Сімейний будинок, як вийти з пастки спільної власності Ле Ревену

сімейний

Опубліковано 15.03.2017 о 10:16 - Оновлено 15.03.2017 о 11:06

"Нікого не можна змусити залишатися у спільному володінні". Цей принцип добре відомий, але його реалізація складна. Створення SCI, викуп одним із співвласників ... Партнер нотаріуса в LBMB, Флоренс Джеміньяні деталізує рішення щодо виходу із спільної власності та консультує вас.

Сімейні властивості - це місця пам’яті, до яких ми прив’язані.

Якщо протягом життя батьки не укладають жодних домовленостей, спадкоємці (діти) за замовчуванням є спільними власниками: або у повній власності, або в безоплатній власності, в присутності поживця плодів, що вижили. В останньому випадку ми говоримо про складні поділи. Цю спільну власність можна пережити або пережити, особливо у випадку незгоди або простої взаємної байдужості.

Тому важливо передбачити та організувати їх передачу.

Неподільне володіння: обсяг ваших повноважень

Співвласники повинні погодитися приймати рішення.

Таким чином, більшість у дві третини нерозділених прав потрібна, зокрема, для таких рішень:

  • Виконувати адміністративні акти,
  • Надати загальний адміністративний мандат одному або декільком співвласникам або третій стороні,
  • Укладати та поновлювати оренду, крім тих, що стосуються сільськогосподарських, комерційних, промислових або ремісничих будівель.

Одностайна згода співвласників є обов’язковою для здійснення будь-яких дій, які не виникають внаслідок звичайної експлуатації, і, зокрема, для продажу майна.

Однак продаж неподільного майна може бути санкціонований суддею на вимогу одного або декількох співвласників, що володіють принаймні двома третинами нерозділених прав, за винятком випадків, коли право власності на майно розчленовано або якщо співвласників вважається відсутнім або в результаті видалення не може виразити свою волю.

Як і скільки коштує вихід із спільної власності ?

«Нікого не можна змусити залишатися у спільному володінні», цей принцип добре відомий, але його реалізація складна. Розділ завжди може бути здійснений, за винятком призупинення за рішенням суду чи домовленістю.

Як спільний власник, ви можете передати свої спільні права одному або декільком іншим спільним власникам. У разі передачі третій стороні, тоді необхідно очистити право переважного викупу співвласників.

Права залежать від випадку:

  • Передача нерозділених прав одному із спільних власників (без припинення спільної власності та якщо спільна власність є спадщиною, походженням громади або PACS): 2,5% реєстраційних внесків;
  • Передача нерозділених прав усім іншим спільним власникам або спільне користування: 2,5% прав на реєстрацію;
  • Передача нерозділених прав третій стороні: як продаж, права реєстрації наразі становлять 5,8%.

До цих відсотків додаються збори, які змінюються залежно від ціни продажу.

Звичайна домовленість можлива за допомогою нотаріуса

Спільні власники, які бажають це зробити, можуть налагодити свої відносини, щоб полегшити, стабілізувати або навіть увічнити управління спільними активами, одноголосно уклавши угоду про спільне володіння.

Угода може бути укладена на період:

  • Невизначений;
  • Визначившись, це не може перевищувати п’яти років. Він може поновлюватися або за явним рішенням сторін, або за допомогою мовчазного поновлення, якщо не проти, на певний або невизначений термін;
  • У присутності одного з батьків: поєднання спільної власності та розчленування майна.

Виживший із подружжя може бути плодоносієм всієї спадщини померлого або його частини залежно від режиму подружжя, наявності дару між подружжям та можливості правонаступництва після смерті.

Між користувачем та голою власницею немає спільного володіння. Однак укласти угоди можна або між голими власниками, або між плодокористувачами, або між собою.

Відповідні права та обов'язки узуфруктуаріїв та голих власників можна домовитись за домовленістю, визначивши витрати на задоволення, долю прикрас та роботу, виконану користувачем, дозвіл на роботу, виконану голим власником ...

Трохи очікування

Рекомендується розглянути питання про передачу сімейного майна протягом життя батьків.

Така організація вимагає: дитини, зацікавленої у поверненні у власність, інших активів у вотчині, що дозволяють виділити кожній дитині еквівалентну частку, або, якщо "покупець" будинку не зможе виплатити залишок своїм братам і сестрам.

Розподіл пожертв дозволяє розподілити бенефіціара, заздалегідь призначеного сімейним будинком у власність або без права власності. Донори або батьки-донори можуть зарезервувати своє життя під час плодоношення.

Цей запас узуфрукту з оборотністю або без неї на користь його чоловіка/дружини дозволяє поступово та вигідно з фінансової точки зору: життєвий узуфрукт закінчується після смерті плодокористувача без додаткового податку для голих власників.

Читайте також

Опубліковано 13.03.2017

Узуфруктуарій таким чином зберігає насолоду від свого проживання, а взамін несе витрати на утримання, місцеві податки та ISF, що є менш обмежувальним для дітей. Права та обов'язки між користувачем та оголеним власником можуть бути організовані звичайно, залежно від ситуації, яка передбачає передачу відповідальності, наприклад, повністю або частково капітального ремонту.

Іншим рішенням було б подарувати будинок ріелтерській компанії та виділити частки дітям. Однак ця операція породжує оподаткування надлишкової вартості і вимагає, якщо це необхідно, очищення права міського переважного вибору.

Створити SCI: так, але ...

Конституція сім'ї ДКІ часто представляється як альтернатива спільній власності.

Зокрема, це дозволяє скасувати правило одностайності шляхом організації управління та розподілу владних повноважень, передбачити вільну передачу та виправити недавню судову практику, яка ставить під сумнів спільні пожертви (Cass. 1st) цивільна, 6 березня, 2013; Cass.1re civ., 22 листопада 2013).

Звичайна організація також є більш стійкою, компанія може бути зареєстрована на 99 років, тоді як угода про спільну власність може бути укладена лише на 5 років.

Продаж акцій SCI дешевший, ніж у будівлі: оскільки у файлі нерухомості немає публікацій, реєстраційний збір у розмірі 5% стягується із чистої вартості після вирахування зобов'язань замість 5, 70% для звичайного продажу. Однак така передача коштує дорожче, ніж залишення спільної власності.

Однак недооцінювати недоліки не можна: покупця акцій важче знайти, ніж будівлі: оцінка акцій, вплив прихованого оподаткування (приросту капіталу), гарантія зобов'язань, не кажучи вже про труднощі з фінансуванням, деякі банкіри не бажаючи надавати позики таким компаніям (дуже часто без бухгалтерського обліку, без зборів для затвердження річних звітів).

У разі смерті партнера партнерство триває між існуючими партнерами та спадкоємцями померлого за умови домовленості. Статут може передбачати, що смерть тягне за собою її розпуск або продовження між єдиними вижилими партнерами.

Часто створений головою сім'ї для підтримання контролю над майном, SCI може виявитися пасткою, з якої важко врятуватися.

У разі відсутності законодавчого застереження, вихід партнера повинен бути схвалений одноголосно.

В іншому випадку це повинно бути мотивовано справедливою причиною. Однак розбіжності між партнерами виключно зберігаються суддями як причина розпуску.