про персональне навчання по телефону на цю тему, з якою я часто маю справу.
Ознайомтесь із моїми путівниками щодо оподаткування орендної плати.
Податковий посібник для класичної порожньої оренди
Податковий посібник для оренди нерухомості Pinel