Практичний випадок, коли виграли переможця d; невдале звільнення від сплати податку типу Пінель та Штрельє
Це було в 2002 році, коли Ніколь, Франсільєн та Франсуа, Ліон, зустрілися. На той час вони мали професійну діяльність у своєму регіоні, технік управління для неї, розробник ІТ для нього. Кожен власник свого будинку, їхні стосунки живуть із швидкістю поїздок TGV. Але зараз, майже у 70 років, тепер обидва пенсіонери, вони вичерпали принади відстані і планують жити під одним дахом. Бо їхні стосунки серйозні !
Як доказ вони спільно здійснили інвестиції у нерухомість, щоб створити спадщину завдяки доходу від землі та оцінці будівлі. Це придбання, студія, є частиною проблеми, з якою сьогодні стикається Ніколь, яка є власником половини студії, оскільки транзакція скалічує її книги. Саме це вирішило зв’язатися з нами, коли вона задається питанням, як найкраще керувати власною спадщиною для їх спільної долі.
Придбання власності датується 2009 роком. На той момент ми проходили маркетинг будівель Scellier, однієї з попередніх схем оренди інвестицій, звільнених від оподаткування, в даний час замінених Pinel. Як занадто часто, ці програми з нерухомості представляються як інвестиція, яка не вимагає жодного особистого внеску і дозволяє не сплачувати податки протягом декількох років !
Спокушені Ніколь та Франсуа позичають загалом 122 000 євро, щоб придбати студію в передмісті Ліона. Продавець обіцяє їм орендну плату в розмірі 500 євро на місяць. І скорочує свій козир: на той час Scellier зменшив податок на 25% від інвестицій, розподілених на дев’ять років, або для Ніколь річна податкова пільга в 1650 євро.
Обіцянка була прекрасною. Але нічого не йшло, як планувалося. Давайте детально розглянемо різні елементи фінансового пакету. Спочатку все було добре: перший орендар пробув чотири роки. Але наступні залишалися все коротшими і коротшими. «У 2017 році у нас було три, один з яких пробув лише два місяці. І щоб знову здати в 2018 році, нам довелося знизити оренду з 500 до 450 євро ”, - каже Ніколь. Запитано, чисельність нових будівель в тому ж секторі, цього року ще чотири нових. Велика кількість пропозиції, яка працює на користь орендарів. Їм не важко знайти кращі та дешевші, тим більше, що межі орендної плати, необхідні для режиму Пінеля, нижчі, ніж у Scellier.
Дохід від землі на половину щогли та дуже важкі витрати
Якщо надходження важко отримати, звинувачення великі. Ніколь та Франсуа вирішили довірити управління своєю студією агентству. Його винагорода: 6% зібраних квитанцій (7,2%, з ПДВ) та фіксована ставка 210 євро за кожну зміну орендаря. Окрім цих витрат, існують збори за ОСББ, страхування та податки на майно. Результат: з часткою доходу від оренди в 2600 євро у 2017 році (з урахуванням періодів вакансій) Ніколь виплатила 6100 євро плати, включаючи вартість іпотеки, 415 євро на місяць.
Тому вона повинна забирати 3500 євро на рік із своїх заощаджень для покриття різниці. Ми далеко від самофінансування інвестицій. "Ніколи не слід посилатися на симуляції, опубліковані в Інтернеті чи представлені продавцями, які" "забувають", зокрема враховувати додаткові витрати та періоди вакансій оренди ", зазначає Крістін Чіоцца-Ваутерин, юрист з питань податків у LightHouse LHLF.
Наприкінці 2018 року, коли закінчився обов’язковий термін оренди (дев’ять років у випадку з «Шкієром»), Ніколь планує продати, щоб покласти край цій руйнівній операції. Але після вирахування непогашеного капіталу з поточної позики, якщо вона поверне 25 000 євро за це майно, яке оцінюється в 110 000 євро, вона може вважати себе щасливою. Однак, якщо Ніколь протягом дев'яти років не платила податків ні за пенсії, ні за оренду, яку вона отримувала, результати не менш жахливі. Оскільки дохід не покривав витрат, вона мала сплатити загалом близько 30 000 євро на рахунок, відкритий для управління цим майном. Ось дороге зниження податків !
Надто невигідний перепродаж
У такій ситуації виникає питання про продаж студії правомірно. Але чи це правильний час? Тому що місцевий ринок похмурий. Інвестори віддають перевагу нещодавнім конструкціям, що продаються у Pinel і, в свою чергу, мають податкові пільги. Крім того, є підстави побоюватися, що інші власники Scellier 2009 року хочуть ліквідувати свою ділянку одночасно, відразу після доленосної дев’ятирічки, ризикуючи наситити транзакції.
Крім того, якщо будинок продається "зайнятим", слід очікувати знижки в розмірі від 10 до 15% залежно від тривалості оренди та суми орендної плати. Якщо орендар поїде, майно, безумовно, буде продано за нижчою вартістю, але протягом шести-дев’яти місяців, необхідних для пошуку покупця та підписання справжнього акта, орендна плата не надходитиме, поки щомісячні виплати за кредитом продовжуватимуть діяти.
Нарешті, ще одна причина повинна стримувати їх від продажу: оподаткування. Пара забула положення, характерні для дефіциту землі. Нагадуємо: інвестор починає з віднімання відсотків за позику з орендної плати, яку він отримує, потім він вираховує нарахування. Якщо його доходу від власності недостатньо для його покриття, платник податку може перерахувати залишок (але не відсотки за позику) на загальний дохід (зарплати, пенсії тощо) в межах річного ліміту 10 700 євро. Однак, як тільки дефіцит землі зменшує загальний дохід, майно має залишатися в оренді через три роки після останнього нарахування. Це означає, що якщо Ніколь продасть свою студію у 2019 році протягом цього трирічного періоду, податкові органи зможуть вимагати від неї податкові пільги щодо нарахування дефіциту, від яких вона отримала користь з 2016 року.
Справа розглядається, терміново перечекати перепродаж за кращих умов! Тим більше, що падіння орендної плати, призначене Ніколь, має обмежити вальс орендарів. "Інвестиції в нерухомість можна мислити лише в довгостроковій перспективі, зокрема для амортизації витрат на придбання. Перепродаж у процесі позики також може бути дорогим: перші роки ми платимо переважно відсотки, позиковий капітал мало амортизується ”, підкреслює Крістін Кьоцца-Войтерін.
Намагаючись підняти планку, Ніколь повинна вирішити свої фінансові тягарі. Банк LCL змусив його взяти чотирнадцятирічну позику під 4,15%. Занадто дорого! Наприкінці 2009 року показник ставок Національного агентства житлової інформації (Аніл) зазначав, що середні ставки, що стягуються установою, становили 3,95%. Наприкінці 2017 року Ніколь намагалася переглянути свої кредити. LCL задовольнився продовженням терміну дії на два роки, щоб зменшити щомісячний платіж із приблизно ста євро до 415 євро. Не торкаючись ставки! Але в квітні кредитний брокер запропонував йому позику на 0,85% до 2026 року та щомісячний платіж у розмірі 350 євро. Ласкаво просимо, коли пара задається питанням про свій спосіб життя.
Втрата певних переваг, передбачуваний арбітраж
Якщо заглянути в дзеркало заднього виду, Ніколь ледь покриває свої витрати, не маючи реальних можливостей заощадження. Чи потрібні йому все ще готівка? Звичайно, нам доводиться розраховувати на економію, яка вже на горизонті завдяки переходу до Франсуа. О
Витрат на двох у будинку менше, ніж на кожного вдома. Але, з іншого боку медалі, Ніколь втратить як пенсію по втраті годувальника свого покійного чоловіка, скасовану у разі повторного одруження, спільного проживання або Pacs, так і половину частки сімейного коефіцієнта, від якої вона отримує вигоду як одинокий батько, піднявши дитина. Кінець цих вигод означає чисту втрату в розмірі 5000 євро на рік, яку Ніколь готова взяти на себе.
Крім того, Ніколь наприкінці року закінчує повернення позики за своїм основним місцем проживання, що дасть її бюджету серйозну атмосферу. У неї також є 78 000 євро матраців, що дозволяє їй справлятися. Перш за все, його ощадні рахунки. Потім її план заощаджень акцій (PEA), відкритий у 2006 році, коли вона вийшла на пенсію. «Я розумів, що заробляти гроші на фондовому ринку - це не лише для багатих людей. Я скрупульозно застосовую поради вашого щомісяця, і я вже потроїв свою ставку, вона посміхається. Але це не життєво важлива інвестиція. Якщо нам потрібні гроші, я продам, і все. "
Хороша новина, додатковий прибуток для пари є недоступним: якщо вони вселяться разом, одного з їхніх основних резиденцій буде занадто багато. Замість того, щоб продавати його, ми радимо їм взяти його в оренду. Хоча вони різного розміру і розташовані в муніципалітетах з різним ринком оренди, вони мають однакову ринкову вартість і забезпечували б подібний дохід від оренди. Тому визначення місця їх проживання відповідає не на фінансове питання, а на вибір життя.
Одиноке домогосподарство для оптимізації режиму дефіциту землі
Ще один вибір способу життя, але необхідна передумова для кращого управління своїм багатством, Ніколь та Франсуа повинні розглянути питання про одруження або pacser, щоб створити єдине податкове домогосподарство. Таким чином, маючи другу оренду нерухомості, вони оптимізують оподаткування своїх доходів від власності. Як? 'Або' Що? Це ще один аспект механізму дефіциту земель. Як ми вже бачили, вони нараховуються на загальний дохід до обмеження в 10 700 євро на рік. Але понад цю суму надлишок може бути нарахований на прибуток від власності протягом наступних десяти років. Та сама можливість для невідрахованих процентних позик.
Якщо вони здадуть в оренду незайняте колишнє основне місце проживання, вони зможуть перенести дефіцит землі, накопичений у Шкільє, щоб зменшити податкове навантаження на оренду, яку вони отримають. Таке переведення дефіцитів з одного майна на інше було підтверджено рішенням Державної ради No 400441 від 26 квітня 2017 р. Щоб скористатися цим, подружжю доведеться декларувати орендну плату, отриману за режимом доходу від землі, "реальною". Таким чином, вони зможуть продовжувати відкладати дефіцит земельних ресурсів у "Штрельє" після його перепродажу, як тільки закінчиться трирічний період, який сам залишається обов'язковим. Будьте обережні, якщо вони залишаться у спільному проживанні, Ніколь та Франсуа створить два податкові домогосподарства, а той, хто не отримає доходу від власності, втратить вигоду від перенесення подальших ... і ризикує податковим коригуванням.
Дорожня карта, якої слід дотримуватися, коли вони вирішують, куди покласти свої сумки: у павільйоні Рона-Альпи, де Франсуа створив свою музичну студію, або в квартирі в Іль-де-Франс, де Ніколь репетирує свої ролі в аматорському театральному колективі. Незалежно від місця призначення, ми не сумніваємось, що вони знайдуть артистичних партнерів і насолоджуватимуться своєю пенсією без фінансових турбот.