Розрахунок валового, чистого, нетто-чистого методу орендної плати, формули

Для інвестора рентабельність його інвестицій у нерухомість є дуже важливою. Все-таки необхідно досягти успіху в правильній оцінці. Валовий дохід, за вирахуванням зборів і зборів, "чистий-чистий", вакансія в оренді, що потрібно знати, щоб розрахувати прибутковість інвестицій в оренду.

Розрахунок валового врожаю

Валову прибутковість визначити найпростіше, і з поважної причини: вона не враховує плату за оренду, сплачену орендодавцем, та її оподаткування. Тому достатньо пов’язати річну оренду з ціною придбання, щоб визначити валову рентабельність інвестицій у нерухомість. Формула, яку слід пам’ятати, така:

(Річна орендна плата/Ціна) x 100

У цьому розрахунку під ціною розуміється, що ціна включає всі збори: тому ми повинні зберегти ціну покупки плюс різні плата за придбання.

Приклад розрахунку валового врожаю: інвестор здає квартиру в оренду щомісяця 800 євро з урахуванням плати. Він заплатив за придбання нерухомості 200 000 євро, включаючи витрати на придбання. Отже, валова рентабельність власності:

(800 × 12/200000) × 100 = 4,80%.

Однак ця оцінка залишається занадто короткою, щоб точно визначити, скільки заробляють інвестиції в оренду. Недолік, який набагато важливіший, оскільки валовий прибуток продавці часто висувають для залучення майбутніх донорів.

Розрахунок прибутку за вирахуванням зборів та зборів

Щоб піти далі, інвестори повинні бути зацікавлені в прибутковості їх оренди з урахуванням витрат і зборів, які вони повинні нести як такі, наприклад податок на власність наприклад. Крім того, ціна придбання, яка використовується для розрахунку прибутковості, зважується за вартістю іпотечного кредитування, укладеного на фінансування інвестицій.

Для проведення цього розрахунку не слід нехтувати навантаженням. Окрім податку на майно, тому необхідно враховувати:

Невідшкодовувані стягнення з орендаря (у тому числі плата за ОСББ не підлягає відновленню в багатоквартирному будинку)
Витрати на роботу та утримання
Будь-які збори з управління орендою, коли оренда довірена професіоналу
Будь-які витрати настрахування від несплаченої орендної плати (GLI).

Усі ці витрати, які несе власник-орендодавець, повинні бути вирахувані із стягнутої орендної плати. Тому формула розрахунку така:

((Річна орендна плата - збори)/(Ціна + вартість кредиту)) x 100

Приклад розрахунку прибутку за вирахуванням зборів і зборів: ми беремо попередній приклад, із щомісячною орендою 800 євро та купівлею 200 000 євро. Управління орендою майна покладено на професіонала (10% річної орендної плати), але інвестор не взяв гарантії від несплаченої орендної плати. Щорічні непогашені витрати та витрати на утримання оцінюються у 1200 євро на рік. Податок на майно становить 1000 євро. Нарешті, вартість кредиту сягає 12 000 євро.

Таким чином, ефективність чистого заряду становить: ((800 × 12) - (960 + 1.200 + 1.000)/(200.000 + 12.000)) x 100 = 3.03%

Розрахунок "нетто-нетто" або нетто податкової декларації

Щоб максимально точно розрахувати рентабельність своїх інвестицій, орендодавець також повинен враховувати свої податки. Це принцип "нетто-нетто" або чистої податкової декларації: вона враховує податкові збори, які несе інвестор, тобто оподаткування прибутку від власності. Але це ще не все, оскільки податкові пільги також враховані в розрахунку. Тому, інвестором в систему Пінеля хто отримує вигоду від зниження податку на прибуток, що розподіляється на шість, дев’ять чи дванадцять років, включає цю податкову перевагу у свій розрахунок. Те саме стосується орендодавця, який обрав режим новин Закон Коссе та його численні податкові відрахування.

З огляду на особливості цього методу розрахунку рентабельності, формули розрахунку строго кажучи не існує: все залежить від податкового профілю орендодавця, який з часом може змінюватися, та будь-яких податкових переваг, наданих інвестицією.

Правильні рефлекси для оцінки рентабельності оренди

Не нехтуйте змінами вакансії орендаря та орендної плати

Різні деталізовані вище методи розрахунку не враховують ризик вільної вакансії, тобто можливість, що квартира залишиться незаселеною протягом декількох тижнів або місяців за відсутності орендаря. Однак без орендаря немає орендної плати і, отже, меншої прибутковості.

Повернімось до нашого початкового прикладу: за 12 місяців орендної плати валовий прибуток на інвестиції становить 4,80%. Але якщо орендодавець втрачає орендну плату за два місяці після від’їзду орендаря, це впливає на дохідність і падає до 4% брутто та 2,28% за вирахуванням зборів та зборів. Тому перед початком роботи краще знати, скільки принесуть інвестиції у випадку більш-менш тривалої вакансії.

Заборонити найбільш оптимістичні сценарії

Логічно, що інвестори шукають вигідну та вигідну інвестицію в нерухомість. Однак будьте обережні, щоб не сприймати його мрії реальністю: встановлюючи свої розрахунки та перспективи, орендодавець повинен залишатися розумним, щоб уникнути неприємних сюрпризів. Отже, немає потреби уявляти собі підвищення орендної плати на 10% за три роки для підвищення прибутковості інвестицій. Подібним чином перспектива збільшення капіталу від перепродажу, якою б приємною вона не була, повинна залишатися реалістичною, щоб не упереджувати точку зору інвестора. Те саме стосується рівня навантажень і всіх параметрів, врахованих при розрахунках. Іншими словами, обережно ставитися до певних моделювань інвестицій занадто добре, щоб бути правдою ...

Включіть можливу додану вартість перепродажу у своє мислення

Інвестор повинен мати на увазі, що в кінці своєї інвестиції він, швидше за все, перепродає їх. Ось чому ми повинні інтегрувати перспективу Приріст капіталу від нерухомості в його планах. Таким чином, інвестиція з досить низькою, але надійною прибутковістю, така, як, наприклад, в Парижі через високі ціни та великий попит на оренду, може виявитись більш цікавою, ніж та, яка апріорі показує кращі перспективи повернення.

Пам’ятайте: більша віддача = більше ризику

Не обов'язково рекомендувати аналіз потенційних інвестицій у нерухомість виключно з точки зору прибутковості. Справді, інвестор, який шукає найкращу віддачу, швидше за все, буде зацікавлений у більш ризикованих, ніж середні інвестиції. Наприклад, придбання квартири у сільській чи заміській місцевості коштує менше, ніж інвестиція в Парижі, але ризик оренди вакансій вищий, оскільки орендарів менше. Якщо мешканці будуть там, інвестор у регіоні отримає вигідніший прибуток, ніж його паризький помічник. Але в іншому випадку його інвестиції можуть швидко обернутися катастрофою (падіння ціни орендної плати, вартості майна тощо), тоді як його аналог зможе розраховувати на значний попит на оренду та перспективу збільшення капіталу на ринку. перепродаж у столиці.