Qu; робити; службова резиденція
Ви великий платник податків? Ставте на нове мебльоване житло, щоб інвестувати в камінь і скористатися зниженням податків. Методи та підводні камені, щоб знати, щоб не помилитися.
У порівнянні з інвестицією в закон Pinel, переваги, які ви отримуєте від нової мебльованої оренди, подвійні. По-перше, економія податків, яка може бути більшою (завдяки конкретному пристрою амортизації), потім гарантована орендна плата без будь-яких проблем управління ... Конкретно, мова йде про купівлю нерухомості у виділеному резиденції. керується спеціалізованим оператором і здається в оренду певним клієнтам (студентам, літнім людям чи особам, які перебувають на утриманні). Оскільки оператор дбає про все, майбутнє ваших інвестицій буде частково залежати від нього. Тому вам доведеться бути особливо пильним при його виборі, тим більше, що ви берете на себе зобов’язання принаймні на дев’ять років. І будьте обережні, як і у Pinel, у разі перепродажу майна до терміну, встановленого договором оренди, усі надані податкові зниження будуть повернуті податковими органами.
Censi-Bouvard: суму вашого податку можна зменшити на 3666 євро на рік протягом дев’яти років.
Це перший спосіб отримати великий податковий бонус, інвестуючи в нове проживання з обслуговуванням. До системи, яку дуже легко отримати, доступна система Censi-Bouvard, яка вимагає від інвестора лише підписання договору комерційної оренди на дев'ять або одинадцять років (з можливістю подовження) з оператором резиденції, який потім відповідає за управління їхнім житлом (пошук орендарів, пропозиції послуг мешканцям тощо) та сплачувати їм свою частку орендної плати щокварталу. На додаток до звільнення від сплати ПДВ у розмірі 20%, покупець має право на зниження податку, рівне 11% від ціни майна без урахування податків (із граничною межею, встановленою в 300 000 євро), розподілене протягом усього періоду оренди. Або максимальний приріст податку в 3666 євро на рік.
Рентабельність операції, за вирахуванням податків і зборів, як правило, трохи нижча, ніж у випадку системи амортизації, вивченої в наступному параграфі, але тим не менш залишається помітною: від 3,8 до 4,2% на рік.
Амортизація: віддають перевагу цьому податковому режиму, часто вигіднішому, ніж сенсі-бувард.
Згідно з визначенням, система амортизації відповідає вимогам "усі добре оснащені достатньою кількістю меблів, щоб нормально спати, харчуватися та жити". Тому ви матимете до нього доступ, інвестуючи в нову резиденцію. Порівняно із законом Ченсі-Бувара, цей режим дещо складніший у встановленні, але часто виявляється вигідним. Замість зменшення податку це дозволяє вам вирахувати із зібраної орендної плати всі сплачені збори (відсотки за позику, плату за управління та довірену особу тощо), отже - це головний інтерес пристрою - що частка ціни від житло та меблі, які його прикрашають. На практиці майно амортизується протягом тридцяти років (отже, протягом цього періоду ви віднімаєте 3,33% від вартості вашої орендної плати), а меблі амортизуються протягом десяти років (10% їх ціни віднімається від річної орендної плати). Якщо загальна сума відрахувань перевищує орендну плату, створений дефіцит вираховується з орендної плати, отриманої протягом наступних десяти років. Досить, щоб уникнути будь-якого податку на майно протягом декількох років і отримати більше 5% річної прибутковості (див. Таблицю на сторінці 36).
Тип проживання: у вас є вибір між трьома основними категоріями мебльованих помешкань
Місце проживання, яке адміністрація вважатиме таким, має пропонувати певну кількість послуг (рецепція, харчування, постільна білизна, прибирання тощо). Існує три категорії: для студентів, людей похилого віку та літніх людей на утриманні (Ehpad). Щоб скористатися зниженням податку, пов’язаним з режимом Ченсі-Буварда, проживання має бути новим або розпроданим планом (придбання старого можливе в резиденції віком понад п’ятнадцять років, яка повністю реабілітована).
Відповідно до цього податкового статусу, деякі з цих резиденцій підпадають під особливі зобов’язання. Зокрема, студентські будинки повинні займати щонайменше 70% студентів. Що стосується будинків для престарілих, то через своє покликання розмістити вразливих людей вони повинні отримати дозвіл префектури (або, з 2020 року, дозвіл відомства). Все це слід перевірити перед початком роботи.
Керівник: погано керовані або погано розташовані об'єкти перепродаються із втратами капіталу від 15 до 25%
Велика перевага резиденцій, що обслуговуються: вам не доведеться турбуватися про управління. Жодного орендаря шукати, оренду не підписувати, технічне обслуговування не робити ... Оператор про все дбає. Іншими словами, доля вашої операції тісно залежить від її навичок управління. Краще направити свій вибір на когось із тих, чия репутація роками була визнана на прийомі студентів або людей похилого віку, таких як Réside Etudes, Senioriales, Domitys, Korian або Les Jardins d´Arcadie. Також уважно стежте за розташуванням власності: лише близькість центру та магазинів є гарантією розвитку.
У деяких погано розташованих резиденціях перепродаж можна здійснити лише зі зниженням цін на 15-25% або навіть більше, коли товари були продані за завищеними цінами (максимум 80 000 євро для студії та від 130 000 до 160 000 євро для інших типів майно, просторіше).
Орендна плата: спереконайтесь, що їх рівень не надто високий для цільової клієнтської орендаря.
Протягом усього терміну оренди перших дев'яти або одинадцяти років виплата орендної плати, що відповідає прибутку приблизно 4%, гарантується. Але на цьому шляху можуть виникати проблеми, такі як низький рівень заповнення місця проживання, наприклад лише 65 або 70%. Щоб вийти з бізнесу та уникнути банкрутства, його оператору не залишається іншого вибору, окрім як після закінчення першої оренди прийняти рішення знизити норму прибутку, що подається, іноді більш ніж на 0,5 бала. Щоб уникнути неприємних сюрпризів, переконайтеся, що орендна плата, передбачена договором, є обґрунтованою. Вони починаються приблизно з 500 євро на місяць у студентській студії в середньому місті, але в деяких мегаполісах можуть перевищувати 1200 євро. Це занадто багато, навіть на високому рівні, щоб залучити достатньо клієнтів і заповнити резиденцію! А потрапивши в пастку, не надто розраховуйте на можливості перепродажу вашого будинку: у цих будинках, які переживають труднощі, вони майже нульові.
Навантаження: сВам доведеться сплатити основні роботи, податок на майно, а також плату довіреної особи
Перш ніж вчиняти, ви завжди повинні детально вивчити контракт, який вам пропонують. Саме він визначає операцію з оренди, можливі припущення у разі вибуття майна з часом (більшість менеджерів має власну структуру перепродажу), а також розподіл майнових платежів. Як правило, податок на майно, плата за довіру та основні втручання в будівельну конструкцію (дах, фасади тощо), які очікуються протягом 15 або 20 років, призначені для вас, тоді як управління витратами та звичайні роботи (технічне обслуговування, модернізація та ін.) в принципі оплачуються оператором. Але бажано це перевірити.
Послуги для старших: вони можуть вам дорого коштувати
Перукарня, майстер манікюру, басейн, тренажерний зал, зона Wi-Fi, бібліотека тощо. У деяких резиденціях для людей похилого віку операційні витрати, пов’язані з цими послугами, оплачують інвестори. В інших місцях проживання оператор оплачує весь рахунок. Цій другій формулі, яка забезпечує значну економію для покупця, очевидно слід віддавати перевагу. Але будьте обережні, менеджер може спокуситись передати ці платежі всім орендарям, незалежно від того, користуються вони послугами чи ні. З ризиком розміщення рівня орендної плати, який є занадто високим для залучення кандидатів.
Рішення ? Виберіть місце проживання, де послуги надаються "по меню": орендар має вибір підписатися чи ні, але в обох випадках основна орендна плата залишається прийнятною.
Інші статті, які можуть вас зацікавити