Розрахуйте прибутковість оренди безкоштовно
Сьогодні це курс математики на HelloPrêt! Ми дійсно представимо вам різні методи розрахунок прибутковості орендної плати, для оцінки доходу, який ви можете отримати від оренди вашого майна. Не хвилюйтеся, формули прості, навіть найбільш літературні з вас зможуть їх зрозуміти. Ставки високі, тому що між тим, що продавець або агент з нерухомості повідомляє вам, та фактичною прибутковістю оренди може бути величезна різниця! Візьміть аркуш і калькулятор, тепер настав час визначити, чи варта операція витрат.
1. Розрахунок валової рентної доходності
Сьогодні у вас є зустріч з агентом з нерухомості, щоб відвідати двокімнатну квартиру в Клермон-Феррані. Його пропонують продати за 120 000 євро, а можна взяти за оренду 750 євро на місяць. Ви запитаєте у професіонала, яку дохідність від оренди можна очікувати. Одразу він відповідає вам: 7,5%. Ви розумний інвестор і не знаєте, що заощаджувальні продукти роблять вас набагато меншими. Наприклад, 0,75% для Livret A або 2,5% в середньому для страхування життя. Раптом ці 7,5% здаються вам більш ніж привабливими. Будьте обережні, реальність зовсім інша !
Агент з нерухомості розрахував валовий прибуток від оренди, використовуючи дуже простий метод:
Валовий прибуток = (оренда x 12 місяців)/ціна придбання майна x 100
(750 х 12)/120 000 х 100 = 7,5%: він не помилився. Тільки те, про що він забуває згадати, - це допоміжні витрати. Так, щоб придбати цю квартиру, вам доведеться заплатити нотаріусу, гарантію, можливо агентські збори. Після того, як власник, вам доведеться знайти орендаря, і якщо у вас це не вдасться відразу (період відпустки в оренду), вам доведеться сплачувати щомісячні іпотечні платежі самостійно.
Тоді вам доведеться сплатити податок на майно та всі інші збори, які ви не можете стягнути з орендаря. А податки та внески на соціальне страхування, які ви будете платити податківцям за це майно, ми про це говоримо чи ні? Ось як розрахунок валової рентної дохідності має багато обмежень. Це корисно для швидкої оцінки та порівняння прибутковості кількох будинків, але тоді вам доведеться вдосконалювати інші методи, беручи до уваги різні збори та податки.
2. Розрахунок чистої рентабельності оренди
Ви це зрозуміли, тепер потрібно переходити до підрахунку рентної дохідності, інтегруючи збори, які будуть важити на вас. Зараз ми поговоримо про чисту рентабельність оренди.
Ми змінюємо математичну формулу, але будьте впевнені, застосовувати її залишається просто:
Чистий прибуток від оренди: (щомісячна орендна плата x 12) - (плата за оренду + плата за управління + податок на майно)/ціна придбання x 100
Під платою за оренду ми маємо на увазі ті, які ви не зможете передати своєму майбутньому орендарю. Чудово, ти скажи нам, але які вони? Закон складає (вичерпний) перелік відшкодуваних звинувачень, які не будуть представлені тут (він занадто довгий). Але грубо кажучи, це витрати, пов’язані з колективним гарячим водопостачанням та опаленням, податок на побутові відходи, певні спільні витрати, пов’язані з наданням ліфта чи зелених насаджень тощо.
Скажімо, у вашому випадку плата становить 10% від суми орендної плати, тобто 75 € з вашої кишені щомісяця. Ви доручаєте оренду свого майна іншому агенту, крім того, хто розповів вам про валову рентабельність оренди, яка коштує вам 5% орендної плати щомісяця, або € 37,5. Податок на майно складає 500 євро на рік.
Давайте підійдемо до цифр:
((750 x 12) - (900 + 450 + 500))/120 000 x 100 = 5,9%.
Спостереження: за цією формулою для розрахунку орендної плати ми падаємо з 7,5% до 5,9%. Звичайно, це все ще цікаво в порівнянні з ощадним продуктом, саме тому ви розглядаєте можливість інвестування в камінь, а не на страхування життя. Але все одно це на 1,6 бала менше від того, що сказав вам агент з нерухомості (з яким ви добре розлучилися).
Крім того, зазначається, що цей метод розрахунку все ще не включає витрати, пов’язані з придбанням майна. Наприклад, нотаріальна плата може становити від 2% для нового будинку до 8% для старого. До яких додаються гарантійні витрати, які в середньому оцінюються у 1,2% від позики на нерухомість (якщо ви хочете дізнатися різницю між цими різними витратами, рекомендуємо прочитати статтю про фальшивих друзів у нерухомості).
Ось ми знову переходимо до чергового розрахунку вашої рентної доходності:
Ціна продажу: 120 000 євро і не пощастило, це старе житло
Нотаріальні збори: 8% від 120 000 євро, тобто 9600 євро
Гарантійні внески: 1,2% від 120 000 євро, тобто 1440 євро
Загалом: 120 000 + 9600 + 1440 = € 131 040, що становить реальну ціну придбання, зрозумілу без страхування позики, яка може представляти для інформації до 1/3 загальної вартості позики.
Отже: ((750 х 12) - (900 + 450 + 500))/131 040 х 100 = 5,4%. Ми все ще падаємо. І це ще не закінчено.
Створіть свій сертифікат техніко-економічного обґрунтування, щоб заспокоїти продавців та агентів з нерухомості. Опишіть свій проект, поговоріть із експертом по телефону та отримайте сертифікат безкоштовно та без зобов’язань !
3. Розрахунок рентабельності орендних інвестицій за чистою формулою нетто
моделювання орендних інвестицій не міг бути повним без урахування податків. Ми тут говоримо про розрахунок чистої рентної доходності. Ви добре стежите, тому ви повинні розуміти ставку за вирахуванням зборів та за вирахуванням податків. Коли ви отримуєте орендну плату за оренду майна, податкові органи люб’язно попросять вас вказати їх у полі "Дохід від оренди", щоб вони могли взяти їх частину.
Два сценарії: дохід від оренди оподатковується з мікрофонду (за умови, що він не перевищує 15000 євро на рік при зборі орендної плати) або за реального режиму.
· Дохід від оренди вашої квартири становить менше 15 000 євро: у вас є можливість вибрати режим податку на мікроземелі. У цьому випадку ви не можете вирахувати свої витрати зі свого доходу, але замість цього ви отримуєте зниження на 30%. Ви оберете цей план, лише якщо ваші витрати нижчі за цю суму. В іншому випадку ви всі зацікавлені в тому, щоб віддати перевагу реальному податковому режиму (добре знати: якщо ваш дохід від оренди менше 15 000 євро, і ви виберете реальний режим, то, як і на Ко-Ланті, це невідклично. Але лише на 3 роки).
Виймемо калькулятор. Щороку ви отримуєте € 750 x 12 за оренду, або € 9000. Ви не будете оподатковуватися з усієї суми, але з € 9000 - 30% відрахування, або € 6300. Потім ця сума буде додана до інших ваших доходів (заробітна плата, заробітна плата тощо), і ви будете оподатковуватися у вашій граничній податковій системі залежно від кількості людей у вашому податковому домогосподарстві.
Ви обираєте реальний податковий режим або ваш дохід від оренди перевищує 15 000 євро: у цьому випадку у вас є можливість вирахувати ваші нарахування за їх фактичну суму. І диво, якщо вони більші за дохід від оренди, це створить так званий дефіцит землі, який ви зможете переносити на довгі роки. Ми не будемо вдаватися в занадто багато деталей, оскільки правила різняться залежно від того, знімають житло порожнім чи мебльованим. Тільки пам’ятайте, що цей дефіцит власності зменшить загальну суму вашого податку, оскільки вам не доведеться нічого платити за дохід від оренди.
Повернемося до нашого прикладу. Пам’ятайте, під час розрахунку орендної плати річні витрати становлять 900 + 450 + 500 або 1850 євро. Ви можете вирахувати їх із фактичної суми з річного доходу від оренди в 9000 євро. Таким чином, ви будете оподатковуватись "лише" на 7 150 євро.
У цьому прикладі ви бачите, що цікавіше зупинити свій вибір на режимі мікроземів, але це могло бути і зовсім протилежним.
Думаєте, ми закінчили з податками? Неважливо, внески на соціальне страхування все одно потрібно сплачувати до 17,2%, що застосовується до оподатковуваної орендної плати.
Отже: 9000 євро х 17,2% = 1548 євро.
Вам нетерпляче знати, скільки ми витрачаємо на розрахунок чистої доходності від оренди? Будемо вважати, що ви приймаєте рішення залишатися в мікрофонці, користуючись знижкою на 30%. Ви маєте стосунки з двома дітьми, тому ваше податкове домогосподарство становить 3 частини. Ми також припускаємо, що ви оподатковуєтесь із податкової категорії за ставкою 30%.
Отже, ваш дохід від власності становить 9000 євро. Ми віднімаємо зниження на 30%, що дає 6300 €. Потім ми застосовуємо сімейний коефіцієнт (3 частини) та граничну податкову шкалу (30%): (6300/3 частини) x 30% = 630 євро. До яких додаються внески на соціальне страхування в розмірі 1548 євро. Загалом: € 2178 податків.
Таким чином, із € 9000 початкового доходу від оренди, після вирахування IR та внесків на соціальне страхування, вам залишається лише € 6822/рік.
Ø Висновок щодо розрахунку чистого прибутку від оренди
Чистий дохід від оренди = (щомісячна орендна плата x 12) - (плата за оренду + плата за управління + податок на майно + податки)/ціна придбання x 100
((750 х 12) - (900 + 450 + 500 + 2178))/131 040 х 100 = 3,79%. Це краще, ніж будь-який заощаджуючий продукт. Можливо, менш хороші, ніж інвестиції на фондовому ринку, але набагато менш ризиковані !
Як бачите, розрахунок орендної плати значно варіюється залежно від параметрів, які ви враховуєте. Пам’ятайте, що ви також можете мати право на зниження податків, наприклад, схему Пінеля або закон Сенсі-Буварда, що дозволить вам розраховувати на більший прибуток від оренди.
Також майте на увазі, що інвестування в камінь залишається привабливим, оскільки це робиться у середньо- та довгостроковій перспективі, з потенційним прибутком капіталу від перепродажу. Дійсно, за винятком кількох департаментів Франції, ціна квадратного метра нерухомості зростає щороку. Оскільки ви розсудливий інвестор, ви виберете нерухомість у привабливому місті, ціна якого за квадратний метр буде зростати щороку, щоб забезпечити вам найкращу рентабельність інвестицій.
На завершення остання хороша новина: щороку у вас є можливість переоцінювати суму орендної плати на основі базового індексу орендної плати (IRL) INSEE. Спосіб підвищення рентабельності, але все ж параметр, який слід включити в розрахунок прибутковості оренди лока
Вам все-таки потрібна додаткова інформація про підрахунок рентабельності? Зверніться до іпотечного брокера HelloPrêt !